Helmut Lehr
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Vermögens einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung (vgl. § 21 Absatz 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz). Ist das Wohneigentum vermietet, stellt sich die Frage, zu welchem Zeitpunkt ein Werbungskostenabzug für die Zahlungen in die (so genannte) Instandhaltungsrücklage möglich ist.
Die Finanzverwaltung bezieht sich hierbei auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und vertritt die Auffassung, dass die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst bei tatsächlicher Verausgabung durch den Verwalter als Werbungskosten abzugsfähig sind. Deshalb kürzt sie entsprechende „Wohngeld-Zahlungen“ bei vermieteten Eigentumswohnungen regelmäßig um die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
In seinem Beschluss vom 2. Juni 2005 1) hat der Bundesgerichtshof der Wohnungseigentümergemeinschaft aber zumindest eine Teilrechtsfähigkeit zuerkannt und auf die rechtliche Verselbstständigung des Verwaltungsvermögens gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern (mit entsprechenden Haftungsfolgen) hingewiesen. Danach stellt sich die Gemeinschaft als rechtsfähiges Gebilde mit verselbstständigtem Finanzwesen dar, wozu auch die Instandhaltungsrücklage gehört.
Sofortiger Werbungskostenabzug
Die geänderten zivilrechtlichen Rahmenbedingungen dürften auch Auswirkungen auf das Steuerrecht haben, weil die Rücklage jetzt nicht mehr den einzelnen Eigentümern zugeordnet werden kann. Deshalb müsste der Werbungskostenabzug bereits dann möglich sein, wenn die Rücklage von dem jeweiligen Wohnungseigentümer an die „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gezahlt wird. Ein entsprechender Mittelabfluss liegt insoweit vor.
Hinweis: Auch einschlägige Fachkommentierungen halten die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mittlerweile für zweifelhaft 2) .
Vor diesem Hintergrund sollten Steuerpflichtige, sofern gewünscht, die betreffenden Beträge sofort mit Zahlung des Wohngelds als Werbungskosten geltend machen und ablehnende Steuerbescheide gegebenenfalls anfechten. Zu beachten ist allerdings, dass ein sofortiger Werbungskostenabzug bei Zahlung in die Rücklage im Verkaufsfall dazu führen wird, dass noch nicht verbrauchte und mit dem Kaufpreis abgegoltene Beträge „Einnahmen“ aus Vermietung und Verpachtung darstellen. Diese sind gegebenenfalls sofort und in voller Höhe zu versteuern. Dem steht bzw. stand dann jedoch der anfängliche Werbungskostenabzug gegenüber. Umgekehrt müsste für den Erwerber gelten, dass er insoweit einen Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten geltend machen kann.
Hinweis: Mit Wirkung zum 1. Juli 2007 wurde das Wohnungseigentumsgesetz reformiert. Nun wird die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auch im Gesetz ausdrücklich (mit entsprechenden Haftungsfolgen) anerkannt. Die Finanzverwaltung hält jedoch nach wie vor an ihrer Auffassung fest, dass die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst bei der Verausgabung durch den Verwalter als Werbungskosten abzugsfähig sind 3) .
1) Aktenzeichen V ZB 32/05.
2) Vgl. Ludwig Schmidt, Kommentar zum Einkommensteuergesetz, 26. Auflage 2007, § 21 Randziffer 100, Stichwort: Instandhaltungsrücklage.
3) Vgl. Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung vom 23. November 2007, Aktenzeichen S 2211 – 14 St 32/St 33.
Aktueller Wirtschaftsdienst für Apotheker 2008; 33(02):17-17