Vermietung und Verpachtung: Aufwendige Sanierung

Renovierungs- und Erhaltungsarbeiten sind regelmäßig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, sofern kein anschaffungsnaher Aufwand¹⁾ vorliegt. Größere Erhaltungsaufwendungen für private Wohngebäude können auf Antrag des Steuerpflich­tigen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden²⁾ .

Die Finanzämter gehen zunächst allgemein davon aus, dass die erforderliche Einkunftserzielungsabsicht auch bei längeren bzw. anfänglichen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung vorliegt. Allerdings werden sie stutzig, wenn dauerhaft gar keine positiven Einkünfte zu erwarten sind. Die Investition wird dann steuerrechtlich oft als sogenannte Liebhaberei beurteilt mit der Folge, dass die geltend gemachten Verluste nicht berücksichtigt werden.

Vor diesem Hintergrund musste sich das Finanzgericht des Landes Sachsen-Anhalt ³⁾ mit einem Fall befassen, in dem der Kläger ein Haus (ehemaliges Strandcafé) erworben, es in der Folgezeit aufwendig saniert und besonders hochwertig ausgestattet hatte. Einige Zimmer des Objekts konnten nach vorläufigem Abschluss der Sanierungsarbeiten per Zeitmietvertrag (befristet auf fünf Jahre) vermietet werden.

Die Richter bestätigten zunächst die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen. Allerdings seien die Verluste dann nicht mehr anzuerkennen, wenn feststehe, dass die tatsächlichen Sanierungskosten die zunächst geplanten deutlich übersteigen werden, gleichzeitig der Immobilienmarkt (in den neuen Bundesländern) merklich zusammengebrochen ist und keine geeigneten Maßnahmen ergriffen werden, um der weiteren Entstehung von Verlusten zu begegnen.

Hinweis: Im Streitfall kam erschwerend hinzu, dass der Eigentümer dem Finanzamtsprü­fer offenbar „unter der Hand“ zu verstehen gegeben hatte, dass er das Objekt womöglich in ca. 20 Jahren als Altersruhesitz selbst nutzen wolle.

Generell gilt nach wie vor, dass auch hohe (anfängliche) Vermietungsverluste grundsätzlich anerkannt werden. Allerdings prüft die Finanzverwaltung immer häufiger in „besonderen Fällen“ die dauerhafte Einkunftserzielungsabsicht (sogenannte To­talüberschussprognose). Da­bei wird überschlägig ermittelt, ob nach dem vorhandenen Konzept und den im Einzelfall gegebenen Umständen überhaupt jemals ein (summierter) Überschuss erreichbar ist. Ist dies nicht der Fall, werden die Verluste nicht anerkannt und stehen insbesondere nicht mehr zur Verrechnung mit anderen positiven Einkünften (z. B. aus der Apotheke) zur Verfügung.

Hinweis: Die Aussagen des Finanzgerichts bezüglich des Zusammenbruchs des Wohnungsmarkts in den neuen Bundesländern haben auch für die alten Bundesländer Bedeutung. Schließlich gibt es dort vergleichbare Problemzonen mit hohen Leerstandsquoten bzw. drastischem Mietpreisverfall. Dies werden die Finanzämter im Rahmen ihrer Totalüber­schussprognose künftig verstärkt berücksichtigen.

Wann der Verlustabzug auf der Kippe steht, lässt sich natürlich nur im Einzelfall beurteilen. Jedoch gibt es verschiedene Anhaltspunkte, die die Finanzverwaltung zu einer kritischen Prüfung veranlassen:

• Die (Renovierungs-)Aufwen­dungen stehen in einem krassen Missverhältnis zu den möglichen Mieten.
• Die spätere Selbstnutzung oder ein Verkauf sind bereits fest eingeplant, ohne dass zuvor ein Gesamt­überschuss erzielt werden kann. Nach Ansicht der Finanzverwaltung spricht der Abschluss von Zeitmietverträgen eventuell für eine solche spätere Selbst­nutzung oder einen beabsichtigten Verkauf.
• Der besondere Wohnwert (aufgrund aufwendiger Gestaltung/Sanierung) wird in der Marktmiete nicht ausreichend berücksichtigt.
• Allein die Höhe der Sanierungsaufwendungen und die Art der Sanierung lassen auf persönliche Gründe (z. B. Steuerersparnis) schließen.

Hinweis: Als Vermieter soll-ten Sie gegebenenfalls auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren und damit dem Finanzamt zu erkennen geben, dass Sie dauerhaft hohe Verluste nicht einfach tolerieren, sondern sich um deren Begrenzung bemühen.

Werden beispielsweise zwei nebeneinanderliegende Parzellen erworben, von denen nur eine bebaut ist bzw. zunächst nur eine bebaut werden soll, ist der anteilige Werbungskostenabzug (z. B. für Schuldzinsen) für das unbebaute Grundstück ebenfalls gefährdet. Das Finanzamt könnte hier getrennte Total­überschussprognosen anstellen und zu dem Ergebnis kommen, dass mit dem un­bebauten Grundstück keine (nennenswerten) Einnahmen erzielt werden. Bestätigt wurde eine solche Vorgehensweise bereits durch das Finanz­gericht München⁴⁾.

Wir hatten schon in der Vergangenheit darüber berichtet, dass das Finanzgericht Hamburg auch sogenannten Drittaufwand als Werbungskosten anerkennt, wenn beispielsweise ein Angehöriger zunächst Kosten für Hand­werker verauslagt und sich diese dann vom Vermieter erstatten lässt oder ihm die „Schulden“ erlässt⁵⁾. Diese steuerzahlerfreundliche Entscheidung wurde erst kürz-lich vom Bundesfinanzhof bestätigt⁶⁾ .

¹⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 1 vom 1. Januar 2008, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 18.

²⁾ Vgl. § 82b Absatz 1 Einkommen­steuer-Durchführungsverordnung.

³⁾ Urteil vom 26. April 2007, Aktenzeichen 1 K 2337/04.

⁴⁾ Urteil vom 13. September 2006, Aktenzeichen 11 K 1802/02; Revision eingelegt, Aktenzeichen des Bundesfinanzhofs: IX R 67/07.

⁵⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 22 vom 15. November 2007, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.

⁶⁾ Urteil vom 15. Januar 2008, Aktenzeichen IX R 45/07.