Private Veräußerungsgeschäfte: Hausverluste steuerlich nutzen

Wer ein privates Haus innerhalb von zehn Jahren an- und verkauft, muss einen eventuell dabei erzielten Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Die Steuerpflicht greift nur dann nicht, wenn das Objekt zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Auf mögliche Steuerfallen in diesem Zusammenhang haben wir zuletzt bereits hingewiesen ¹⁾.

Werden durch den Verkauf des Hauses Verluste erwartet, kann sich die Steuerpflicht als „vorteilhaft“ erweisen, sofern eine Verrechnung mit an­deren positiven Einkünften möglich ist.

Nach bisheriger Rechtslage können „Spekulationsverluste“ aus einem Hausverkauf aber nur sehr begrenzt, nämlich lediglich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungs­geschäften, verrechnet werden. Hierzu gehören bislang in erster Linie Aktienspeku­lationsgewinne, die allerdings eher selten in Höhe eines größeren Verlusts, wie er beispielsweise bei einem „Not­verkauf“ einer Mietimmobilie auftreten kann, zur Verfügung stehen.

Hinweis: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können insbesondere nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten, z.B. aus der Apotheke, steuerwirksam verrechnet werden.

Wer beispielsweise eine Mietimmobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist veräußern muss und dabei einen Verlust erzielt, profi- tiert möglicherweise von einer besonderen Übergangsregelung im Rahmen der neuen Abgeltungsbesteuerung für Kapitalerträge ab 2009.

Danach gilt²⁾: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften (nach derzeitiger Rechtslage) können auch mit bestimmten Einkünften aus Ka­pitalvermögen (nach neuer Rechtslage) ausgeglichen wer­den³⁾. Dies gilt für eine Übergangszeit bis einschließlich 2013⁴⁾.

Hinweis: Diese besondere Verlustverrechnungsmöglichkeit kommt zur Anwendung, wenn das Objekt – oder der Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds – bis Ende 2008 und innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verlustbringend veräußert wird. Ohnehin geplante Verlustverkäufe sollten zumindest vor diesem Hintergrund nicht länger aufgeschoben werden.

Die vom Finanzamt zum 31. De­zember 2008 gesondert festgestellten Spekulationsverluste können dann ab dem Jahr 2009 mit Veräußerungsgewinnen aus Aktien, Investmentfonds oder Zertifikaten verrechnet werden und führen insoweit zu einer Ersparnis in Höhe der Abgeltungssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Eine Verrechnung ist dabei beispielsweise auch mit Zerobonds, Bundesschatzbriefen Typ B oder anderen abge­zinsten Sparbriefen möglich, die ab 2009 fällig werden.

Hinweis: Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie erst ab 2009 innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, können daraus entstehende Verluste nur noch mit anderen Spekulationsgewinnen verrechnet werden. Aktiengewinne stehen dann aber nicht mehr für eine Verrechnung zur Verfügung, weil diese künftig als Kapitaleinkünfte gelten.

¹⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 13 vom 1. Juli 2008, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 18.
²⁾ Vgl. § 23 Absatz 3 Satz 9 Einkommensteuergesetz n.F.
³⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 13 vom 1. Juli 2008, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
⁴⁾ Vgl. § 52a Absatz 11 Satz 11 Einkommensteuergesetz.