Vermietung und Verpachtung: Zeitmietvertrag unschädlich

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist die Einkunftserzielungs­absicht bei einer dauerhaf- ten Vermietung grundsätzlich nicht in Frage zu stellen – auch wenn vorübergehend nur Verluste erzielt werden. Eine Vermietung ist immer dann auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt¹⁾.

Bestehen jedoch Anhaltspunk­te dafür, dass Vermieter das Objekt irgendwann später selbst nutzen oder veräußern möchten, ohne zuvor einen positiven Gesamtüberschuss erzielt zu haben, stehen die Verluste auf der Kippe. Die Finanzverwaltung geht dann oftmals davon aus, dass die Einkunftserzielungsabsicht gar nicht mehr besteht und lässt die erzielten Vermietungs­verluste steuerlich unberücksichtigt. Zu den möglichen Beweisanzeichen zählt das Bundesfinanzministerium u.a. auch den Abschluss eines Zeitmietvertrags²⁾.

Der Bundesfinanzhof hat kürzlich in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass der bloße Abschluss eines befristeten Mietvertrags für sich allein noch keine (steu­erschädliche) Befristung der Vermietungstätigkeit als solche darstellt ³⁾. Schließlich sei es ohne Weiteres denkbar, dass die Vertragsparteien bei Vertragsende eine Verlängerung des Mietverhältnisses ver­einbaren. Es müssten stets besondere Umstände hinzutreten, die den Schluss rechtfertigten, die Vermietungsabsicht sei nicht auf Dauer angelegt.

Hinweis: Dass der Vermieter dem Finanzamtsprüfer offenbar „unter der Hand“ zu verstehen gegeben hatte, das Objekt womöglich in 20 Jah-ren selbst nutzen zu wollen⁴⁾, „störte“ die obersten Steuerrichter nicht.

Das Urteil macht deutlich, dass die Finanzämter schon klare und eindeutige Anhaltspunkte vorbringen müssen, um Vermietungsverlusten wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht die Anerkennung zu verweigern. Vorschnelle Beanstandungen sollten nicht widerspruchslos hingenommen werden, insbesondere dann nicht, wenn sie in erster Linie auf einen abgeschlosse­nen Zeitmietvertrag abzielen.

Hinweis: Im Streitfall erfüllte das Haus nach Ansicht des Bundesfinanzhofs trotz seiner hochwertigen Ausstattung auch nicht die Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale, die es als offensichtlich erscheinen lassen, dass es vordergründig für private Zwecke errichtet wurde. Es verfügte nämlich weder über eine Wohnfläche von über 250 qm noch über eine Schwimmhalle – beide Merkmale gelten zumindest als Indiz für einen „privaten Hintergrund“.

Zwischen den Zeilen der Urteilsbegründung ist zu lesen, dass das Gericht ein krasses Missverhältnis von Aufwand (umfangreiche Sanierung) und Ertrag (Mieteinnahmen) nicht etwa als Umstand wertet, der Zweifel an der Einkunftserzielungsabsicht rechtfertigt. Auch dies sollte dem Finanzamt gegenüber klar zum Ausdruck gebracht werden.

¹⁾ Vgl. Bundesfinanzhof, Urteil vom 9. Juli 2002, Aktenzeichen IX R 57/00.
²⁾ Vgl. Schreiben vom 8. Oktober 2004, Aktenzeichen IV C 3 – S 2253 – 91/04, Textziffer 6.
³⁾ Vgl. Urteil vom 2. April 2008, Aktenzeichen IX R 63/07.
⁴⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 7 vom 1. April 2008, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 18.