Vermietung und Verpachtung: Ferienwohnung

Wer eine Ferienwohnung besitzt und noch aktiv im Berufsleben steht, wird kaum die Zeit finden, die Wohnung über mehrere Monate im Jahr selbst zu nutzen. Daher werden Ferienwohnungen oft von ihren Eigentümern auch an Fremde vermietet. Aber selbst bei Fremdvermietung ist es häufig so, dass die Wohnung teilweise noch längere Zeit im Jahr leer steht. Daraus resultieren nicht selten steuerliche Verluste, die die Eigentümer mit ihren positiven Einkünften steuerlich verrechnen wollen.

Die Finanzbehörden erkennen Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung nur dann „problemlos“ an, wenn die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit („Leerstand“) dafür bereitgehalten wird. In diesen Fällen wird ohne weitere Prüfung von einer Überschuss­erzielungsabsicht des Eigentümers ausgegangen¹⁾.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschaltung eines Dritten („Verwalter/Agent“) vermietet. Allerdings ist der Vermieter hier in der Beweispflicht, der er bei Vermietung in Eigenregie natürlich nur ungleich schwerer nachkommen kann.

Hinweis: Wird die Überschuss­erzielungsabsicht wegen ausschließlicher Fremdvermietung bejaht, können nach aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs²⁾ auch hohe Werbungskostenüberschüsse steuerlich geltend gemacht werden.

Die obersten Steuerrichter haben aber zugleich nochmals ausdrücklich auf eine wesentliche und für die Praxis besonders bedeutsame Einschränkung hingewiesen: Wird die Ferienwohnung zumindest teilweise auch selbst genutzt (beispielsweise 14-tägiger Sommerurlaub), ist die Überschusserzielungsabsicht ge­sondert zu prüfen, und zwar anhand einer auf 30 Jahre angelegten Prognose. Bei dieser Gegen­überstellung der (voraussichtlichen) Einnahmen und Werbungskosten müssen dem Finanzamt unterm Strich schwarze Zahlen nachgewiesen werden – andernfalls liegt aus steuerrechtlicher Sicht „Liebhaberei“ vor. In einem solchen Fall können dann selbst „übliche“ (Anfangs-) Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Hinweis: Vor diesem Hintergrund dürfte es sich – zumindest in Einzelfällen – sogar lohnen, den geplanten Urlaub nicht im eigenen Objekt zu verbringen, sondern für diese (meist kurze) Zeit eine fremde Ferienwohnung anzumieten, selbst wenn die eigene Ferienwohnung gerade leer steht. Ist jedoch eine längerfristige Selbstnutzung der eigenen Ferienwohnung geplant, z.B. auch durch erwachsene Kinder, wird man bei steuerlichen Verlusten generell nicht um eine Totalüberschussprognose umhinkommen.

Wer die Wohnung unentgeltlich an Dritte (z.B. Freunde) überlässt, nutzt sie aus steuerrechtlicher Sicht selbst. Auch in diesen Fällen wird eine Totalüberschussprognose erforderlich. Nicht zur Selbstnutzung zählen allerdings kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung zu Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung bei Mieterwechsel, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Wird der Eigentümer dabei von Familienmitgliedern begleitet oder dauert der Aufenthalt mehr als einen Tag, muss er sich ggf. gegenüber dem Finanzamt rechtfertigen.

¹⁾ Vgl. Bundesfinanzministerium, Schreiben vom 8. Oktober 2004, Ak­tenzeichen IV C 3 – S 2253 – 91/04.
²⁾ Beschluss vom 7. Oktober 2008, Aktenzeichen IX B 92/08.