Vermietung und Verpachtung: Instandhaltungsrücklage

Die Beiträge der Wohnungs­eigentümer zur Instandhal­tungsrücklage sind bei vermieteten Eigentumswohnun­gen als Werbungskosten abzugsfähig. Nach bisheriger Auffassung der Finanzverwaltung ist der Abzug allerdings erst dann möglich, wenn der Verwalter die Beträge tatsächlich verausgabt hat.

Ob diese Ansicht zutreffend ist, war zuletzt zweifelhaft, weil der Bundesgerichtshof einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Teilrechtsfähigkeit zugesprochen hat und die Rücklage deshalb eigentlich nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden kann¹⁾. Außerdem wurde zum 1. Juli 2007 die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften ausdrücklich im Gesetz verankert.

Hinweis: Nach Ansicht mehrerer Steuerfachleute müsste dies dazu führen, dass die Beiträge bereits bei Zahlung der Wohnungseigentümer an die „Gemeinschaft“ abzugsfähig sind, weil ein entsprechender Mittelabfluss (an eine „fremde Person“) insoweit vorliegt.

Der Bundesfinanzhof hält aber in seiner aktuellen Rechtsprechung²⁾ daran fest, dass ein Werbungskostenabzug erst möglich ist, wenn der Verwalter das Geld tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgibt. Der maßgebende steuerrechtliche Abflusszeitpunkt sei unabhängig davon zu beurteilen, wie die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer zur Eigentümergemeinschaft zivilrechtlich einzustufen seien. Dies folgt für den Bundesfinanzhof schon daraus, dass erst im Zeitpunkt der Verausgabung von Rücklagebeträgen deren steuerliche Einordnung beurteilt werden kann. Schließlich kann es sich um sofort abziehbare Erhaltungsmaßnahmen handeln oder aber um (ggf. nachträgliche) Herstellungskosten, die nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Hinweis: Damit wurde die bisherige Verwaltungsauffassung höchstrichterlich bestätigt. Beiträge zur Instandhaltungsrücklage können also weiterhin (erst) bei Veraus­gabung durch den Verwalter steuerlich geltend gemacht werden.

Die Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs kann in Verkaufsfällen dazu führen, dass der Käufer Beiträge als Werbungskosten absetzen kann, die nicht er, sondern der frühere Eigentümer geleistet hat. Dem steht jedoch der Umstand gegenüber, dass der Verkäufer den Umfang bereits geleisteter, jedoch noch nicht verausgabter Beiträge bei seiner Kaufpreisforderung berücksichtigen kann.

Für Zinserträge aus dem Instandhaltungsrücklagenkonto kann leider kein Freistellungsauftrag erteilt wer- den. Eine ggf. erforderliche Anrechnung der anteiligen Kapitalertragsteuer auf die Einkommensteuerschuld des einzelnen Wohnungseigentümers ist nur möglich, wenn der Verwalter eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vornimmt und jeweils eine Kopie der Steuerbescheinigung aushändigt, sofern nicht ohnehin eine förmliche Feststellung für Steuerzwecke erfolgt.

Hinweis: Allein wegen der Kir­chensteuer müssen Wohnungseigentümer die Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage in den meisten Fällen auch ab 2009 weiterhin bei ihrer Steuererklärung angeben. Denn von der Bank kann die Kirchensteuer nur dann einbehalten werden, wenn alle Wohnungseigentümer derselben Konfession angehören, keiner aus der Kirche ausgetreten ist und auch alle einvernehmlich den Kirchensteuerabzug durch die Bank wünschen.

¹⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 2 vom 15. Januar 2008, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
²⁾ Vgl. Beschluss vom 9. Dezember 2008, Aktenzeichen IX B 124/08.