Regierungspläne belasten die Branche

Der 9. Februar 2010 ging als schwarzer Tag in die Ge­schichte der deutschen Investmentfonds ein: Um 21,6% wur­de der Wert des Degi Global Business-Investmentfonds he­r­abgesetzt. Der Fondsverwalter Aberdeen Asset Management, der die Degi (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH) 2008 von der Dresdner Bank übernommen hatte, sah sich zu diesem Schritt gezwungen, nachdem das Immobilienportefeuille insbesondere in Osteuropa deutlich an Wert verloren hatte. Aberdeen ist damit der zwei­te Anbieter, der sich zu einer solch massiven Maßnahme bei einem seiner offenen Immo­bilienfonds entschloss. Bereits Ende Juli 2009 hatte Morgan Stanley den Preis seines „P2 Value“-Fonds um rund 14% zurückgenommen. Und nicht nur das: Im Oktober 2009 wurde die Rücknahme von Anteilen um bis zu weitere zwölf Mo­nate aus­gesetzt – wie übrigens auch bei einem halben Dutzend anderer Fonds, deren Anteile vorerst nur über die Börse verkauft werden können.

Das Hauptproblem offener Immobilienfonds liegt in ihrer Konstruktion: Der Fonds gibt Anteile in Stückelungen ab 50 € aus und investiert einen Großteil der Gelder in millionenschwere, vornehmlich gewerblich genutzte Immobilien. Da Anleger die Anteile jederzeit zurückgeben können, wird daneben – vom Gesetzgeber vorgeschrieben – ein vergleichsweise hohes Barvermögen gehalten. Das Geschäft funktioniert so lange problemlos, wie sich Anteilsrückgaben und Neuverkäufe in etwa die Waage halten. In den vergangenen Jahren kam es jedoch zu deutlichen Verwerfungen: Zeitweise waren die Renditen der offenen Immobilienfonds so attraktiv, dass sich auch viele eher kurz- bis mittelfristig orientierte Anleger hier engagierten. Entsprechend stockten die Fondsgesellschaften ihre Immobilienportefeuilles stark auf und investierten dabei auch in Ländern mit größerem Unsicherheitsfaktor – etwa in Osteuropa – oder in weniger rentable Objekte.

Als die Renditen der meisten Fonds zurückgingen, trennten sich viele der zuvor euphorisch eingestiegenen Anleger wieder von ihren Papieren. Da sich die erworbenen Immobilien jedoch – insbesondere in einer Krise – nicht mehr jederzeit zu den Buchwerten verkaufen lassen, gerieten viele Fonds in Liquiditätsschwierigkeiten. Die Schließung war daher unverzichtbares „Mittel der Wahl“, sofern man nicht auf zusätzliche Unter­stüt­zungs­maßnah­men der Muttergesell­schaft zurückgreifen konnte.

Nachdem die bereits seit Längerem diskutierten Reformen bisher allenfalls halbherzig umgesetzt wurden, hat sich nun der Gesetzgeber zu Wort gemeldet: Finanzminister Wolfgang Schäuble denkt darüber nach, ob in einem neuen Anlegerschutzgesetz ab Mitte 2011 eine Kündigungsfrist von zwei Jahren für die eigentlich „offenen“ Immobilienfonds eingeführt wird. Gleichzeitig ist eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren in der Diskussion.

Anteilsinhaber sollten daher die weitere Entwicklung sehr genau beobachten. Eine Haltedauer von mehreren Jahren ist zwar allein schon unter kaufmännischen Gesichtspunkten sinnvoll. Allerdings hätte ihre Einführung zweifellos erst einmal eine Verkaufswelle und deutlich sinkende Preise zur Folge, denn bisher zählen die Fondsanteile immer noch als überaus fungible Geldanlage. Geplante Neu­engagements sollten Sie auf jeden Fall zurückstellen, bis endgültige Klarheit über die Berliner Pläne herrscht.