Zahlenspiel mit den Prozenten

Das Internet hat den Markt der Immobilienfinanzierungen grundlegend verändert: Herrschte früher allenfalls Wettbewerb zwischen lokalen Banken und über­regional tätigen Filialinstituten, werben heute auch zahlreiche Dar­lehensvermittler und Discounter um Kunden. Eines haben sie gemeinsam: Die plakativ herausgestellten Konditionen sind erstaunlich preiswert.

Maßstab ist dabei der sog. Effektivzins, also der Zinssatz, den das Darlehen bis zur vollständigen Tilgung tatsächlich kosten wird. Die Berechnung erfolgt dabei nach festgeleg­ten Formeln, an die sich alle Institute halten müssen. Allerdings versteht es die Branche trefflich, zusätzliche Kosten zu kreieren. Hierzu zählen u.a. Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und nicht zuletzt Versicherungsprämien für eine Restschuldpolice. Bei jedem Preisvergleich sollten Sie danach fragen, welche Nebenkosten berechnet werden.

Eine weitere „Masche“ der Kreditwirtschaft ist das Jonglieren mit zwei Kennzahlen: dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze. Unter Beleihungswert versteht man den Wert, den das Institut für die Immobilie intern ansetzt. Er liegt meist 10% bis 15% unter den Herstellungskosten bzw. dem Kaufpreis. In Einzelfällen kann der Wert jedoch auch um bis zu 30% gemindert werden, z.B. weil die Immobilie ungünstig gelegen ist. Ebenso kann der Beleihungswert aber auch an die Herstellungskosten bzw. den Kaufpreis heranreichen, wenn sich das Objekt in einer optimalen Lage befindet und es in den Augen des Kreditsach­bearbeiters günstig errichtet bzw. erworben wurde. Dabei gilt stets: Es gibt keine festen Regeln. Jedes Institut hat alle Spielräume, den Beleihungswert im Rahmen der Vertretbarkeit gegenüber den Aufsichtsbehörden anzusetzen.

Von dem Beleihungswert wird in der Regel nur ein bestimmter Teil zu dem preiswerten, in den Medien genannten Zinssatz finanziert. Diese Beleihungsgrenze liegt bei den meisten Instituten bei 60% des Beleihungswertes. Hat eine Immobilie also 300.000 € gekostet und hat das Institut einen Beleihungswert von 250.000 € angesetzt, werden als zinsgünstiges Finanzierungsdarlehen bei 60% Beleihungsgrenze maximal 150.000 € gewährt. Allerdings besteht hier erheblicher Spielraum. Arbeitet das Institut mit einem Wertabschlag von 30%, liegt der Beleihungswert nur noch bei 210.000 €. Wird die Beleihungsgrenze dann auf maximal 45% festgelegt, bekommt der Bauherr bzw. Immobilienkäufer lediglich 94.500 € zu den in der Werbung genannten günstigen Konditionen.

Nur allzu gerne gewähren die Institute auch höhere Dar­lehen, jedoch lassen sie sich diesen zusätzlichen Kapitalbedarf gut bezahlen: Bis zu 1,0 Prozentpunkte pro Jahr kostet die Aufstockung des Darlehens auf 80% des Be­leihungswertes, bis zu 1,5 Prozentpunkte pro Jahr werden bei einer 100%-Finanzierung aufgeschlagen. Bei größeren Finanzierungen sollte daher vor Vertragsabschluss stets nach den Grundlagen der Beleihungswertfestlegung gefragt werden. Oftmals lässt sich schon durch kurze Erläuterung der Lage und der Werthaltigkeit der Immobilie der Risikoabschlag reduzieren und das zinsgünstige Darlehen damit erhöhen. Aber auch bei der Festlegung der Beleihungsgrenze haben viele Kreditsachbearbeiter Spielräume, die sie je nach Konkurrenz­situation ausnützen können.