Der Weg zum Ausstieg birgt auch Risiken

Gestartet im Jahr 2005, wurde der offene Immobilienfonds P2 Value vom renommierten Investmenthaus Morgan Stanley als attraktive Möglichkeit beworben, um solide Gewinne zu erwirtschaften und das Portfolio auch im Bereich der Immobilienanlage zu stärken. Vom einstigen Glanz ist heute nicht mehr viel zu spüren, der P2 Value wurde von der Krise der Branche voll getroffen. Viele Anleger nutzten den Fonds als rentablen „Kurzparkplatz“ für freie Gelder und trennten sich schnell wieder von ihren Papieren. Da die erworbenen Immobilien nicht zu angemessenen Preisen verkauft werden konnten, zog das Management erstmals 2008 die Notbremse und setzte die Anteilsrücknahme aus. Doch damit verspielte man das Vertrauen der Anleger. Ein Großteil wollte verkaufen, niemand mehr neu einsteigen. Im Ok­tober 2010 fiel dann die Entscheidung, den Fonds aufzulösen. Bis 2013 werden die restlichen Bestandsimmobilien verkauft und der Erlös an die Anteilseigner ausgezahlt.

Allerdings ist der P2 Value nur einer von vielen Fonds, die in wirtschaftlichen Schwierigkeiten stecken: Ob AXA, DEGI oder iii – die Krise führte zu massiven Umwälzungen in der Branche. Leidtragende sind die Anleger, die auf die bunten Werbeprospekte vertrau­ten und offene Immobilienfonds als besonders konser­vative Form der Kapitalanlage erwarben. Dabei gab es schon früh kritische Stimmen, die etwa die wenig transparen­te Immobilienbewertung des Fondsvermögens bemängelten. Auch der AWA warnte bereits vor über zehn Jahren, dass die Wert­ent­wick­lungs­zahlen der Fonds oftmals schöngerechnet anmuteten und entsprechende Risiken nicht zu unterschätzen seien.

Die Kernfrage gilt jetzt dem weiteren Vorgehen. Einigen Fonds ist es mittlerweile durchaus gelungen, die Krise zu meistern und ihr Portfolio wieder auf gesündere Beine zu stellen. Hier können bestehen­de Engagements beibehalten werden, bei Neuanlagen ist zumindest vorerst noch eine gewisse Zurückhaltung geboten. Denn schließlich will sich die Branche neu reglementieren und erst nach den Ergebnissen dieser Planungen sollte über die weitere Anlage in offenen Immobilienfonds nachgedacht werden.

Bei Immobilienfonds, die nach einer vorläufigen Schließung wieder geöffnet haben, sollte die Strategie sehr genau geprüft werden. Basierte die Schließung tatsächlich auf ei­nem erheblichen Verkaufsdruck und laufen die Geschäf­te jetzt wieder normal, können Anlagen ebenfalls fortgeführt werden. Hat das Fondsmana­gement jedoch bisher keine Bemühungen erkennen lassen, mit einer neuen Strategie den Fonds auf solidere Beine zu stellen, ist ein Ausstieg sicherlich überlegenswert.

Sorgenkinder bleiben Fonds, die bereits geschlossen sind: Bei diesen empfiehlt sich der Ausstieg über die Börse. Da hier jedoch Abschläge zwischen 10% und 30% durchaus üblich sind, müssen Anleger abwägen, ob sie dem Fondsmanagement hinreichend Vertrauen entgegenbringen und bis zur Wiedereröffnung oder endgültigen Auflösung warten.

Abzuraten ist in den meisten Fällen von Übernahmeofferten: Mehr oder minder dubiose Firmen bieten derzeit die Übernahme von Fondsanteilen gegen Ausgabe eigener Aktien oder Genussscheine an. Niemand garantiert jedoch für deren Werthaltigkeit, sodass weitere Verluste nahezu vorprogrammiert sind.