Idealer Schutz für Haus und Grund

Schon beim Grundstückskauf sollte an die rechtliche Absicherung gedacht werden. So haftet in der Regel jeder Grundstückseigentümer für alle Schäden, die anderen durch dieses Grundstück entstehen. Wenn etwa ein Passant bei Glatteis stürzt und sich dabei verletzt, haftet oft der Grundstückseigentümer. Aber auch ein von Kindern zerstörter Zaun, der sich dann im Kleid einer Spaziergängerin verhakt, löst einen Schadensersatzanspruch aus.

Schutz bietet bei selbst genutzten Objekten die Privathaftpflichtversicherung, bei allen anderen Grundstücken die Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke. Sie decken die meisten Schäden ab, die sich im Zusammenhang mit dem Grundbesitz ereignen können. Knackpunkt ist hier die Frage nach der Selbstnutzung. Liegt das unbebaute Grundstück unmittelbar neben der selbst bewohnten Immobilie und wird es – quasi als Einheit – mitgenutzt, ist in der Regel die bestehende private Haftpflichtversicherung ausreichend. Geht es jedoch um ein entfernteres Grundstück, das allenfalls gelegentlich, beispielsweise als Bolzplatz der Kinder, genutzt wird, ist ein eigener Versicherungsvertrag oftmals unverzichtbar. Gerade hinsichtlich der Differenzierung lohnt ein offenes Gespräch mit dem Ver­sicherer, wobei entsprechende Zusagen schriftlich fixiert werden sollten.

Beginnt der Hausbau, ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung nahezu obligatorisch, lauern doch auf einer Baustelle erhebliche Gefahren. So schützt etwa das Schild „Betreten der Baustelle verboten“ nicht vor eventuellen Schadensersatzansprüchen wegen mangelhafter Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht. Und trotz der möglichen Haftung von Architekt und Baufirma kann der Bauherr dann zur Kasse gebeten werden, wenn er seine Sicherungspflicht nicht peinlich genau erfüllt oder aber die mit dem Bau betrauten Per­sonen nicht sorgfältig auswählt. Stürzt etwa ein Kind in die Baugrube, wird ein Passant durch herabfallende Ziegel verletzt oder kommt es wegen der verschmutzten Fahrbahn zu einem Verkehrsunfall, können oftmals erhebliche Kosten anfallen – insbesondere, wenn sich auch der Sozialversicherungsträger des Unfallopfers am Bauherrn schadlos hält. Teuer ist eine solche Versicherung nicht: Bei einer Bausumme von 250.000€ fallen einmalig rund 120€ Prämie an. Wichtig ist es allerdings, die geplante Eigenleistung richtig zu beziffern: Meist sind zwar 10% bis 25% der Bausumme automatisch abgedeckt, im Fall einer erhöhten Eigenleistung können jedoch bis zu rund 1,80€ je 1.000€ Eigenleistungssumme als zusätzliche Prämie anfallen.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei grö­ßeren Umbaumaßnahmen oder Modernisierungsarbeiten abgeschlossen werden. Denn in diesem Fall gelten letztlich dieselben Regeln wie beim Neubau. Jedoch kann hier auch die Privathaftpflichtversicherung genügen, die in der Regel Umbaumaßnahmen bis zu einer Größenordnung von (meist) 25.000€ abdeckt, manchmal auch bis zu 100.000€ oder sogar unbegrenzt.

Weniger bekannt ist die sogenannte Bauleistungsversicherung. Sie haftet in einer Vielzahl von Fällen, in denen das Bauobjekt als solches geschädigt wird: bei Schäden durch höhere Gewalt und ungewöhnliche Witterungs­einflüsse oder wenn Vandalen den frischen Estrich zerstören.

Nicht versichert sind in der Bauleistungsversicherung allerdings alle Schäden durch normale Witterungseinflüsse, ebenso wenig wie Schäden, die durch Verstoß gegen die bekannten Regeln der Technik entstehen. Nicht versicherbar ist zudem der Diebstahl von nicht verarbeiteten Baumaterialien, etwa die aufgestapelten Ziegel neben dem Haus. Ist jedoch z.B. ein Heizkörper bereits eingebaut, wird er durch die Bauleistungsversicherung geschützt. Preisvergleiche lohnen sich vor Vertragsabschluss, können entsprechende Policen doch je nach Versicherer zwischen 300€ und über 800€ je 250.000€ Bausumme kosten. Achten sollte man auch auf mögliche Zusatzabsiche­rungen, die z.B. den Aufwand für die Suche nach Schäden oder für das Aufräumen nach einem Schadensfall abdecken.

Bereits zu Baubeginn sollte sich jeder Bauherr um den ordnungsgemäßen Versicherungsschutz gegen Brandschäden kümmern. Solange der Bau im Gang ist, kommt hierfür die Feuerrohbauversicherung in Betracht, später die Gebäudebrandversicherung. Nach Fertigstellung sollte man es allerdings nicht bei der Brandversicherung belassen, sondern stattdessen eine Verbundene Wohngebäudeversicherung abschließen. Sie schützt u.a. vor den meisten Schäden durch das überaus tückische Leitungswasser, aber auch vor Sturm- und Hagelschäden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Versicherungsschutz auch auf „Elementarschäden“ auszuweiten, also beispielsweise auf Schäden durch Erd­beben oder Schneedruck. Selbst wenn diese Risiken eigentlich vernachlässigbar erscheinen, sollte angesichts der sehr nied­rigen Zusatzprämien über den Abschluss nachgedacht werden.

Nach Einzug in die eigenen vier Wände werden Haftpflichtforderungen Dritter durch die ohnehin obligatorische Privathaftpflichtversicherung abgedeckt. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass dieser Versicherungsschutz häufig nicht ausreicht. Eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer ist immer dann erforderlich, wenn das Objekt vermietet ist. Hierzu zählen auch Zweifamilienhäuser, von denen eine Wohnung z.B. als Praxis von einem Ehepartner genutzt wird, sowie gemischt genutzte Gebäude. Die Haftpflichtversicherung – und dies gilt für alle derartigen Policen – deckt im Übrigen auch Kosten, die bei der Abwehr unberechtigter Forderungen entstehen.

Hat ein Immobilienbesitzer jedoch vor, in Zusammenhang mit der Immobilie gegen einen anderen juristisch vorzugehen, benötigt er zur Absicherung des Kostenrisikos eine Rechtsschutzver­sicherung für Grundstückseigentümer und Mieter, die relativ preiswert als Zusatzbaustein zur privaten Rechtsschutzversicherung angeboten wird.

Teuer kann es auch werden, wenn der Öltank im Garten oder im Keller ein Leck bekommt und Heizöl austritt. Bekanntlich verseucht bereits ein einziger Liter Öl eine Million Liter Trinkwasser – dies zeigt schon, dass eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung für alle Besitzer von Heizöltanks praktisch un­ver­zicht­bar ist.

Neben der Absicherung von Schäden, die Dritten entstehen können, sollte auch an den eigenen Hausrat gedacht werden. Während die Brand- und Gebäudeversicherung für das Gebäude selbst und seine festen Bestandteile gilt, deckt die Hausratversicherung Schäden ab, die am mobilen Inventar entstehen. Hierzu gehören auch lose verlegte Teppi­che, nicht jedoch verklebte Teppichböden, die wiederum dem Gebäude und dessen Versicherung zuzuordnen sind. Abgesichert wird hier üblicherweise wiederum das „Bündel“ Feuer, Sturm, Einbruchdiebstahl und Leitungswasser. Auch gegen Glasbruch kann Versicherungsschutz beantragt werden. Ob dies angesichts des geringen Risikos sinnvoll ist, muss jeder selbst entscheiden.

In jedem Fall ist ein detailliertes Gespräch mit der Versicherung sinnvoll. Denn gerade rund um die Immobilien werden oft interessante Kombinationsverträge angeboten, die sämtliche bedeutenden Risiken umfassen. Vorteilhaft erscheint es meist auch, alle entsprechenden Policen bei einer Gesellschaft zu führen. Kommt es z.B. nach einem Hagelschaden zum Streit darüber, welche Gegenstände zum Haus und welche zum Hausrat gehören, wird die Abwicklung erleichtert, wenn beide Policen beim gleichen Versicherer bestehen.