Anpassung des Mietvertrags möglich?

Der Grund für diese restriktive Haltung liegt in der Risikover­teilung zwischen den Mietvertragsparteien. Für unmittelbare Be­einträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit haftet der Vermieter in vollem Umfang. Mittelbare Beeinträchtigungen sind dagegen für ihn unkalkulierbar. Ist der Sommer verregnet, laufen die Geschäfte des Eiscafés schlecht. Da der Grund dafür nicht die Mietsache, sondern das schlechte Wetter ist, kommt niemand auf die Idee, dem Mieter aus diesem Grund ein Mietminderungsrecht einzuräumen.

Nicht anders sieht es aus, wenn es zu einem Leerstand in einem Ärztehaus kommt und dadurch die Kundenfrequenz in der Apotheke sinkt. Der Mieter trägt das Risiko, dass der Leerstand zu weniger Kunden und damit mittelbar zu weniger Ertrag bei ihm führt. Auch hier ist der geringere Ertrag nur die mittelbare Folge der eigentlichen Beeinträchtigung, nämlich des Leerstandes. Dieser kann aus der allge- ­meinen Wirtschaftsentwicklung oder auch aus einem konzeptionellen Fehler bei der Planung des betreffenden Ärztehauses resultieren, ist aber kein Mangel der an den Apothekenbetreiber vermieteten Gewerberäume.

Eine falsche, bei den Vertrags­verhandlungen aber zutage getretene Vorstellung, etwa die bedeutsame Nähe zu einem entsprechend besetzten Ärztehaus, könnte einen Wegfall der Geschäftsgrundlage für die Vertragsdurchführung bedeuten. Dies hat in der Regel nicht die Auflösung des Vertrags zur Folge, sondern führt zur Anpassung seines Inhalts an die veränderten Umstände in einer Form, die den berechtigten Interessen beider Parteien Rechnung trägt.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des gewerblichen Mieters, dessen Geschäftserträge rückläufig sind, kann nur dann bestehen, wenn sich der Vermieter am unternehmerischen Risiko seines Mieters bewusst beteiligen wollte oder das Festhalten des Vermieters am Vertrag die Existenz des Mieters gefährdet und dies auf außergewöhnlichen, nicht aus der Sphäre der Parteien stammenden und nicht vorhersehbaren Umständen beruht. Eine Änderung der bei Vertragsschluss geltenden gesundheitsrechtlichen Vorgaben wäre kein solcher Sachverhalt, da mit dem Wegfall von Begünstigungen angesichts der regen gesetzgeberischen Tätigkeit stets gerechnet werden muss, dies also nicht überraschend ist.

Im Hinblick auf unerwartete wirtschaftliche Schwierigkeiten können Mieter und Vermieter bereits im Rahmen von Vertragsverhandlungen Regelungen aufnehmen. Ein Sonderkündigungsrecht gehört zu denjenigen Klauseln, die heutzutage in einen Apotheken-Mietvertrag einge­fügt werden, um dem Risiko nicht absehbarer Veränderun-gen im Gesundheitswesen Rechnung zu tragen. Es handelt sich um ein einseitiges Recht des Mieters, das für den Fall ausgehandelt wird, dass sich der Apothekenbetrieb nicht mehr rentiert. Für den Vermieter hat diese Regelung den Vorteil, dass ihm keine größeren Mietrückstände entstehen, sondern er die Chance erhält, die Räume anderweitig zu vermieten.

Alternativ könnte man eine Deckelung der Grundmiete für den Fall wirtschaftlich nachteiliger Entwicklungen im Vertrag vorsehen. Eine solche könnte wie folgt lauten: „Mit Blick auf die nicht vorhersehbaren Entwicklungen im deutschen Gesundheitswesen und das damit verbundene Risiko für die Ertragslage der Apotheken wird vereinbart, dass die Vertragsparteien auf entsprechende Anzeige des Mieters hin in Verhandlungen über eine Mietminderung eintreten, wenn sich aus Grün­den, die der Mieter nicht zu vertreten hat, der Rohgewinnsatz (=100) der Apotheke während der Dauer des Mietverhältnisses gegenüber dem Rohgewinnsatz zu Vertragsbeginn um mehr als ...-%-Punkte vermindert. Dasselbe soll gelten, sofern die Grundmiete mehr als ... % des Jahres­rohertrags ausmacht.“

Gegenüber dieser vorgeschlagenen Regelung, die in Bezug zum Umsatz bzw. Ertrag steht, könnte eingewandt werden, sie verstoße gegen §8 Satz 2 ApoG, da die Grundmiete sich im Ernstfall am Umsatz orientiert errechne. Offen am Umsatz oder Gewinn ausgerichtete Mietverträge sind unzulässig. Verboten sind ebenso verdeckte Umsatzvereinbarungen, bei denen das Gesamtbild den Verdacht aufkommen lässt, dass der Vermieter über Umwege an den Apothekenerträgen teilhaben soll. So ist etwa bei der Vereinbarung einer sog. Ärzteklausel in einem Mietvertrag über Apothekenbetriebsräume Vorsicht geboten. Eine solche liegt vor, wenn der Apothekenleiter an den Vermieter für jeden weiteren Arzt, der sich im gleichen oder benachbarten, dem Vermieter gehörenden Gebäude niederlässt, einen höheren Mietzins zu zahlen hat. Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main hat hier mit Urteil vom 3. Mai 1988 (Aktenzeichen 22 U 233/87) einen Verstoß gegen §8 Satz 2 ApoG und damit die Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung festgestellt.

Bei der oben vorgeschlagenen Formulierung handelt es sich jedoch um eine Schutzvorschrift zugunsten des Apothekeninhabers, weil sie den Anspruch des Vermieters auf eine ansonsten zahlenmäßig fixierte Grundmiete lediglich begrenzt und ggf. mindert, nicht aber eine generelle Anspruchsgrundlage für die Berechnung der Grundmiete als solche darstellt. Die typische Situation, in der der Apothekeninhaber durch das Verbot der Umsatzmiete vor Ansprüchen Dritter geschützt werden soll, die unmittelbar auf den Umsatz des Apothekenbetriebs zielen, ist hier gerade nicht gegeben.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass eine solche Vereinbarung stets zulässig ist. Wenn eine Grundmiete mit einer umsatz­bezogenen Obergrenze versehen wird, sind apothekenrechtswidrige Umgehungsgeschäfte denkbar. Daher ist sorgfältig zu prüfen, ob sich die vorgesehene Grundmiete in wirtschaftlich vertretbaren Größenordnungen hält und sich an nachvollzieh­baren Kriterien orientiert. Ansonsten ist nämlich zu be­fürchten, dass eine extrem hohe und nicht ernsthaft gewollte Grundmiete nur vereinbart wurde, um zu erreichen, dass die Grundmiete im wirtschaftlichen Ergebnis doch wieder als Prozentsatz ausgehend von einer Umsatzbasis berechnet wird.

Mustervertrag online

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