Starke Nachfrage in den Großstädten

Ähnlich ist die Entwicklung bei Neubau-Eigentumswohnungen. Die Preise für Objekte mit mittlerem Wohnwert stiegen um 2,7% gegenüber dem Vorjahr. Im Segment „guter Wohnwert“ liegt die Steigerungsrate bei 3,3%. Für einen Quadratmeter beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis auf 1.867€. Besonders gefragt sind Mittelstädte mit 50.000 bis 250.000 Einwohnern: Für Schwerin, Trier, Jena, Ulm und Krefeld meldet der IVD Preissteigerungen zwischen 11% und 14%, wobei der starke Anstieg insbesondere auf einen gewis­‑sen Nachholeffekt zurückgeführt wird, dem ein sehr geringes Angebot gegenübersteht.
In den Großstädten haben die Preise insbesondere im oberen Bereich deutlich angezogen. Neu gebaute Eigentumswohnungen mit gutem und sehr gutem Wohnwert wurden im Jahr 2011 zwischen 5,8% (guter Wohnwert) und 3,2% (sehr guter Wohnwert) teurer. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen dieser Segmente liegen gegenwärtig bei 2.711€ (guter Wohnwert) und 3.481€ (sehr guter Wohnwert).

Während Eigentumswohnungen insbesondere von der gestiegenen Nachfrage durch Kapitalanleger profitierten, entwickelte sich der Markt für Einfamilienhäuser wesentlich gemäßigter. Ein durchschnittliches Haus mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 199.824€, das sind 1,2% mehr als im Vorjahr. Je größer die Stadt, desto deutlicher verlief der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind nach Angaben des IVD Steigerungen von 2,6% zu beobachten.

Der Preisrückgang der vergan­genen zehn Jahre konnte damit allerdings noch nicht vollständig kompensiert werden: Im Fünf- bzw. Zehn-Jahres-Ver­gleich liegen die Preise für Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert um 8% bzw. 11% unter dem Niveau von 2006 bzw. 2001. Das aktuelle Preisniveau entspricht heute den Jahren vor der Wirtschafts- und Finanzkrise.

Die Stadt mit den höchsten Preisen für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert ist mit 570.000€ München, gefolgt von Bad Homburg (480.000€), Stuttgart (460.000€) und Frankfurt/Main (410.000€). Ebenfalls unter den Top Ten finden sich Wiesbaden (390.000€), Düs­seldorf (370.000€), Heidelberg (370.000€), Freiburg (349.000€), Ingolstadt (340.000€) und Bonn (325.000€).

Gleichfalls eher mäßig war die Preisentwicklung für Reihenhäuser. Ein Objekt mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 158.620€ bzw. 1,4% mehr als im Vorjahr. Dabei gibt es starke regionale Unterschiede: Im ländlichen Raum gingen die Preise gegenüber dem Niveau von vor zehn Jahren um 12,1% zurück, in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern stiegen sie im gleichen Zeitraum um 6,6% an. Daher sind die Preise für Reihenhäuser in den Städten häufig deutlich höher als der Bundesdurchschnitt, allen voran in München, wo man mit 430.000€ für ein Reihenhaus mehr als das 2,5-Fache bezahlen muss, und in Heidelberg, wo die Preise mit 313.000€ fast doppelt so hoch sind. Das Ranking der Preisveränderungen führt bei den Reihenhäusern Mannheim an; dort kostet ein Reihenhaus 2011 gut 15% mehr als 2010. Auch in Dresden (+13%), Koblenz (+12%), Paderborn und Ingolstadt (+9%) zogen die Preise überdurchschnittlich an.

Steigende Kaufpreise haben stets steigende Mieten zur Folge. Hier beobachtet der IVD eine bundesweit durchschnittliche Monatsmiete von 4,96€ pro Quadratmeter bei Neuvermietungen einer Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mittlerem Wohnwert, was einem Zuwachs von 2,9% entspricht. Für Wohnungen ab Baujahr 1948 beläuft sich die Quadratmetermiete durchschnitt­lich auf 5,45€ (+2,1%).

In den Großstädten haben sich die Steigerungsraten auf 5,8% (Baujahr bis 1948) und 3,8% (Baujahr nach 1949) hochgeschraubt, aber auch in Städten mit maximal 50.000 Einwohnern sind um 2,8% bzw. 2,1% höhere Mietpreise zu beobachten. Sogar im ländlichen Raum und in Städten mit weniger als 30.000 Einwohnern erhöhten sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um 1,1% bzw. 1,0%. Im Ranking der Flächenstaaten schneiden Niedersachsen und Bayern mit Steigerungsraten von 4,9% bzw. 3,9% über dem Bundesdurchschnitt ab, während in Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein die Mieten im Vergleich zum Vorjahr sogar gesunken sind (–2,3% bzw. –0,8%).

Bei Neubauten weisen insbesondere die Großstädte ein bedeutendes Wachstum auf: Bei mittlerem Wohnwert kosteten sie rund 2,8% mehr als im Vorjahr, während es im ländlichen Raum nur 1,2% teurer wurde. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen beträgt derzeit 6,60€. Im Zehn-Jahres-Vergleich haben die Mieten in den Großstädten um fast 20% zugelegt, im ländlichen Bereich um immerhin 4,5%.

Keineswegs Einigkeit herrscht bei Experten bezüglich der weiteren Entwicklung. Auf Sicht von zwei bis vier Jahren dürfte sich die bisherige starke Nachfrage insbesondere nach großstädtischem Wohnraum fortsetzen und hier zu weiter steigenden Preisen führen. Maßgeblich sind dabei vorrangig Kapitalanleger, die ihr Geld vor der weltweiten Schuldenkrise in Sicherheit bringen möchten, gleichzeitig aber wenig Vertrauen in andere Sachwerte wie Gold haben.

Unter längerfristigen Gesichtspunkten ist aber auch das „flache Land“ nicht ganz zu vernachlässigen: Hier ist der Markt weniger stark von kapitalkräftigen Investoren „verdorben“, sodass gute Objekte auch zu attraktiven Preise angeboten werden und sich bei Vermietung solide Renditen erzielen lassen. Anleger, die jetzt den Einstieg planen, sollten also genau vergleichen: Eine Großstadtwohnung ist oft teurer, aber leichter vermietbar. Ein Haus auf dem Land erfordert geringere Investitionen, bringt aber weniger Ertrag. Letztlich kommt es auf das konkrete Objekt an, das sowohl attraktiv gelegen und ausgestattet sein sollte als auch zu einem angemessenen Preis angeboten wird.

Ein wichtiges Kriterium ist zudem die „Überwachbarkeit“. Gerade Geldanleger neigen oft dazu, auf Basis bunter Hochglanzprospekte fern der Heimat zu investieren. Das böse Erwachen folgt, wenn die Wohnanlage schneller abgewirtschaftet wird als kalkuliert oder gar Mietnomaden ein Chaos anrichten. Wer indes in der eigenen Region investiert, hat zumindest etwas bessere Kontroll- und Handlungsmöglichkeiten.