Verbilligte Vermietung: Steuervorteile sichern

Im Zuge des Steuervereinfachungsgesetzes 2011 wurden die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur verbilligten Vermietung modifiziert¹⁾. Danach ist der volle Werbungskostenabzug möglich, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Andernfalls erfolgt für steuerliche Zwecke eine gedankliche Aufteilung des Mietverhältnisses in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Damit geht dann zwangsläufig eine Kürzung des Werbungskostenabzugs einher.

Hinweis: Bis einschließlich 2011 liegt die Grenze grundsätzlich bei 56% der ortsüblichen Miete. Beträgt der Mietzins allerdings weniger als 75% der ortsüblichen Miete, prüft die Finanzverwaltung, ob auf Dauer gesehen überhaupt ein Überschuss erzielbar ist. Sollte das nicht der Fall sein, werden die Werbungskosten ebenfalls anteilig gekürzt. Rein faktisch muss daher bis einschließlich 2011 in den meisten Fällen darauf geachtet werden, dass die verbilligte Miete mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt.

Für einen Großteil der Steuerpflichtigen ist die Neuregelung unterm Strich etwas günstiger, weil bereits eine geringere Miete (66% statt 75%) ausreicht, um den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen. Da die Gesetzesänderung auch für bereits bestehende Mietverträge gilt, sollte innerhalb der Familie rechtzeitig vor dem Jahreswechsel die Miete eventuell neu kalkuliert und ggf. eine Anpassung erwogen werden. Um die steuerliche Anerkennung nicht zu gefährden, ist die Änderung möglichst schriftlich zu vereinbaren.

Hinweis: Es erscheint – wie schon bisher – nicht ratsam, die Miete exakt nach der gesetzlichen Grenze zu bemessen, da die Ermittlung der zutreffenden ortsüblichen Miete naturgemäß mit Risiken behaftet ist. Als ortsübliche Miete gilt die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der nach der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten²⁾. Ein angemessener Sicherheitszuschlag von 5% bis 10% dürfte das Risiko einer Unterschreitung der gesetzlichen Vorgaben in den meisten Fällen ausreichend abdecken.

Überwiegend sind in den Kommunen Mietspiegel vorhanden, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die Finanzverwaltung beanstandet es grundsätzlich nicht, wenn man sich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientiert³⁾. Existiert kein Mietspiegel, ist es zulässig, dass sich die Steuerpflichtigen nach dem ortsüblichen Mittelwert für vergleich­bare Wohnungen richten.

Hinweis: Dieser sollte dann aller­dings möglichst genau dokumentiert werden können, z.B. durch Sammlung von Immobilienvermietungs-Anzeigen oder durch die Bestätigung eines Maklers.

Die Neuregelung gilt zwar grundsätzlich als steuerlich vorteilhaft, sie kann in Einzelfällen aber auch zu Nachteilen gegenüber der bisherigen Rechtslage führen, wie nachfolgend verdeutlicht wird.

Beispiel: Apothekerin Gerhards vermietet ihre Eigentumswohnung an ihren 22-jährigen Sohn. Die Miete beträgt (unstreitig) 62% der ortsüblichen Miete. Allerdings kann sie wegen der verhältnismäßig geringen „Wohnungskosten“ dem Finanzamt auf Dauer gesehen einen Überschuss (Prognoserechnung) nachweisen.

Ergebnis: Für Veranlagungszeiträume bis einschließlich 2011 kann Frau Gerhards die Werbungskosten in voller Höhe geltend machen. Ab 2012 kürzt das Finanzamt – ohne zwischenzeitliche Erhöhung der Miete – die Werbungskosten um 38%.

Variante 1 zum Beispiel: Frau Gerhards kann auf Dauer keinen Überschuss aus der Wohnungsvermietung nachweisen.

Ergebnis: Sowohl bis einschließlich 2011 als auch ab 2012 ist der Werbungskostenabzug auf 62% begrenzt.
Variante 2 zum Beispiel: Die tatsächliche Miete beträgt 72% der ortsüblichen Miete und Frau Gerhards kann dauerhaft keinen Überschuss durch die Wohnungsvermietung nachweisen.

Ergebnis: Bis einschließlich 2011 sind die Werbungskosten nur zu 72% abzugsfähig, ab 2012 in voller Höhe, da die 66%-Grenze nicht unterschritten wird.

Ist es aus steuerlichen Gründen angezeigt, die Miete zwischen nahen Angehörigen in Anbetracht der Neuregelung zu erhöhen, damit auch künftig die vollen Werbungskosten abzugsfähig sind (vgl. Beispiel, Grundfall), dürfte dem nicht entgegenstehen, dass die Erhöhung rein zivilrechtlich (vgl. Vorgaben des §558 BGB) womöglich unwirksam ist.

Hinweis: Zumindest hat die Finanzverwaltung bereits in der Vergangenheit klargestellt, dass auch eine über die 20%ige Kappungsgrenze des §558 Absatz 3 BGB hinausgehende Mieterhöhung steuerlich anzuerkennen ist, sofern sie klar und eindeutig vereinbart und auch entsprechend vollzogen wird⁴⁾.