Mit neuem Darlehen lässt sich oft sparen

Gerade die Belastungsreduzierung kann für viele interessant sein: Hat ein Bausparer beispiels-weise für ein Darlehen von 120.000€ einen Bausparvertrag über 300.000€ Bausparsumme abgeschlossen, zahlt er dafür in den üblichen Standardtarifen monatlich 1.200€ bis 1.800€ Zins und Tilgung. Beträgt seine Restschuld aktuell z.B. 80.000€, dann kostet ihn dasselbe Dar­lehen bei einer Bank oder Sparkasse bei zehnjähriger Zinsfestschreibung, 3,0% Nominalzins und 3,0% Tilgung jedoch nur noch 400€ pro Monat. Das Haushaltsbudget wird damit monatlich um bis zu 1.400€ entlastet.

Lohnend ist eine Umschuldung meist aber auch dann, wenn die Tilgungshöhe und damit die Tilgungsdauer beibehalten werden: Sieht der Bauspartarif einen Zinssatz von 6,0% vor, ist jedes Immobiliendarlehen von Bank oder Sparkasse – ungeachtet der Zinsfestschreibungsdauer – kostengünstiger zu bekommen. Doch auch mit einem Niedrigzins-Bauspartarif mit lediglich 3,5% Nominalzins können viele Kreditinstitute zumindest im Bereich fünfjähriger Immobiliendarlehen konkurrieren.

Als Faustregel für den Vergleich gilt: Die Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn der Nominalzins der Bank- bzw. Sparkassenfinanzierung niedriger ist als der Nominalzins des Bauspardarlehens. Nicht sinnvoll ist – ausnahmsweise – der Vergleich der Effektivzinssätze, da die darin enthaltenen Neben-kosten wie etwa die Abschlussgebühr im Fall einer Umschuldung von der Bausparkasse nicht erstattet werden.

Möglich ist eine Umschuldung übrigens auch kurzfristig: Im Gegensatz zu Bank- oder Sparkassendarlehen mit Zinsfestschreibung können Bauspardarlehen meist jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass damit Kosten oder andere Nachteile verbunden sind. Im Übrigen können die Zahlungen auch direkt durch das übernehmende Institut vorgenommen werden, sodass dem Dar­lehensnehmer nicht einmal Verwaltungsaufwand entsteht und zudem keine Sollzinsen für die Umbuchung über das Girokonto anfallen. In jedem Fall sind allerdings die Kosten zu prüfen, die bei der Umschuldung möglicherweise ent­stehen können, wie z.B.

• Nebenkosten für den Vertragsabschluss beim Kreditinstitut, etwa Schätzgebühren,

• Zusatzkosten für die Umschreibung bzw. Neueintragung der Grundschuld,

• Kosten einer vom Kreditins­titut möglicherweise geforderten Restschuldversicherung sowie

• Zusatzzinsen, wenn das Dar­lehen eine gewisse Mindestgröße nicht erreicht.

Zumindest die ersten beiden Positionen lassen sich vermeiden, wenn Sie die Umschuldung bei einem Verbundpartner der Bausparkasse vornehmen (z.B. einer Genossenschaftsbank bei einem Schwäbisch-Hall-Bausparvertrag oder einer Sparkasse bei einem LBS-Bausparvertrag). In diesem Fall werden die erforderlichen Dokumente im Rahmen einer „Finanzierung aus einer Hand“ hausintern weitergereicht, sodass keine Kosten entstehen.

Aber auch bei einem Wechsel der Finanzgruppe sollte man durch hartes Verhandeln darum bemüht sein, eventuelle Zusatzkosten z.B. durch weitere Zinsvorteile zu kompensieren. Auch auf zusätzlichen Versicherungsschutz sollte verzichtet werden können, wenn z.B. ein ausreichend dimensionierter Lebensversicherungsvertrag besteht.

Doch nicht nur bei Bauspardarlehen lohnt sich jetzt vielfach die Umschuldung. Gleiches kann für private Verträge gelten, die mit höheren als den heute marktüblichen Zinssätzen abgeschlossen wurden. Nicht zuletzt fallen auch viele Fördermittel unter die „umschuldungsfähigen“ Verbindlichkeiten, beispielsweise Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus dem Wohnraummodernisierungsprogramm. Bei der Vergabe kosten solche Darlehen zwar stets weniger als vergleichbare Bankfinanzierungen, mittlerweile sind sie in vielen Fällen jedoch deutlich teurer als entsprechende Fremdmittel von Bank oder Sparkasse.

Eine Umschuldung bietet zudem oftmals die Möglichkeit, die Zinsfestschreibung elegant zu ver-längern. Wurde z.B. vor sechs Jahren ein KfW-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen, werden die Konditionen in vier Jahren angepasst. Der neue Zins kann durchaus attraktiv niedrig sein, aber auch höher ausfallen als die heute üblichen Zinssätze. Wird das Darlehen jedoch jetzt zu einer Bank oder Sparkasse umgeschuldet, gilt dafür dann eine neue, z.B. zehn­jährige Zinsfestschreibung. Der Darlehensnehmer kann sich auf diese Weise mehr Sicherheit verschaffen und zudem noch günstigere Konditionen erzielen.

Sinnvoll ist dies allerdings nur, wenn das Förderprogramm entsprechende Sondertilgungsmög­lichkeiten vorsieht, die ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung genutzt werden können. Wird jedoch ein solcher „Strafzins“ verlangt, ist das Gan­ze letztlich ein Rechenexempel: Je nach Höhe kann die Fortsetzung des bisherigen Vertragsverhältnisses oder die Umschuldung die bessere Lösung sein. Ohnehin lohnt sich auch ein Blick in das Vertragswerk. Manche frühere Darlehen, etwa für den Einbau bestimmter Solaranlagen, sehen z.B. einen Schuldenerlass für den Teil des Darlehens vor, der nach einer bestimmten Frist (z.B. zehn Jahren) noch nicht zurückgezahlt ist. In solchen Fällen ist es meist günstiger, das Darlehen weiterhin bestehen zu lassen und über den Restschulderlass einen deutli-cheren Vorteil zu erzielen.

Auch bei Förderdarlehen sollte man die Kosten für die Umschuldung in die Vergleichsrechnung einbeziehen, z.B. für die Übertragung der Grundschuld. Sparen können Bankkunden in derartigen Fällen in der Regel dann, wenn auch das neue Dar­lehen bei der seinerzeit ver­mittelnden Bank abgeschlossen wird: Da die Grundschuld oftmals auf den Vermittler eingetragen ist, kann sie bequem für das neue Darlehen als Sicherheit her­angezogen werden.

Gerade in Zusammenhang mit Fördermitteln ist es schließlich auch sinnvoll, den eigenen Ka­pitalbedarf in die Überlegungen einzubeziehen. Denkbar sind beispielsweise weitere Sanierungsmaßnahmen am Haus, finanziert durch ein neues KfW-Darlehen, das derzeit oftmals bereits ab 1,0% Effektivzins angeboten wird. Im Gegenzug werden dann „alte“ Restdarlehen durch Eigenkapital abgelöst, sodass man letztlich in den Genuss neuer Technik zu besonders günstigem Zins kommt.