Vermietung und Verpachtung: Vermietungs- und Verkaufsabsicht

Dass die Finanzverwaltung mit dieser Vorgehensweise richtig liegt, hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 12. April 2011¹⁾ bestätigt. Danach genügt es zum Nachweis einer weiterhin bestehenden Vermietungsabsicht nicht, dass der Eigentümer lediglich eine zufällige Chance zu Verhandlungen („Mietgesuch“) nutzt, wenn es tatsächlich nicht zur Vermietung kommt und auch keine weiteren Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden (können).

Generell ist der Werbungskosten­abzug für ein leer stehendes Objekt auch dann weiterhin möglich, wenn es verkauft werden soll. Dies setzt aber voraus, dass neben der Verkaufsabsicht auch weiterhin die Absicht besteht, das Objekt zu vermieten. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs²⁾ muss in diesen Fällen nachgewiesen werden, dass sich der Steuerpflichtige – neben dem Verkauf – auch ernsthaft und nachhaltig parallel um eine Vermietung der Wohnung bemüht³⁾.

Die sog. Feststellungslast liegt dabei beim Hauseigentümer. Er muss nachweisen, dass er sich aktiv um eine Vermietung bemüht hat. Dazu eignen sich in erster Linie eindeutige Zeitungs­annoncen bzw. Makleraufträge. Sofern ein Makler mit dem Verkauf beauftragt wurde, sollte zumindest dokumentiert sein, dass auch eine Vermietung als „Vermittlungsziel“ in Betracht kommt. Neben Zeitungsinseraten sind eigene Vermietungsbemühungen nachvollziehbar – möglichst mit Bild – zu dokumentieren (z.B. Aushänge an sog. Schwarzen Brettern, in Geschäften oder öffentlichen Einrichtungen).

Hinweis: Generell ist zu empfehlen, potenzielle Mietinteressenten mit Name und Adresse festzuhalten und auch das konkrete Datum von Besichtigungsterminen zu vermerken. Kommt es später tatsächlich zum Verkauf, wird das Finanzamt den Zeitpunkt ermitteln, bis zu dem eine bestehende Vermietungs­absicht noch nachgewiesen werden kann. Gerade bei höheren laufenden Werbungskosten sollten die Vermietungsbemühungen möglichst lange aufrecht­erhalten werden.