Steuergestaltung: Private Schuldzinsen steuerlich absetzen

Mit Urteil vom 18. Oktober 2011¹⁾ hat der Bundesfinanzhof eine Gestaltung anerkannt, mit deren Hilfe u.a. zunächst für private Zwecke aufgenommene Dar­lehen in steuerwirksame Anschaffungskosten umgewidmet werden können, sodass danach insbesondere die zu zahlenden Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind.

Der Sachverhalt stellte sich wie folgt dar: Der Ehemann war Eigentümer eines älteren, vermieteten Mehrfamilienhauses und eines von den Ehegatten selbst genutzten Einfamilienhauses. Die Eheleute gründeten eine vermögensverwaltende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die künftig das Mehrfamilienhaus vermieten sollte. Dazu schlossen sie einen Einbringungsvertrag, wonach der Ehemann verpflichtet war, die vermietete Immobilie mit den darauf lastenden Grundpfandrechten und insgesamt sechs Darlehen in die GbR einzubringen. Zwei dieser Darlehen (mit der jeweils höchsten Rest­valuta) waren ursprünglich zur Finanzierung des selbst genutzten Wohnhauses aufgenommen worden. Die Ehefrau wurde zu 90% und der Ehemann zu 10% an der GbR beteiligt.

Hinweis: Nach der Einbringung wurden die Darlehen auf die GbR umgeschrieben, die nun verpflichtet war, diese weiterhin zu bedienen. Zum Zeitpunkt der Einbringung betrugen die ausstehenden Darlehensschulden rund die Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie, der bei 300.000€ lag.

Durch die Gründung der GbR und die Einbringung des Mehr­familienhauses sind folgende Steuerwirkungen eingetreten:

• Bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft wer­den die der Gesellschaft gehören­den Wirtschaftsgüter den Gesell­schaftern entsprechend ihrer Beteiligungsquote zugerechnet. Demzufolge hat die Ehefrau wirtschaftlich betrachtet quasi 90 % der Immobilie erworben.
• Die im Gegenzug übernommenen Darlehensverbindlichkeiten führen insoweit zu einem teil­entgeltlichen Erwerb in Höhe von rund 50 % (Verhältnis übernommene Darlehen zu Verkehrswert des Objekts) und damit zu steuerwirksamen Anschaffungskosten. Damit konnte neues Abschreibungspotenzial geschaffen werden.
• Der eigentliche Clou: Die zuvor gezahlten Schuldzinsen für die beiden Privatdarlehen (Finan­zierung des Einfamilienhauses) sind nun steuerlich abzugsfähig, weil es sich jetzt um Verbindlichkeiten handelt, die im Zusammenhang mit Anschaffungskosten für das vermietete Mehrfamilienhaus stehen.
  

• In Höhe von 10 % (Beteiligung des Ehemanns an der GbR) liegt steuerlich betrachtet weder eine Veräußerung noch eine Anschaffung vor, weil der Ehemann zuvor Eigentümer der Immobilie war und es zu 10 % auch weiterhin (über die GbR) ist. In dieser Höhe bleiben die ursprüng­liche Abschreibung und der ursprüngliche Schuldzinsenabzug erhalten. Die anteiligen Einkünfte des Ehemannes werden ihm jetzt aber über die Ergebnisermittlung der GbR zugerechnet.

Die Finanzverwaltung hatte ein besonderes Interesse daran, die vorgenommene Gestaltung als rechtsmissbräuchlich einzustufen, weil eine gewisse Gefahr besteht, dass sich künftig viele Steuerpflichtige darauf einlassen. Schließlich ist die Gründung einer GbR mit vergleichsweise wenig Aufwand verbunden und die Immobilie bleibt faktisch in der Hand der Eheleute. Außerdem werden selbst genutzte Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen in aller Regel finanziert, sodass höhere Privatschulden häufig anzutreffen sind.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist im betreffenden Fall keine „Verlagerung“ von privat veranlassten Schulden in den Bereich der Einkünfteerzielung er­folgt. Vielmehr habe eine „Überlagerung“ der Zwecksetzung des zunächst aus privaten Gründen aufgenommenen und verwen­deten Darlehens durch einen neuen, nunmehr steuerrechtlich bedeutsamen (Verwendungs-)Zusammenhang stattgefunden.

Hinweis: Ein solcher Vorgang sei nicht als Gestaltungsmissbrauch zu werten, da es den Vertragsparteien überlassen bleibe, in welcher Weise sie die Gegenleistung für die Grundstückseinbringung begleichen – durch Geldzahlung oder z.B. durch Schuldübernahme.

Weil das Steuerrecht kompliziert ist, kann die Gestaltung bei vergleichbaren Rahmenbedingungen nicht blindlings empfohlen werden, eine vorhergehende gezielte Prüfung durch einen steuerlichen Berater ist unumgänglich. In der Praxis müssen insbesondere folgende Einschränkungen berücksichtigt werden:

• Da die Einbringung mit Schuldübernahme zumindest teilweise als entgeltliches Anschaffungsgeschäft gewertet wird, beginnt die – ursprünglich womöglich bereits abgelaufene – zehnjährige Spekulationsfrist für Grundstücke erneut. Dies könnte bei einem späteren Verkauf zu erheblichen Steuerbelastungen führen.
• Hat der vormalige Eigentümer-Ehegatte das Grundstück innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Einbringung erworben, muss er aufgrund der Einbringung, die anteilig als entgeltliche Veräußerung gewertet wird, womöglich einen Spekulationsgewinn versteuern.
• Außerdem könnte die Einbringung als Veräußerungsvorgang im Rahmen der Prüfung der sog. Drei-Objekt-Grenze zählen und im ungünstigsten Fall – steuerlich betrachtet – einen gewerblichen Grundstückshandel „auslösen“.