Ferienwohnung: Steuerrisiko Selbstnutzung

Das Finanzgericht Niedersachsen²⁾ hat sich in einem vergleichbaren Fall auf die Seite der Steuerpflichtigen geschlagen und die Verluste anerkannt. Nach Ansicht der Richter bestand für das Finanzamt überhaupt kein Anlass, eine Totalüberschusspro­gnose zu erstellen, da die tat­sächliche Anzahl der Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage nicht um mindestens 25% unterschritten hatte. Hinweis: Die „Ungleichbehandlung“ gegenüber „selbst vermietenden“ Steuerpflichtigen hält das Finanzgericht nicht für rechtens und hat deshalb der Klage stattgegeben – auch wenn es sich damit gegen die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stellt.

Das Finanzgericht Köln musste sich in seinem Urteil vom 30. Juni 2011³⁾ mit einem ähnlich ge­lagerten Fall beschäftigen. Auch dort erfolgte die Vermietung über einen Vermittler, es gab eine maximal vierwöchige Selbstnutzung im Jahr und eine jährliche Fremdvermietung, deren Dauer die ortsüblichen Vermietungstage ebenfalls nicht um mindestens 25% unterschritt. Das Finanzgericht berücksich­tigte wegen der möglichen vierwöchigen Selbstnutzung/Jahr immerhin 48/52 (Wochenverhältnis) des erklärten Verlustes.

Hinweis: Gegen das Urteil des Finanzgerichts Köln ist mittlerweile Revision eingelegt worden⁴⁾. Vergleichbare Fälle sollten deshalb bis auf Weiteres offen­gehalten werden.

Da auch das Finanzgericht Niedersachsen die Revision gegen seine Entscheidung zugelassen hat, ist es durchaus denkbar, dass der Bundesfinanzhof in abseh­barer Zeit über beide Fälle entscheiden muss und womöglich seine Auffassung zur Totalüberschussprognose bei vorbehaltener Selbstnutzung korrigiert.

Bis es so weit ist, sollten Steuerpflichtige, die die Vermietung ihrer Wohnung einem Vermittler übertragen haben, sehr genau prüfen, ob sie ihre Ferienwohnung tatsächlich auch in geringem Maß selbst nutzen wollen. Ist dies nicht der Fall, sollte die Selbstnutzung im Vertrag mit dem Vermittler ausdrücklich ausgeschlossen werden. Dann haben die Finanzämter nämlich aufgrund klarer Verwaltungs­anweisungen keinen Anlass, eine Totalüberschussprognose anzustellen und müssen auch erklärte Verluste regelmäßig anerkennen.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungstage dürfte in vielen Fällen sehr aufwendig, eventuell sogar praktisch unmöglich sein. Die Finanzverwaltung lehnt sich hier an die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs⁵⁾ an und vertritt die Auffassung, dass der Steu­erpflichtige die ortsüblichen Vermietungstage nachweisen muss. Gelingt ihm dies nicht, soll in jedem Fall eine Totalüberschussprognose durchgeführt werden.

Hinweis: In einem ersten Schritt sollten örtliche Kurverwal­tungen, Tourismusinformationen bzw. Gemeindeverwaltungen um (möglichst schriftliche) Auskunft gebeten werden. Ergänzend können auch die offiziellen Beherbergungsstatistiken herangezogen werden, wobei sich hier zunächst eine Internetrecherche anbieten dürfte. Lassen sich auf diesem Weg keine ausreichenden Erkenntnisse gewinnen, bleibt eigentlich nichts anderes übrig, als durch per­sönliche Recherchen wie z.B. Rückfragen bei anderen Vermietern etc. ein möglichst aus­sagekräftiges Ergebnis über orts­übliche Vermietungs­tage/Jahr zu gewinnen.