Große Nachfrage treibt die Preise

Gerade private Investoren übersehen ohnehin oft, dass sie sich mit dem Kauf einer Immobilie statt zusätzlicher Sicherheit erhebliche Risiken aufbürden. Wer etwa über ein freies Vermögen von 150.000€ verfügt und davon 100.000€ in eine vermietete Immobilie im Wert von 300.000€ investiert, hat in seiner „Vermögensbilanz“ letztlich mehr als 85% des Kapitals in Immobilien angelegt – ein unvertretbar hohes „Klumpenrisiko“, das durch das selbst genutzte Eigenheim meist nochmals erhöht wird. Denn schon im Fall, dass kein Mieter gefunden werden kann oder die Mieten nicht re­gelmä­ßig gezahlt werden, droht angesichts des aufgenommenen Fremd­ka­pitals von hier 200.000€ das Problem einer Finanzierungs­lücke. Allein aus den Erträgen des Restkapitals von 50.000€ ist diese Lücke zumindest nicht dauerhaft zu überbrücken, sodass die Gesamtanlage weitere „Zuschüsse“ erfordert.

Noch kritischer wird die Situ­ation, sollte die Finanzkrise erneut aufflammen oder sich, z.B. ausgehend von China, eine neuerliche Wirtschaftskrise entwickeln. Geben dann die Preise beispielsweise um 15% nach, ist die Immobilie nur noch 255.000€ wert. Der Anlagesumme von dann 305.000€ stehen jedoch – ohne Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Tilgung – immer noch 200.000€ Schulden gegenüber. Statt eine ange­messene Rendite zu erzielen, ist das Nettovermögen also von 150.000€ auf 105.000€ geschrumpft. Kommt dann auch noch ein Mietausfall hinzu oder erfordert die Immobilie eine größere Renovierung, ist der Weg in die Zwangsversteigerung fast schon vorprogrammiert.

Ein Immobilieninvestment be­nötigt daher gerade in der heu­tigen Zeit eine sorgfältige Planung. Zum einen sollte dabei das eingeplante Kapital stets in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtvermögen stehen. Zum anderen sollte auch die Immobilie besonders sorgfältig ausgewählt werden. Zu prüfen sind dabei unter anderem die Lage, das Entwicklungs­potenzial, die Vermietbarkeit, der Erhaltungszustand und der erforderliche Renovierungsbedarf. Bewährt hat es sich zudem, generell nur in Objekte zu in­vestieren, die man auch selbst nutzen würde.