Die sorgfältige Prüfung sichert den Erfolg

Grundregel Nummer eins eines erfolgreichen Immobilieninvestments: die Lage. Und hier beginnen bereits die Probleme, denn gerade investitionswillige Kapitalanleger werden heute mit einer Vielzahl von Objekten umworben, denen eines gemeinsam ist: Sie sind nicht „vor der eigenen Haustür“, sondern meist Hunderte von Kilometern entfernt. Ohne fundierte Ortskenntnisse sind rentable Investments jedoch schwierig, denn welcher Münchner kennt schon die angesagten Wohngegenden in Berlin oder welcher norddeutsche Anleger kann wirklich beurteilen, ob die Preise im oberbayerischen Voralpenland angemessen oder vielleicht doch eher überteuert sind?

Wer in Immobilien investieren möchte, sollte sich daher in erster Linie in „seiner“ Region umsehen. Dies hat noch einen wei­teren Vorteil: Als künftiger Ver­mieter kann man problemlos von Zeit zu Zeit „nach dem Rechten sehen“, was bei einer entfernt liegenden Anlageimmobilie kaum möglich ist.

Um langfristig die Erträge zu sichern und auch Wertsteige­rungen zu erzielen, ist die Vermietbarkeit wichtigstes Kriterium. Anlageimmobilien sollten daher in erster Linie in Regionen mit solidem Bevölkerungswachstum gesucht werden. Positiv zu bewerten ist eine altersmäßig möglichst gut gemischte Einwohnerstruktur.

Von großer Bedeutung ist weiterhin die Entfernung zu Infrastruktureinrichtungen wie etwa Geschäften und Schulen, aber auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sollte möglichst optimal sein. Besonders wichtig sind ausreichende Parkmöglichkeiten im Umfeld der Immobilie, auch für Besucher. Stets ein Kriterium sind schließlich die Freizeiteinrichtungen in der Umgebung. Letztlich sollte die ins Auge gefasste Immobilie bei allen diesen Bewertungsmerkmalen so attrak­tiv sein, dass man durchaus auch selbst darin wohnen möchte.

Kaum ein Laie wird in der Lage sein, den Zustand einer „Gebrauchtimmobilie“ wirklich neutral zu beurteilen. Vom anbietenden Makler darf man sich dabei nicht immer Hilfe erwarten: Sein Ziel ist in erster Linie der reibungslose Verkauf, der durch allzu umfassende Hinweise auf Mängel in Gefahr geraten könnte. Erfahrene Immobilienkäufer setzen daher auf die Hilfe von Dritten, z.B. eines nicht in das Geschäft involvierten Maklers, eines Bauexperten oder eines Sachverständigen. Die hier investierten Kosten sind gut an­gelegt, wenn versteckte Mängel erkannt werden.

Wichtig ist auch, sich nicht in eine „Kauf-Euphorie“ hineinzusteigern, weil einem das Objekt auf den ersten Blick zusagt. Denn dann besteht die Gefahr, dass mögliche Probleme ignoriert oder „schöngeredet“ werden – was letztlich teuer werden kann. Auch gilt es zu prüfen, ob die Immobilie möglicherweise in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, woraus sich Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können. Ähnliches gilt bei denkmalgeschützten Objekten, bei denen man sich nicht durch die oft recht attrak­tiven Steuervorteile täuschen lassen sollte.

Entscheidend für die Frage nach der Rendite ist in erster Linie der Kaufpreis. Auch hier sollten sich Interessenten weder von bunten Hochglanz-Exposés noch von ihrem ersten Eindruck zu schnellen Zusagen verleiten lassen. Unverzichtbar sind Preisvergleiche mit ähnlichen Objekten in der Umgebung, auch ein even­tuell vorhandener Wohnpreisspiegel gibt einen guten Überblick über die zuletzt bezahlten Kaufpreise. Bewährt hat es sich zudem, den Markt zunächst einmal zu beobachten, sich möglichst viele Objekte anzusehen und auf diese Weise ein Gespür für das aktuelle Preis­niveau zu entwickeln.

Dies gilt auch für die erzielbaren Mieten, die in einem angemessenen Verhältnis zum Kapitaleinsatz stehen sollten: Gut sind Nettorenditen zwischen 5% und 6%, befriedigend Renditen zwischen 3% und 5%. Kann indes weniger Ertrag aus dem Objekt gezogen werden, ist es meist zu teuer und es sollte über den Preis verhandelt werden. Lediglich wenn das langfristige Po­tenzial der Immobilie so attrak­tiv erscheint, dass man vorerst niedrige Renditen in Kauf nehmen kann, sollte der Erwerb in Betracht gezogen werden. Wissen sollte jeder Käufer im Üb­rigen, dass sich der notarielle Kaufpreis noch um die Grund­erwerbsteuer, die Maklerprovision und die Notargebühren erhöht. Bei der Renditekalkulation sind auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten zu beachten, ebenso steuerliche Aspekte.

Gerade beim Immobilienkauf gilt: „Drum prüfe, wer sich lange bindet.“ In jedem Fall sollten Käufer daher vor Vertragsabschluss Einblick in das Grundbuch nehmen und sich – sofern vorhanden – die Baubeschreibung besorgen und möglichst von einem Experten prüfen lassen. Zu den zu prüfenden Dokumenten zählen weiterhin der Nachweis über den Brandversicherungsschutz sowie der Grundsteuerbescheid, außerdem der Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung. Wichtige Hinweise auf die laufenden Kosten liefern bei Eigentümer­gemeinschaften der Wirtschaftsplan sowie die letzten Hausgeldabrechnungen. Hier sollte auf das Bestehen bzw. den Aufbau einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage geachtet werden. Erscheint z.B. das Dach oder die Fassade sanierungsbedürftig und umfasst die Instandhaltungsrücklage nur ein paar Tausend Euro, besteht die Gefahr von hohen Nachforderungen, die jede Renditerechnung zunichtemachen können.

Zahlreiche Hinweise liefern weiterhin die Protokolle der Eigentümerversammlung. Hier lässt sich z.B. erkennen, ob in der Gemeinschaft Harmonie herrscht – was hinsichtlich Renovierungsmaßnahmen von großer Bedeutung sein kann. Signalisieren die Protokolle jedoch häufige Streitigkeiten, sollte der Kauf besonders genau überlegt werden. In jedem Fall sollten Interessenten auch einen Blick auf die Qualifikation des Hausverwalters werfen. Positiv ist eine Hausverwaltung durch einen erfahrenen Finanzexperten, der selbst in der Immobilie engagiert ist. Hin­ge­gen kommt es bei „Hobby-Verwaltern“ immer wieder zu Fehlentscheidungen, etwa in Zusammenhang mit notwendigen Reparaturen. Auch „anonyme“ Groß-Verwaltungen sind nicht immer optimal, wenn es um individuelle Fragen geht. Insbesondere sollte ein ausreichender Versicherungs­schutz nachgewiesen werden, damit eventuelle Vermögensschäden abgedeckt sind.

Die letzte Frage gilt schließlich der Finanzierung. Während bei selbst genutzten Immobilien Eigenkapitalquoten von 10% bis 20% von vielen Kreditinstituten noch akzeptiert werden, sollte bei Anlageimmobilien allein schon aus Renditegründen mehr Eigenkapital eingesetzt werden können – wobei andererseits das steuerlich sinnvolle Maß an Fremdmitteln nicht außer Acht gelassen werden darf.

Angesichts niedriger Kapitalmarktzinsen ist gerade derzeit eine möglichst lange Zinsfestschreibung vorteilhaft. Dabei sollten aber auch ausreichend Sondertilgungsmöglichkeiten bestehen, damit frei werdende andere Anlagen in die Immobilie fließen können. Gerade bei niedrigen Nominalzinsen ist es im Übrigen nicht sinnvoll, als anfängliche Tilgung – wie früher üblich – nur 1,0% bis 1,5% anzusetzen. Üblich sind heute Tilgungsquoten zwischen 2,5% und 5,0%, damit sich auch die Rückzahlungsdauer in einem angemessenen Rahmen bewegt.