Anhaltender Boom in den Großstädten

Ebenso wie die Preissteigerungen stellen sich auch die absoluten Preise regional äußerst differenziert dar: In München wird für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert das 2,9-Fache des Bundesdurchschnitts erzielt, in Hamburg fast das Doppelte. Es gibt aber auch Städte, in denen nur rund die Hälfte des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Eigentumswohnungen bezahlt wird; Magdeburg (450€/m²) und Pirmasens (500€/m²) werden hier exemplarisch genannt.

Stärkere Anstiege meldet der IVD in dem vergleichsweise kleinen Segment der Neubau-Eigentumswohnungen. Hier werden im Durchschnitt für ein Objekt mit mittlerem Wohnwert mit 1.677€ rund 4,8% mehr verlangt als im Vorjahr. In Großstädten mit über 500.000 Einwohnern liegt der Anstieg bei 7,7%. Im Segment „guter Wohnwert“ kletterten die Preise im Deutschlandschnitt um nahezu 5%, in den großen Städten sogar um mehr als 8%.

Hier sehen die Experten insbesondere die große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage als Grund dafür, dass die Preise überdurchschnittlich steigen. Da­ran dürfte sich auch auf absehbare Zeit nichts ändern, da die Neubau­aktivitäten aufgrund der Unsicherheiten der Wirtschaftslage nach wie vor auf vergleichsweise niedrigem Niveau verharren. Die höchsten Quadratmeterpreise für eine neu gebaute Wohnung mit mittlerem Wohnwert werden mit 4.000€ in München verlangt. In Karlsruhe bezahlt man nur die Hälfte und in Krefeld etwas mehr als ein Viertel (1.100€/m²).

Vergleichbare Entwicklungen verzeichnen die Experten auch im Bereich der Einfamilienhäuser. Ein durchschnittliches Objekt mit mittlerem Wohnwert kostet in Deutschland derzeit 204.450€ oder 2,8% mehr als im Vorjahr. Und auch hier gilt: Je größer die Stadt, desto aus­geprägter der Preisanstieg. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind Steigerungen bei Einfamilienhäusern mit sehr gutem Wohnwert von bis zu 6,2% zu beobachten. Auch bei Einfamilienhäusern führt München die Preisskala mit Durchschnittspreisen von 645.000€ für ein Objekt mit mittlerem Wohnwert an. Bereits in weitem Abstand folgen Stuttgart mit 470.000€ und Düsseldorf mit 405.000€. In Städten wie Wolfsburg oder Cottbus sind Einfamilienhäuser dagegen bereits für 100.000€ zu bekommen.

Nicht viel anders ist die Lage bei Reihenhäusern. Ein Objekt mit mittlerem Wohnwert kostet im Deutschlandschnitt derzeit 160.870€ oder 2,4% mehr als im Vorjahr. Erstmals seit Langem haben sich hier allerdings auch die Preise für Immobilien im ländlichen Raum, die in den vergangenen Jahren oftmals von markanten Preisrückgängen geprägt waren, stabilisiert. Ausnahmen bilden nach Beobachtungen des IVD Brandenburg und das Saarland, wo die Preise für Reihenhäuser mit mittlerem Wohnwert weiter leicht nachgegeben haben. Die höchsten Preise sind wie in allen anderen Kategorien in München zu bezahlen. Mit 490.000€ kostet hier ein Reihenhaus mehr als dreimal so viel wie im Bundesschnitt.

Steigende Kaufpreise haben stets auch steigende Mieten zur Folge. 5,14€ pro Quadratmeter beträgt die bundesweite durchschnittliche Neuvertragsmiete für eine Altbauwohnung (vor 1948 errichtet) mit mittlerem Wohnwert. Gegenüber dem Vorjahr stellt das eine Steigerung von 3,1% dar. Für Wohnungen ab Baujahr 1949 beläuft sich die Quadratmetermiete auf 5,52€, was einem Anstieg um 2,3% entspricht.

Dabei liegen die Steigerungsraten auch in den Großstädten mit über 500.000 Einwohnern nur bei neueren Objekten über dem Bundesdurchschnitt: Für eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert muss man eine um 3,1% höhere Neuvertragsmiete bezahlen als im Vorjahr. Für eine Wohnung, die nach 1949 errichtet wurde, wuchsen die Mieten um 4,2%. In Zahlen betrachtet stiegen die Mietpreise in den Großstädten von 7,08€ auf 7,30€. Gerade bei den Großstadtmieten spielen auch Lage und Qualität eine wichtige Rolle: Für eine Wohnung mit gutem beziehungsweise sehr gutem Wohnwert muss man eine um bis zu 6,1% (Altbau, sehr guter Wohnwert) höhere Neuvertragsmiete zahlen als im Vorjahreszeitraum. Allerdings weist der IVD darauf hin, dass die in der öffentlichen Wahrnehmung herrschende Woh­nungsknappheit lediglich ein Phänomen besonders nachgefragter Innenstadtlagen ist.

Differenzierter verlief die Preisentwicklung im Neubausegment. Hier liegt die durchschnittliche Quadratmetermiete für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohn­wert derzeit bei 6,77€. Die Mietsteigerungen belaufen sich in Großstädten auf 4,1% und im ländlichen Raum nur auf 1,8%. Diese Differenz wird insbeson­dere auf die verstärkte Neubautätigkeit für Mietgebäude zurückgeführt, wobei sich in erstklassigen Lagen weitaus weniger Pläne realisieren lassen als auf dem flachen Land.

Unterschiedlich sind die Meinungen über die weitere Entwicklung. Viele Experten gehen davon aus, dass gerade im favo­risierten Großstadtsegment die Preise ein Niveau erreicht haben, das kaum noch Chancen auf weiterhin überdurchschnittliche Zuwachsraten bietet. Vielerorts wird sogar über eine mögliche „Blasenbildung“ diskutiert. Dem tritt der IVD deutlich entgegen. Die Preisanstiege seien Bestandteil eines längst überfälligen „Aufholprozesses“ der deutschen Wohnungsmärkte. Zudem liege das Preisniveau für Eigentumswohnungen im Jahr 2012 immer noch deutlich unter dem von 1992. Der Maklerverband stuft das Marktumfeld 2012/2013 daher weiterhin als sehr günstig ein, wobei die aktuellen Preissteigerungen insbesondere von der realen Nachfrage nach Wohnraum getrieben seien.