Erbschaft- und Schenkungsteuer: Steuerbefreiung für Familienwohnheim

Apotheker Bern erbt von seiner Mutter das bisher von ihr selbst genutzte Einfamilienhaus. Da es schon viele Jahre nicht mehr renoviert wurde, gibt er innerhalb der ersten Monate nach dem Tod der Mutter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in Auftrag. Nach Abschluss der zeitintensiven Arbeiten zieht Herr Bern 18 Monate nach dem Erbfall ein. Die „Verzögerungen“ bei der Renovierung hat er nicht zu vertreten.

Nach aktueller Auffassung der Oberfinanzdirektion Rheinland³⁾ bestehen in vergleichbaren Fällen keine Bedenken, die Steuerbefreiung zu gewähren, weil alles für einen unverzüglichen Einzug veranlasst wurde und dieser nach Abschluss der Arbeiten auch erfolgte. Dies sollte gegenüber dem Finanzamt stets entsprechend dokumentiert werden können.

Hinweis: Werden die Renovierungsarbeiten allerdings nur nach und nach mit großer zeitlicher Verzögerung (z.B. „nach Kassenlage“) vergeben, ist die Steuer­befreiung in Gefahr. Selbst wenn der Entschluss zur Selbstnutzung zeitnah gefasst wurde, muss diese Entscheidung auch unverzüglich umgesetzt werden. Der Zeitpunkt einer Ummeldung beim Einwohnermeldeamt spielt in­sofern keine Rolle.

Apothekerin Seibold erbt von ihrem Vater dessen bislang selbst genutztes Wohnhaus. Während der unverzüglich eingeleiteten und notwendigen Renovierungsarbeiten stellt sie fest, dass ein Abriss mit anschließendem Neubau wirtschaftlich sinnvoller ist. Nach zwei Jahren zieht sie in das neu errichtete Gebäude ein.

Unabhängig vom Zeitpunkt des Einzugs kommt die Steuerbefreiung für das Familienwohnheim nach aktueller Verwaltungsauffassung nicht in Betracht. Entscheidend sei nach Auffassung der Oberfinanzdirektion Rheinland, dass eine Nutzung der in den Nachlass gefallenen Wohnung tatsächlich nie erfolgt ist – die gesetzlich indizierte Weiternutzung war hier nicht möglich.

Hinweis: Wäre Frau Seibold zunächst eingezogen und hätte sie das Objekt später abgerissen, hätte das Finanzamt die zunächst gewährte Steuerbefreiung rückwirkend versagt. Die Steuerbefreiung setzt nämlich voraus, dass der Erwerber das Objekt zehn Jahre lang selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen (z.B. Pflegebedürftigkeit) daran gehindert.

Frau Hansen erbt von ihrem Vater eine zuletzt vermietete Wohnung. Der Vater konnte das Objekt nur deshalb nicht mehr selbst nutzen, weil er die letzten Jahre seines Lebens in einem Pflegeheim verbringen musste.

Die Steuerbefreiung kommt laut Gesetz auch dann in Betracht, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen (insbesondere Aufenthalt im Pflegeheim) an einer Selbstnutzung gehindert war. Sofern Frau Hansen das Mietverhältnis zeitnah nach dem Erbfall kündigt und die Wohnung anschließend unverzüglich selbst nutzt, kann sie die Steuerfreiheit für das Familienheim be­anspruchen.

Hinweis: Steuerfrei bleibt das Familienheim auch, wenn nach Auszug des Mieters unverzüglich eine notwendige Renovierung erfolgt (siehe erstes Beispiel).