Wenn Raumfragen die Existenz bedrohen

"Explodierende Mieten" sind nicht nur Thema in Talkshows und Tagespresse. Im Zuge der Finanzkrise ziehen Sachwerte das Kapital magisch an, zu beobachten an der Börse und eben an den Hauspreisen. Die Finanzkrise ist kurioserweise keine Kapitalman­gel-, sondern -überschusskrise. Das (über-)reichlich vorhandene Geld weiß nicht, wohin – Überflussgesellschaft einmal anders.

In diesem Umfeld ist die Neigung zu irrationalem Verhalten, zu Gier und überzogenen Vorstellungen groß. Wenn Sie heute um Mietobjekte in wirklich guten Lagen verhandeln müssen, werden Sie das zu spüren bekommen. Indes spielt eben diese La­ge die herausragende Rolle: Um Top-Objekte schlagen sich die Interessenten fast und die Preise "gehen durch die Decke". In sehr guten Lagen ist immer noch "Druck auf dem Kessel", während lediglich gute oder gar "befriedigende" 1b-Standorte nicht mehr viel von dem Boom abbekommen – hier herrscht durchaus noch ein Mietermarkt. In strukturschwachen Regionen und unattraktiven Lagen setzt sich der Preisverfall der vergangenen Jahre teilweise sogar fort oder ist bestenfalls gestoppt.

Grundsätzlich sollten Sie in allen Mietangelegenheiten stets die Mo­tiv- und Interessenlage des Vermieters im Blick haben. Kluge Verhandler zeichnen sich dadurch aus, dass sie sich in die Situation des anderen versetzen können. Ein Vermieter möchte vor allen Dingen solvente, stabile Mieter, die zum Ambiente des Hauses passen, idealerweise den Standard heben. Er möchte zudem keine ständig nörgelnden Mieter, denen dies und das nicht passt, was dann Zeit und Geld zur Beilegung kostet. Noch schlimmer, wenn es mit den Mietzahlungen hapert: Das Vermieterrisiko, in eine gescheiterte Existenzgründung involviert zu werden, ist nach wie vor beträchtlich.

Und nicht zuletzt bemisst sich der Immobilienwert nach den Mieteinnahmen, deren Nachhaltigkeit (Dauer der Verträge) und der Bonität der Mieter. Dabei spielt der Wertaspekt vor allem bei professionellen Investoren und Kapitalgesellschaften eine herausragende Rolle. Dagegen ist er bei Objekten in Familienbesitz oft eher eine Frage des Buchwerts, da die Immobilie lang­fristig in Familienhand bleibt.

Um welche Summen es geht, veranschaulicht diese Überschlagsrechnung: Ein 250-qm-Laden erziele eine nur um 1,00€ höhere Netto-Quadratmetermiete im Mo­nat. Im Jahr sind das 3.000€; kapitalisiert mit Faktor 20 (die Faktoren können nur 10 bis 15 betragen, in Spitzenlagen aber sogar über 30...) sind das 60.000€ Ertragswert mehr!

Ihr Mietvertrag ist abgelaufen bzw. der Ablauf ist in greifbarer Nähe, möglicherweise befinden Sie sich in einem Schwebezustand, in dem der Vertrag sich nur mehr jahresweise verlängert. Was nun? Welche Optionen haben Sie? Grundsätzlich sollten Mietvertragsfragen immer lang­fristig angegangen werden. Bedenken Sie: Ohne Mietvertrag ist Ihre Apotheke, vom Sachwert der transportablen Einrichtungsgegenstände abgesehen, nichts mehr wert, sie ist unverkäuflich. Falls also Ihr Vertrag in einem oder anderthalb Jahren ausläuft und keine Verlängerungsoptionen mehr ausgeübt werden können, ist es höchste Zeit, auf den Vermie­ter zuzugehen. Zuvor sollten Sie jedoch wissen, was Sie möchten:

• Bei einem zukunftsträchtigen Objekt eine längerfristige Sicher­heit? Idealerweise gelingt es, Sicherheit und Flexibilität zu verbinden – durch mehrere mieterseitige Verlängerungsoptionen z.B. im Fünf-Jahres-Rhythmus.

• Eher eine Übergangslösung, da die Nachfolgefrage kritisch ist? Dann sollten Sie keinesfalls das Risiko eingehen, einen langfristigen Mietvertrag „absitzen“ zu müssen.

• Die Frage der Miethöhe und deren Dynamisierung: Was kann die Apotheke tragen? So wie die Miete den Wert der Immobilie beeinflusst, so wird Ihr Gewinn und damit auch Ihr Unternehmenswert im Fall eines Apothekenverkaufs tangiert.

• Passt die Raumsituation? Kommen zusätzliche Räume (z.B. für weitere Aktivitäten) oder auch das Abstoßen nicht mehr benötigter Flächen in Betracht?

Die weitaus schwierigeren Fälle sind jedoch die, bei denen der Apotheke bereits die Pistole auf die Brust gesetzt wurde: entweder – oder. Das "Entweder" bedeu­tet dann eine weit höhere Miete, bisweilen auch den Umzug inner­halb eines Centers. Das "Oder" heißt Auszug mit möglicherweise Vernichtung des Geschäftswerts oder gar der Existenz. Hier müssen Sie die Nerven behalten und sachlich abwägen, denn was bleibt an Möglichkeiten?

Sollten Sie selbst weit höhere Preise akzeptieren, um die Haut zu retten? Wir reden hier nicht über "ein paar Kröten", sondern über womöglich mehrere Tausend Euro monatlich zusätzlich, die bisweilen von Apotheken, deren alter Vertrag ausläuft, jetzt neu gefordert werden. Das ist jedoch mehr als nur ein simples Adhoc-Rechenexempel. Sie sollten hier die längerfristige Per­spektive betrachten. Was Sie sich heute noch leisten könnten, wächst sich bei ungünstiger Marktprognose vor Ort morgen vielleicht zu einem ernsten Pro­blem aus und stellt die Existenz sowie Verkaufbarkeit der Apotheke gänzlich infrage. Wenn Sie also absehbar eine deutlich unterdurchschnittliche Ertragsentwicklung erwarten müssen, sollten Sie extrem vorsichtig sein, sich hohe Zusatzbelastungen aufzubürden.

Bei einem sehr guten, stabilen Cashflow kann es hin­gegen ratsam sein, nach Aufbietung allen Verhandlungsgeschicks schließlich doch in den sauren Apfel zu beißen. Das Verlustrisiko, ohne Mietvertrag dazustehen, ist zu hoch. Dabei gibt es aber auch Grenzen. Wenn die Raumkosten inklusive Nebenkosten einmal die 5%-Grenze vom Umsatz erreichen, gilt es aufzuhorchen. Aussagekräftiger ist die Relation zum Rohertrag: Ab 15%, spätestens ab 20% Raumkosten vom Rohertrag wird es auf längere Sicht kritisch. Für so hohe Belastungen benötigt man schon sehr gute Argumente.

Problematisch sind aber auch angebotene Verlegungen mit oder ohne Mietpreisveränderung, gerne praktiziert in Centern, manchmal auch in Ärztehäusern. Den Doppelschlag "höhere Miete" und "schlechterer Standort" (der Worst Case) überlebt eine Apotheke häufig nicht. Hier kommt es also erst einmal darauf an, die Werthaltigkeit der neuen Räume zu hinterfragen, den zu erwartenden Passantenstrom, die Lage zu Ärzten etc. abzuschätzen und sich erst dann mit dem Mietpreis auseinanderzusetzen. Wenn heute z.B. 5.000 potenzielle Kunden pro Tag an Ihrer Apothekentür vorbeikommen, am neuen Standort aber nur noch 3.000 bis 4.000, dann sind selbst 1.000€ oder 1.500€ weniger Miete ein schwacher Trost; den Umsatzverlust wiegt das niemals auf.

Umgekehrt sind 1.000 oder 1.500 zusätzliche kaufkräftige Passan­ten immer 1.000€ mehr Monatsmiete wert. Um das abzuschätzen, benötigen Sie Ihren Bonertrag und die Abschöpfungsquote. Bei 1.000 Passanten mehr täglich, einer Abschöpfungsquote von 5% und 7€ Rohertrag je Kunde können Sie mit 50 Kunden bzw. 350€ mehr Rohertrag pro Tag rechnen. Im Jahr sind das rund 105.000€ mehr Rohertrag; dagegen sind 12.000€ oder 15.000€ mehr Miete leicht zu akzeptieren. Ähnliche Rechnungen lassen sich für zusätzliche bzw. wegfallende Rezepte beispielsweise in Ärztehäusern aufstellen.

Eine Verkleinerung kann, insbesondere wenn die Standortwertigkeit nicht beeinträchtigt oder gar verbessert wird, eine ernsthafte Option sein. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass viele "platzfressende" Freiwahlflächen bei Licht betrachtet nur recht bescheidene Erträge erwirtschaften. Zudem kann man durch intelligente Raum- und Sortimentsgestaltung vieles fast genauso gut auf kleinerer Fläche bewerkstelligen, nicht nur in der Offizin, sondern auch und gerade im Backoffice. Allerdings ist heute auf das Thema Diskretion (mindestens zwei Meter Abstand zwischen den HV-Tischen und zum nächsten Kunden) zu achten.

Manchmal bietet sich die Möglichkeit, die Räumlichkeiten zu kaufen. Hier gibt es jedoch ein Dilemma: In wenig gefragten Lagen ist das Risiko eines fortschreitenden Wertverlusts hoch. Dieser potenzielle Wertverzehr sollte also in allen Rechnungen mit berücksichtigt werden, was das Gesamtbild bisweilen erheblich schmälert. Bei Top-Objekten vor allem in größeren Städten sind die Preise hingegen so hoch, dass erfahrungsgemäß eine branchenfremde Vermietung oft weit rentabler ist, als hier weiter­hin eine Apotheke zu betreiben. Der Grund hierfür ist einfach: Apotheken können gewisse Miethöhen einfach nicht erwirtschaften, andere Läden mit höheren Margen und einer günstigeren Umsatz- und Kostenstruktur schon. Und nach der erziel­baren Miethöhe, egal von wem bezahlt, richtet sich letztlich der Marktwert des Objekts. Apotheker müssen also extrem aufpassen, dass sie sich nicht übernehmen. Die begründete Aussicht auf eine deutlich positive Wertentwicklung mag mehr Spielraum eröffnen.

Sie kommen nicht weiter, die Verhandlungen stocken und die Vorstellungen liegen unüberbrückbar auseinander? Wäre es dann eine lohnende Alternative, die Zukunft außerhalb, aber eben noch im alten Umfeld zu suchen und die Zelte in einem günstigen Ladenlokal drei Häuser weiter neben dem Ärztehaus oder gegenüber vom Einkaufscenter aufzuschlagen?

Auch hier sagt die Erfahrung, wie bereits oben angedeutet: Eine signifikante Standortverschlechterung kann durch eine niedrigere Miete meist nicht aufgewogen werden. Sich also vom Hauptstrom der Leute und der Rezepte wegzubewegen und sich zu "verkrümeln", ist hoch riskant und erfordert in jedem Fall ein enormes Engagement, die Kunden weiterhin zu halten – mit oft zu geringem Erfolg. Angesichts der existenziellen Dimensionen eines solchen Unterfangens kann man hier nur raten, ein solches Projekt sehr gründlich zu begutachten bzw. analysieren zu lassen.

Bevor man sich also verbeißt und möglicherweise existenzbedrohende Risiken eingeht, ist der Rückzug und die Suche nach Alternativen an einem ganz anderen Ort klüger. Sehen Sie so etwas nicht als Niederlage (mit allen Implikationen, die dazu führen, dass man eine solche krampfhaft verhindern will), sondern als neue Chance. Günstige Konstellationen lassen sich eben nicht einfach erzwingen.

Behalten Sie bei allen Betrachtungen die gesamten Raumkosten im Auge, also auch die erheblichen Nebenkosten zusätz­lich zur Kaltmiete, die sich eventuell sogar zu einer "zweiten Miete" auswachsen. Während Sie steigenden Energiekosten durch eigenes Verbrauchsverhalten wenigstens etwas entgegensteuern können, sind Sie bei vielen Umlagen, diversen Dienstleistungen für das Objekt, Werbegemeinschaften etc. fremdbestimmt.

Wer womöglich neue Auflagen im Zuge der Apothekenbetriebsordnung, wie z.B. Klimatisierung oder zumindest Klimatisierbarkeit der Lagerräume, erfüllen muss, sollte hier noch genauer hinschauen. Perspektivisch drohen auf der Energie- und Nebenkostenfront überproportionale Steigerungsraten – die Energiewende und der Bürokratiewahn lassen grüßen.