Wichtige Neuregelungen für Mieter und Vermieter

Eine Gebäudesanierung bringt meistens viel Bauschmutz und Lärm mit sich. Da derartige Beeinträchtigungen nach der Rechtsprechung einen Minderungsgrund darstellen, war der Mieter während der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters bislang in der Regel zur Mietminderung berechtigt. Mit Inkrafttreten der Mietrechts­änderung ist eine Minderung nun in den ersten drei Monaten der Modernisierung ausgeschlossen.

Gerechtfertigt wird dies damit, dass der Mieter aufgrund der Sanierungen künftig von den geringeren Nebenkosten profitiert. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt daher nur für energetische Modernisierungen. Darunter sind alle baulichen Veränderungen zu verstehen, durch die in Bezug auf die Mietwohnung Endenergie nachhaltig eingespart wird. Dazu zählt beispielsweise die In­stallation einer neuen Solar­anlage für die Warmwasserbe­reitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie etwa das Installieren einer Fotovoltaik­anlage auf dem Dach, um Strom ins öffentliche Stromnetz einzuspeisen, gelten dagegen nicht als energetische Modernisierung.

Kann die Wohnung während der Umbauphase überhaupt nicht mehr genutzt werden, steht dem Mieter natürlich auch während der ersten drei Monate ein Minderungsrecht zu.

Das bisherige Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal 11% auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert. Auch für die energetische Modernisierung wird die Umlagemöglichkeit nicht erhöht.

Eine weitere Änderung führt dazu, dass der Mieter die Modernisierungspläne des Vermieters nicht mehr so schnell durchkreuzen kann. Bisher konnte der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen erheblich verzögern, indem er vortrug, dass die aus der Modernisierung resultie­rende Umlage auf die Mietkosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt. Bevor mit den Umbaumaßnahmen begonnen werden durfte, musste eine sogenannte Härtefallprüfung durchgeführt werden.

Mit der Mietrechtsänderung wird die Härtefallprüfung in das spätere Mieterhöhungs­verfahren verlagert, sodass die Modernisierung zunächst ohne Verzögerung realisiert werden kann. Dem Mieter ist es also erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen möglich, sich darauf zu berufen, dass die Moder­nisierung für ihn eine finanzielle Härte bedeutet. Stellt sich dann letztlich heraus, dass tatsächlich ein Härtegrund ge­geben ist, muss der Mieter auch dann nicht die erhöhte Miete zahlen, wenn er die Modernisierung geduldet hat.

Vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter den Mieter nach wie vor über Art und Umfang der Modernisierung informieren. Hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen kann der Vermieter sich nun allerdings auf an­erkannte Pauschalwerte berufen, um z.B. die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die er austauschen will. Die Gerichte verlangten hier bisher teilweise ein kostspieliges Sachverständigengutachten.

Verschiedene Neuregelungen stellen den Vermietern von Wohnraum neue Instrumentarien gegen Mietbetrüger zur Verfügung. So wird unter anderem ein wei­terer Kündigungsgrund für den Vermieter eingeführt. Künftig stellt der Verzug mit der Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar.

Räumungsklagen von Vermietern (meistens verbunden mit einer Zahlungsklage, da der Mieter die Mietzahlungen einstellt) wurden bislang äußerst schleppend bearbeitet, da die Amts­gerichte teils recht stark über­lastet sind. So dauerte es oft sechs bis neun Monate, bis ein vollstreckbares Räumungsurteil erging. Extrem nachteilig für den Vermieter war hierbei, dass sich die Klageforderung monatlich um die auflaufende Miete erhöhte und der Vermieter somit einen hohen wirtschaftlichen Schaden erlitt.

Um dies zukünftig zu verhindern, wird zum einen die Zivilprozessordnung dahingehend geändert, dass Räumungssachen von den Gerichten vorrangig bearbeitet werden müssen. Zum anderen soll das Gericht auf Antrag des Vermieters künftig anordnen können, dass der Mieter wegen fällig gewordener Mietforderungen eine Sicherheit zu leisten hat, wenn die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung gerechtfertigt ist. Das Gericht bestimmt dann eine Frist, innerhalb der der Mieter die Sicherheitsleistung nachweisen muss.

Die Sicherheitsleistung soll der Höhe nach vom Gericht bestimmt werden und kann beispielsweise durch Hinterlegung von Geld oder einer Bankbürgschaft erbracht werden. Leistet der Mieter der Sicherheits­anordnung keine Folge, ordnet das Gericht auf Antrag des Vermieters ein Ordnungsgeld oder ersatzweise Ordnungshaft an. Außerdem kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes ein Räumungs­urteil erlangen.

Sollte der Vermieter obsiegen, kann er auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen. Obsiegt dagegen der Mieter, muss der Vermieter ihm etwaige aus der Sicherheitsanordnung resultierende Schäden ersetzen.

Selbst wenn der Vermieter ein Räumungsurteil erwirkt hat, konnten bislang noch erhebliche Kosten auf ihn zukommen. Beim klassischen Fall des Mietnomadentums steht die Wohnung randvoll mit Gerümpel. Der Mieter ist entweder ausgeflogen oder er weigert sich, den Hausrat aus der Wohnung zu räumen. Der Vermieter kann die Sachen dann nicht einfach entsorgen. Stattdessen muss er den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung muss der Gerichtsvollzieher nicht nur den Mieter aus der Wohnung setzen, sondern zusätzlich für den Abtransport und die Verwahrung von dessen Hausrat sorgen. Dadurch fallen Speditions- und Lagerkosten an, die der Vermieter neben den Gerichtsvollziehergebühren als Vorschuss leisten muss. Bei einer kompletten Räumung setzt der Gerichtsvollzieher als anzufordernden Vorschuss im Durchschnitt ca. 1.000€ pro zu räumenden Raum an.

Um derartige Kosten zu vermeiden, hat sich in der Praxis die „Berliner Räumung“ entwickelt. Aufgrund der noch offenen Mietforderungen übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Dadurch geht das Besitzrecht an den Sachen auf ihn über, sodass er den Gerichtsvollzieher lediglich damit beauftragen kann, den Mieter aus der Wohnung zu setzen und ein neues Schloss einbauen zu lassen. Der Gerichtsvollzieher muss die Sachen in diesem Fall nicht aus der Wohnung räumen und zwischenlagern. Der Vermieter kann die Sachen in der Wohnung belassen oder anderweitig lagern. Der Vorschuss für die Gerichtsvollziehertätigkeit zur Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt sich somit auf die notwendigen Kosten eines Schlossaustausches, die in der Regel zwischen 200€ und 500€ liegen.

Mit der Mietrechtsänderung wird die „Berliner Räumung“ nun durch eine Normierung in der Zivilprozessordnung auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Dabei wird ausdrücklich gesetzlich geregelt, dass der Vermieter bezüglich der Beschädigung bzw. des Verlustes der Sachen des Mieters nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haftet. Zudem wird der Gerichtsvoll­zieher verpflichtet, die in der Wohnung befindlichen Sachen zu dokumentieren.

Des Weiteren ist jetzt geregelt, wie mit den in der Wohnung vorgefundenen Sachen unmit­telbar im Anschluss an die Vollstreckungsmaßnahme zu ver­fahren ist. Dem Vermieter steht es frei, die Sachen des Mieters in eigenen Räumen einzulagern oder sie einstweilen in der Wohnung zu belassen. Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann der Vermieter vernichten. Holt der Mieter die übrigen Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Besitz­einweisung des Vermieters ab, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Dies geschieht dann im Rahmen einer Versteigerung oder durch freihändigen Verkauf, wenn die Sachen einen Marktpreis haben.

Grundsätzlich können Vermieter nicht völlig frei über ihr Eigentum verfügen. Eine Kündigung ist in der Regel nur möglich, wenn eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters vorliegt. Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine Kündigung ausnahmsweise auch ohne ein Verschulden des Mieters möglich. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter oder ein Angehöriger von ihm selbst in die Wohnung einziehen will (sogenannter Eigenbedarf).

Allerdings wollte der Gesetzgeber verhindern, dass in größerem Stil vermietete Wohnungen in der Absicht erworben werden, sogleich den Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Denn in diesen Fällen berufen sich die Vermieter nicht auf ein schon lange bestehendes Eigentumsrecht. §577a BGB verbietet daher, dass Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, anschließend separat verkauft werden und der Käufer dann sofort Eigenbedarf geltend macht. Gemäß §577a Absatz 1 BGB darf der Käufer als neuer Vermieter die ersten drei Jahre nach der Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung nicht wegen Eigen­bedarfs kündigen.

Durch das sogenannte Münchener Modell gelang es Vermietern jedoch, diese Vorschrift zu um­gehen. Erwerbergemeinschaften kauften ein komplettes Haus mit mehreren Mietwohnungen von einem Bauträger. Dann kündigte die Gemeinschaft einzelnen Mietern wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter. Erst anschließend wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und unter den Gesellschaftern aufgeteilt. Da die Gesellschafter noch vor einer Umwandlung in Eigentumswohnungen Eigenbedarf geltend machten, war §577a BGB auf diesen Fall nicht anwendbar. Eine analoge Anwendung der Vorschrift wurde vom Bundesgerichtshof abgelehnt.

Diese Umgehung wird nun durch eine Änderung des §577a BGB verhindert. Die dreijährige Kündigungssperre gilt ab sofort nicht erst mit Umwandlung des Mietshauses in Eigentumswohnungen, sondern bereits mit Kauf des gesamten Objekts durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber.