Rechentricks mit den Prozenten

Konkrete Nachfragen zeigen jedoch, dass es die Branche mittlerweile trefflich versteht, die tatsächlichen Kosten des „billigen Baugelds“ nach oben zu schrauben, ohne dass dies auf den ersten Blick ersichtlich ist. Hierzu zählen u.a. Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und nicht zuletzt Versicherungsprämien, die für eine obligatorische Restschuldpolice verlangt werden. Grundregel daher: Schon bei allen Preisvergleichen sollten Interessenten prüfen, welche Nebenkosten berechnet werden. Unbeträchtlich sind die Aufwendungen nicht. Berechnet ein Kreditinstitut z.B. 0,3% Schätzkosten, macht dies bei einer 400.000-€-Immobilie bereits 1.200€ aus. Und die Kosten einer verlangten Restschuldversicherung – die etwa im Fall des Todes des Darlehensneh-mers die Verbindlichkeiten übernimmt – belaufen sich schnell auf mehr als 100€ im Monat.

Eine weitere Masche der Kreditwirtschaft ist das Jonglieren mit zwei Kennzahlen: Beleihungswert und Beleihungsgrenze. Unter Beleihungswert versteht man den Wert, den ein Kreditinstitut für die Immobilie intern ansetzt. Er wird in erster Linie aus Kennzahlen wie dem Bodenrichtwert sowie dem umbauten Raum bzw. der Nutzfläche errechnet und liegt meist um 10% bis 15% unter den Herstellungskosten bzw. dem Kaufpreis. In Einzelfällen kann der Wert allerdings auch um bis zu 30% gemindert werden, z.B. weil die Immobilie ungünstig gelegen ist. Ebenso kann der Beleihungswert aber auch an die Herstellungskosten bzw. den Kaufpreis heranreichen, wenn sich das Objekt in einer optimalen Lage befindet und es in den Augen des Kreditsachbearbeiters günstig errichtet bzw. erworben werden konnte. Dabei gilt stets: Es gibt keine festen Regeln. Jedes Institut hat alle Spielräume, den Beleihungswert im Rahmen der Vertretbarkeit gegenüber den Aufsichtsbehörden anzusetzen.

Von diesem Beleihungswert wird in der Regel nur ein bestimmter Teil zu dem preiswerten, in den Medien genannten Zinssatz finanziert. Diese Beleihungsgrenze liegt bei den meisten Instituten bei 60% des Beleihungswerts. Hat eine Immobilie also 400.000€ gekostet und hat das Institut einen Beleihungswert von 360.000€ angesetzt, werden als zinsgünstiges Finanzierungsdarlehen bei 60% Beleihungsgrenze maximal 216.000€ gewährt. Allerdings besteht hier ein erheblicher Spielraum. Arbeitet das Institut mit einem Wertabschlag von 30%, liegt der Beleihungswert nur noch bei 280.000€. Wird die Beleihungsgrenze dann auf maximal 45% festgelegt, bekommt der Bauherr bzw. Immobilienkäufer lediglich 126.000€ zu den in der Werbung genannten günstigen Konditionen – ein Betrag, der im Regel-fall weit unter dem Kapitalbedarf liegen wird, den der Immobilienkäufer tatsächlich hat.

Nur zu gerne gewähren die Institute auch höhere Darlehen, jedoch lassen sie sich diesen zusätzlichen Kapitalbedarf gut bezahlen: Bis zu 1,0 %-Punkte pro Jahr kostet die Aufstockung des Darlehens auf 80% des Beleihungswerts, bis zu 1,5 %-Punkte pro Jahr werden bei einer 100%-Finanzierung aufgeschlagen. Und damit die Transparenz noch weiter eingeschränkt und jeder Vergleich erschwert wird, berechnen manche Institute den Aufschlag auf die volle Finanzierungssumme, andere nur auf den Mehrbetrag, der die Beleihungsgrenze übersteigt. Vor der Entscheidung für ein bestimmtes Finanzierungsangebot sollte man also sehr genau nachfragen, welche Nebenkosten verlangt werden und welcher Zinssatz gilt.