Vermietung und Verpachtung: Maklerkosten

Das Finanzgericht Münster1) hält es nun für möglich, dass Maklerkosten als Veräußerungskosten zugleich als Geldbeschaffungskosten (= Werbungskosten bei Vermietung) berücksichtigt werden können. Dazu ist erforderlich, dass die Aufwendungen in Zusammenhang mit der Einkunftserzielung aus einem anderen Wirtschaftsgut stehen.

Der Fall stellte sich wie folgt dar: Der Kläger hatte eines seiner drei Vermietungsobjekte ver­äußert und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vermieteten Grund­stücke war mit einer auf dem veräußerten Grundstück lastenden Grundschuld abgesichert. Der Verkaufserlös sollte laut Vertrag ganz wesentlich zur Tilgung der Darlehen verwendet werden, mit denen die beiden anderen Objekte finanziert wurden – er wurde daher direkt an die finanzierenden Banken überwiesen.

Hinweis: Insoweit, als der Kaufpreis anteilig zur Darlehenstilgung verwendet wurde, machte der Steuerpflichtige den entsprechenden Teil der Maklerkosten als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften geltend.

Wie oben erwähnt, können nach Ansicht des Finanzgerichts Veräußerungskosten (hier: Maklerkosten) zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit der Erzielung von Vermietungseinkünften durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen. Dies setzt allerdings Folgendes voraus:

• Der Veräußerungserlös (oder Teile davon) muss tatsächlich für die Finanzierung der Ver­mietungseinkünfte verwendet werden.

• Diese Verwendung muss von vornherein beabsichtigt und im Vertrag endgültig festgelegt sein.

Das Finanzgericht stellt sich mit seiner Entscheidung womöglich gegen die Sichtweise des Bun­desfinanzhofs. Dieser hatte in der Vergangenheit entschieden, dass eine durch eine Veräußerung eines Mietobjekts ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage berücksichtigt werden kann – auch nicht, wenn der Restkaufpreis tatsächlich für die neue Kapitalanlage verwendet wird.

Hinweis: Bis zu einer höchstrichterlichen Klärung sollten Maklerkosten in vergleichbaren Fällen als sofort abziehbare Werbungskosten geltend gemacht werden. Im Vorfeld dürfte dann allerdings zwingend erforder-lich sein, dass eine entsprechende Verwendung des Veräußerungserlöses ausreichend vertraglich dokumentiert wird.