Fallstricke bei der Veräußerung privater Mietobjekte

• einer Eigentumswohnung,
• eines Erbbaurechts,
• eines Anteils an einem (geschlossenen) Immobilienfonds oder
• eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie.

Als „steuerschädlicher“ Verkauf kann selbst die Übergabe einer Immobilie an die Kinder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge beurteilt werden, sofern im Zusammenhang mit der Übertragung (Ausgleichs-)Zahlungen geleistet werden. Ebenso kann die Übertragung eines Objekts zum Ausgleich des Zugewinns bei einer Ehescheidung (ungewollt) „Spekulationssteuer“ auslösen1).

Hinweis: Da bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns zwischenzeitlich vorgenommene Abschreibungen zulasten des Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, kann sich ein steuerpflichtiger Gewinn auch dann ergeben, wenn der erzielte Veräußerungspreis den ursprüng­lichen Anschaffungspreis gar nicht übersteigt!

Wird ein Objekt verkauft, das der Veräußerer nicht selbst angeschafft, sondern geerbt oder geschenkt bekommen hat, ist das Datum des Erbfalls bzw. der Schenkung für den Beginn der Zehnjahresfrist nicht relevant. Weil in diesen Fällen das Prinzip der Rechtsnachfolge gilt, kommt es bei der Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist auf den Zeitpunkt der Anschaffung durch den Erblasser/Schenker an.

Hinweis: Ausgleichszahlungen, Schuldübernahmen oder Ähnliches bei der Anschaffung, die steuerlich betrachtet zur Teilentgeltlichkeit der Übertragung führen, haben allerdings womöglich zur Folge, dass ein Teil des ge­erbten/geschenkten Objekts im Zeitpunkt des Erbfalls bzw. der Schenkung als „neu“ angeschafft gilt und insoweit auch eine neue Zehnjahresfrist zu beachten ist.

Der sicherste Tipp, um der Versteuerung eines Spekulationsgewinns aus Immobilienveräußerungen zu entgehen, ist zunächst banal: Steuerpflichtige sollten mindestens zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung verstreichen lassen. Für die Fristberechnung zählen grundsätzlich das Datum des Kaufvertrags bei Anschaffung und das Datum des Kaufvertrags bei Veräußerung.

Allerdings gibt es auch Ausnahmefälle, in denen entscheidend darauf abgestellt wird, wann der Vertrag wirksam wird. So hat der Bundesfinanzhof bereits entschieden, dass bei nachträglicher Genehmigung eines zunächst schwebend unwirksamen Vertrags durch einen der Vertragspartner der (spätere) Zeitpunkt der Genehmigung und nicht das Datum des Kaufvertrags maßgebend ist²⁾.

Hinweis: Im Streitfall trat der Erwerber in der Beurkundungsverhandlung nicht persönlich auf, sondern wurde vollmachtlos durch eine Notariatsangestellte vertreten. Einige Wochen später und somit nach Ablauf der Spekulationsfrist für den Veräußerer genehmigte er den Vertrag mit notariell beurkundeter Erklärung. Dies führte dazu, dass der Veräußerungsgewinn nicht besteuert werden durfte.

Auch nach aktueller Rechtsprechung des Finanzgerichts Münster³⁾ kommt es bei der Bestimmung der Spekulationsfrist darauf an, wann der Vertrag wirksam wurde. Im Streitfall hatte der Kläger das Grundstück am 3. März 1998 erworben und mit Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 veräußert. Im Kaufvertrag wurde aber vereinbart, dass der Verkauf erst wirksam wird, wenn eine bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigung (Entwidmung des Grundstücks durch Deutsche Bahn bzw. entsprechende Behörde) erteilt wird. Weil diese erst am 10. Dezember 2008 vorlag, durfte das Finanzamt den Veräußerungsgewinn nicht besteuern.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof muss noch abschließend über den Fall entscheiden⁴⁾, deshalb ist keineswegs sicher, dass Bedingungen in Kaufverträgen stets zu einem späteren steuer­lichen Veräußerungszeitpunkt führen. Steuerpflichtige sollten Bedingungen daher – wenn überhaupt – nur in dringenden (Ausnahme-)Fällen als Gestaltungsmittel für einen „späteren Verkauf“ einsetzen.

Ist absehbar, dass ein bislang vermietetes Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend veräußert werden muss/soll, kann die „Spekulationssteuer“ durch rechtzeitige Eigennutzung vermieden werden. Es genügt, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d.h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre, der nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen muss, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beispiel: Frau Parr hat 2009 eine Eigentumswohnung angeschafft und anschließend vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Dezember 2012 bis zur Veräußerung im Januar 2014 wird die Wohnung von ihr zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Da die Wohnung im Jahr der Veräußerung (2014) und in den beiden vorangegangenen Jahren (2013 und 2012) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde/wird, unterliegt ein erzielter Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung. Hätte Frau Parr die Wohnung im Jahr 2013 auch nur kurzfristig zu anderen Zwecken genutzt (z.B. vorübergehende Fremdvermietung), wäre der erzielte Veräußerungsgewinn zu versteuern.