Die Risiken werden meist verharmlost

Wer heute Geld anlegen möchte, hat es nicht einfach: Banken und Sparkassen bieten kaum noch nennenswerte Zinsen auf Tages-, Festgeld- und Spareinlagen, die Renditen festverzinslicher Anleihen rangieren auf Rekordtief und die Aktienkurse haben mittlerweile ein Niveau erreicht, das einen Rückschlag durchaus wahrscheinlich werden lässt.

Gefragt sind daher Alternativen, die ein hohes Maß an Sicherheit bei solider Rendite bieten. Fündig werden Investoren dabei am Immobilienmarkt: „Betongold“, ob zur Eigennutzung oder – vor allem – zur Vermietung, ist derzeit wieder gefragt. In Städten wie München, Berlin oder Hamburg geben sich Kaufinteressenten oft die Klinke in die Hand, langwierige Vertragsverhandlungen – die man eigentlich bei einer Investition im sechsstelligen Bereich voraussetzen würde – gehören vielerorts der Vergangenheit an. Auch Banken und Sparkassen stehen gerne bereit, das Objekt mit Zinssätzen von oftmals weniger als 2,0% zu finanzieren.

Verbunden sind damit jedoch massive Preissteigerungen am Immobilienmarkt. Wer beispielsweise in Frankfurt eine Wohnung kaufen will, bezahlt heute nach Ermittlungen des Immobilienportals immobilienscout24.de mit durchschnittlich 2.716€/qm immerhin 34,5% mehr als im Jahr 2007. Nebenan in Würzburg sind es zwar „nur“ 2.090€, doch liegt dieser Preis sogar um 46,4% über dem Stand von 2007. Wer in Nürnberg investieren möchte, zahlt durchschnittlich 2.040€ (+46,3%) und etwas weiter südlich in Ingolstadt werden mit 2.517€ satte 63,1% mehr verlangt als vor sieben Jahren. Stolze Preissteigerungen gibt es aber auch in München: Mit durchschnittlich 4.207€/qm zahlt man hier nicht nur 59,7% mehr als 2007, sondern auch fast den doppelten Preis einer Immobilie im Raum Köln/Düsseldorf. Die Mietpreise halten damit schon längst nicht mehr mit: Steigerungsraten von mehr als 30% sind die große Ausnahme, meist liegt der Zuwachs zwischen 15% und 25%.

Und gerade dies kann zum Problem werden: Sobald Immobilienkäufer erkennen, dass sich mit ihren Objekten kein angemessener Ertrag erwirtschaften lässt, könnten sie zum Verkauf neigen. Mangelt es dann an Kaufinteressenten, geben die Preise nach. Und damit kann – gerade auf dem jetzigen hohen Niveau – eine Abwärtsspirale in Gang gesetzt werden, die im ungünstigsten Fall in einen Crash mündet. Dieser dürfte zwar nicht so schwerwiegend ausfallen wie in den USA, Spanien oder Irland, denn schließlich achten Banken und Sparkassen hierzulande wesentlich genauer auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und ausreichend Liquidität für die Zins- und Tilgungszahlungen. Ein Preisrückgang um z.B. 10, 20 oder mehr Prozent würde jedoch manchen Investor nachhaltig schädigen.

Gerade jetzt sollte daher beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage der Markt sehr sorgfältig analysiert werden. Städte und Regionen, in denen die Preise in den vergangenen Jahren bereits überdurchschnittlich gestiegen sind, sollten für Anlageobjekte im Regelfall tabu sein. Dies gilt im besonderen Maße dann, wenn die Mietpreissteigerungen wesentlich schwächer ausgefallen sind als die Zuwachsraten bei den Kaufpreisen.

Achten sollten Anleger aber auch auf die Attraktivität des Objekts als solches: Eine möglichst optimale Infrastruktur, die solide Qualität und nicht zuletzt das wirtschaftliche Umfeld in der gewählten Region sind auch künftig entscheidend dafür, ob sich ein Investment rechnet. Bewährt hat es sich zudem, auch zur Geldanlage generell nur in Objekte zu investieren, die man selbst nutzen würde.

Vorsicht ist in diesem Zusammenhang bei allen Anlageimmobilien geboten, die in bunten Farbprospekten fernab des eigenen Wohnsitzes angeboten werden. Nicht selten wird hier auf die zwangsläufige Unkenntnis des Anlegers gesetzt: Wird z.B. einem Investor aus dem Münchner Umland, der Preise zwischen 3.000€ und über 4.000€ pro Quadratmeter gewohnt ist, ein Objekt in Ostdeutschland für 1.600€/qm offeriert, erscheint dies auf den ersten Blick als Schnäppchen. Handelt es sich aber um ein marodes Haus in schlechter Wohnlage und ist die Vermietbarkeit fraglich, sind auch die 1.600€ ggf. zu viel. Grundregel daher: Genau informieren – wobei dies bei Immobilien aus dem eigenen Wohnumfeld erfahrungsgemäß am einfachsten ist.

Aber auch bei der selbst genutzten Immobilie gilt es einiges zu beachten. Mangelnde Anlagealternativen und historisch niedrige Zinsen können zwar dazu verleiten, in erheblichem Umfang in die eigenen vier Wände zu investieren, oftmals gekoppelt mit weiteren Wohneinheiten oder den Apothekenräumen. Gerade private Investoren übersehen jedoch häufig, dass sie sich mit dem Kauf einer Immobilie statt zusätzlicher Sicherheit erhebliche Risiken aufbürden. Wer beispielsweise über ein freies Vermögen von 100.000€ verfügt und davon 60.000€ in eine Immobilie im Wert von 300.000€ investiert, hat in seiner „Vermögensbilanz“ letztlich fast 90% seines Gesamtkapitals in Immobilien investiert – ein unvertretbar hohes „Klumpenrisiko“.

Denn schon kleine wirtschaftliche Veränderungen können den Erwerb zum Desaster machen. Zu nennen sind hier Risikofaktoren wie steigende Zinsen, ein rückläufiges Einkommen, eine schwere Erkrankung und – besonders häufig – eine drohende Scheidung. Im Falle eines Notverkaufs bringt die Immobilie möglicherweise nur noch 250.000€, zudem verlangt die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung im fünfstelligen Eurobereich.

Ein Immobilieninvestment erfordert daher gerade in der heutigen Zeit eine sorgfältige Planung. Zum einen sollte die selbst genutzte Immobilie besonders sorgsam ausgewählt werden. Zu prüfen sind dabei u.a. die Lage, das Entwicklungspotenzial, die mögliche Vermietbarkeit, der Erhaltungszustand und der erforderliche Renovierungsbedarf. Nicht zuletzt sollte sie zu den persönlichen Vorstellungen und Plänen passen – ohne Wenn und Aber.

Zum anderen sollte auch die Finanzierung auf einem soliden Konzept basieren. Grundregel dabei: ein angemessenes Eigenkapital von durchschnittlich 30% sowie ausreichend weitere freie Mittel, um auch finanzielle Durststrecken überbrücken zu können. Bei der Zinsfestschreibung sollten gerade heute möglichst langfristige Varianten gewählt werden, also Bindungsdauern von mindestens 10 bis 15 Jahren – selbst wenn diese etwas teurer sind als die derzeit gerne angebotenen fünfjährigen Darlehen. Sicher überlegenswert ist es daneben, öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen, etwa in Form zinsgünstiger Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt werden. Hierüber berät in der Regel die Hausbank, die auch die Antragstellung und ggf. eine entsprechende Bürgschaft vornehmen wird.

Flexibilität lässt sich zudem durch Vereinbarung ausreichend hoch bemessener Sondertilgungsmöglichkeiten erzielen, z.B. in Höhe von 5% bis 10% der Darlehenssumme pro Jahr. Des Weiteren sollte auf eine angemessene Tilgungshöhe geachtet werden. Wurden Immobiliendarlehen früher durchweg mit einer Anfangstilgung von 1% abgeschlossen, die sich im Laufe der Jahre durch die sinkende Restschuld entsprechend erhöhte, sind heute 4% bis 6% der Darlehenssumme durchaus üblich. Als weiterer Sicherungsfaktor kann eine „Lebensversicherung mit fallendem Versicherungsschutz“ abgeschlossen werden, die bei Tod des Hauptverdieners die Familie vor finanziellen Problemen schützt. Ebenso unverzichtbar ist die heute nicht mehr gesetzlich vorgeschriebene Feuerversicherung, damit ein möglicher Brand der Immobilie nicht zum finanziellen Desaster führt.

Selten notwendig sind hingegen – zumindest bei einer optimalen Finanzierung – weitere Bausteine, die heute nur allzu gerne angeboten werden. Hierzu zählt insbesondere der Bausparvertrag, der aufgrund seiner niedrigen Ansparzinsen und letztlich doch vergleichsweise hohen Darlehenskosten nur ein Geschäft für den Vermittler ist. Gleiches gilt für Lebensversicherungen, die über das erforderliche Maß hinausgehen, z.B. kapitalbildende Policen.