Plus mit alten Gemäuern

Historische Immobilien haben zweifellos einen besonderen Charme. Hinter den Außenmauern verbergen sich aber ggf. Überraschungen: Die Heizung stammt aus den Nachkriegsjahren, in die Wände ist Feuchtigkeit eingezogen und die Dielen werden morsch. Um die Immobilie vermieten zu können, ist eine grundlegende Sanierung erforderlich.

Das Zauberwort dabei: Denkmalschutz. Denn während Eigentümer vermieteter Immobilien im „Normalfall“ lediglich 2,0% (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5% (ältere Gebäude) Abschreibung pro Jahr steuerlich ansetzen können, bestehen für Denkmalsanierungen großzügigere Maßstäbe. In den ersten acht Jahren lassen sich jeweils 9% der Kosten für den Erhalt steuerlich geltend machen, in den folgenden vier Jahren sind es jeweils 7%. An einer Investition von 100.000€ in ein solches Objekt lassen sich bei einem angenommenen Steuersatz von 35% immerhin 35.000€ allein über die Denkmalschutz-Sanierung von „Vater Staat“ zurückholen. Hinzu kommen die regulären Abschreibungen, zudem beteiligen sich die Bundesländer und Kommunen über regionale Programme oftmals an solchen Maßnahmen. Innerhalb von ausgewiesenen Sanierungsgebieten gelten die Abschreibungsbestimmungen im Übrigen selbst dann, wenn das gewählte Objekt nicht denkmalgeschützt ist.

Interessant ist die Denkmalschutz-Abschreibung besonders auch für Selbstnutzer, die sonst meist keine steuerlichen Vorteile beanspruchen können: Hier dürfen zehn Jahre lang bis zu 9% p.a. der begünstigten Herstellungskosten steuerlich angesetzt werden, insgesamt also 90%.

Dem stehen allerdings einige Einschränkungen gegenüber. So können Sonderabschreibungen nur für Maßnahmen geltend gemacht werden, mit denen das Gebäude als Baudenkmal erhalten und in einen zeitgemäßen und wirtschaftlichen Wohnzustand versetzt wird. Nicht alles, was genehmigt wird, kann dabei abgesetzt werden: Begünstigt ist etwa der Einbau einer Heizung oder von Bädern und Toiletten. Nicht gefördert werden indes Maßnahmen wie etwa die Gestaltung der Außenanlagen sowie die erstmalige Errichtung einer Tiefgarage.

Gravierend können die Auflagen sein, die rechtlich in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Denkmalschutz stehen. Um Änderungen oder Modernisierungen vornehmen zu dürfen, ist nahezu in jedem Fall die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde bzw. dem Landeskonservator erforderlich. Der Immobilienbesitzer darf also nicht einfach z.B. moderne Lärmschutzfenster einbauen, vielmehr gilt es, das bisherige Erscheinungsbild der Immobilie nach Möglichkeit dauerhaft zu erhalten. Und das kann teuer werden: Je nach Denkmalschutz-Maßnahme können zwischen 20% und 100% mehr anfallen als für herkömmliche Renovierungen, zudem erfordert die Abstimmung mit den Behörden Zeit und manchmal auch Nervenkraft. Denn beginnen darf der Besitzer einer Denkmalschutz-Immobilie alle Baumaßnahmen erst dann, wenn er das verbindliche „O.K.“ der Behörde in der Tasche hat – das dann im Übrigen auch für die Finanzbehörde bindend ist.

Dennoch stellt der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie eine interessante Form der Investition dar. Die Steuervorteile, verbunden mit einer oft besseren Vermietbarkeit und nicht selten höheren Mieten machen den Kauf manchmal auch zu einem rentablen Geschäft. Im Übrigen fließen die Steuervorteile vergleichsweise schnell: Im Gegensatz zur „normalen“ Abschreibung für Abnutzung (AfA), die nur anteilig erst ab dem Monat der Fertigstellung bzw. des Kaufs in Anspruch genommen werden kann, gilt die erhöhte AfA bereits im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme in voller Höhe. Zudem können die Einkommensteuervorauszahlungen auf Antrag reduziert werden.