Geldanlage mit Investitionsbedarf

Die Immobilie gilt nach wie vor als „Lieblingskind“ deutscher Anleger. Zwar kommt es immer wieder zu Flauten, doch gerade in den vergangenen drei Jahren ist angesichts mangelnder Anlagealternativen in vielen deutschen Regionen ein wahrer Boom zu beobachten. Und im Vergleich zu anderen Sachwerten wie etwa Gold werfen vermietete Immobilien sogar noch einen Ertrag ab, der sich oft durchaus sehen lassen kann.

Generell ist bei Immobilien zwischen dem Eigenheim und dem vermieteten Objekt zu unterscheiden. Die selbst genutzte Wohnung oder das eigene Haus dient in erster Linie der Lebensqualität. Ein Verkauf ist in der Regel nicht geplant, sodass Wertsteigerungen allenfalls eine untergeordnete Rolle spielen. Dennoch stellt die Immobilie für viele Familien die sicherste Basis der Altersvorsorge dar: Mietfreies Wohnen, keine Sorge vor einem kündigungsfreudigen Vermieter und das sicher angelegte Eigenkapital sind ein erheblicher Luxus, den man sich über Jahre und Jahrzehnte erarbeitet hat.

Aber auch erbschaftsteuerlich ergeben sich Vorteile: Die Übertragung des Familieneigenheims mit maximal 200 qm Wohnfläche an die Kinder bleibt unabhängig von ihrem Wert steuerfrei, wenn der Erbe das Objekt mindestens zehn Jahre lang bewohnt.

Bei selbst genutzten Immobilien kommt es in erster Linie darauf an, das Vorhandene zu sichern, also planmäßig instand zu halten und ggf. Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen. Wer in absehbarer Zeit in Ruhestand geht, sollte sich zudem um die Tilgung eventueller Hypothekenschulden kümmern.

Experten raten aber auch, in die Zukunft zu sehen: Kann und will man die Immobilie im hohen Alter weiterhin nutzen? Oder sollte man rechtzeitig an einen Wechsel, z.B. in eine seniorengerechte Wohnanlage, nachdenken und die eigenen vier Wände verkaufen? Hilfestellung bieten Immobilienexperten wie etwa Makler, die den Wert des Objekts einschätzen und mögliche Alternativen aufzeigen können.

Wer in einem nach dem Auszug der Kinder zu groß geratenen Haus wohnt und daher einen Umstieg auf ein kleineres Objekt plant, sollte dennoch über den Verbleib in der bisherigen, meist lieb gewonnenen Immobilie nachdenken. Oft kann der nicht benötigte Platz als Wohnung für eine Pflegekraft genutzt werden – ein Aspekt, der in Zukunft deutlich an Bedeutung gewinnen wird. Und man erspart sich zudem die Suche nach einer neuen Immobilie und den Umzug.

Regelmäßige Überlegungen lohnen aber auch bei vermieteten Objekten, die als Kapitalanlage erworben wurden. Solange hier die Rendite „stimmt“, spricht nichts gegen die Fortführung. Zeichnet sich jedoch ein Leerstand oder hohe Renovierungskosten ab, kann auch hier über den Verkauf nachgedacht werden.

Müssen beispielsweise bei einem älteren Objekt das Dach und die Fassade erneuert werden und übersteigen die Kosten die gebildete Instandhaltungsrücklage, können durchaus erhebliche Zuzahlungen erforderlich werden, die die Mieteinnahmen von etlichen Jahren aufzehren. Aber auch bei schlecht vermietbaren Objekten oder im Falle unzuverlässiger Mieter sollte man einen Verkauf zumindest in Erwägung ziehen.

Gerade bei größeren Immobilienvermögen ist ein rechtzeitiger Verkauf häufig auch aus erbschaftsrechtlichen Gründen die bessere Lösung: Stirbt der Immobilienbesitzer, kommt es unter den Erben oftmals zu langwierigen Streitigkeiten, die nicht selten zu einer Zwangsversteigerung führen – mit entsprechend geringen Erlösen. Kapitalvermögen kann hingegen wesentlich unkomplizierter vererbt werden.