Verbilligte Vermietung: Deutliche Steuervorteile möglich

Wer nahen Angehörigen Wohnraum vermietet, wird häufig nicht die volle Miete verlangen. Steuerlich gesehen ist eine verbilligte Vermietung attraktiv, weil unter Umständen dennoch der volle Werbungskostenabzug erhalten bleibt – und der kann zu Verlusten führen, die steuerwirksam (insbesondere) mit den Gewinnen aus der Apotheke verrechnet werden können.

In der Praxis stellt sich jedoch stets das Problem, die „steuerlich richtige Miete“ ausfindig zu machen. Der volle Werbungskostenabzug ist nämlich nur möglich, wenn die tatsächlich gezahlte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ist die tatsächliche Miete geringer, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten, weil das Mietverhältnis dann steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten wird.

Hinweis: Die sich womöglich etwas „harmlos“ anhörende Werbungskostenkürzung führt sehr oft zu einer deutlichen Reduzierung des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung und demzufolge zu größeren finanziellen Nachteilen.

Ausgangsbeispiel: Apothekerin Wernig vermietet eine Wohnung mit 100 m² für monatlich 5 €/m² (warm) an ihre volljährige Tochter. Die Marktmiete (einschließlich umlagefähiger Nebenkosten) betrug im Jahr 2014 10 €/m². Für 2014 sind Werbungskosten, einschließlich Abschreibungen, in Höhe von 18.000 € angefallen. Weil Frau Wernig mit ihrer Tochter einen ordentlichen Mietvertrag geschlossen hat und das Geld monatlich pünktlich vom Konto der Tochter überwiesen wird, ist der Mietvertrag dem Grunde nach steuerlich anzuerkennen.

Steuerrechtlich liegt eine teilentgeltliche Vermietung in Höhe von 50 % der ortsüblichen Marktmiete vor. Die Aufwendungen für die Wohnung sind daher nur in Höhe von 9.000 € (18.000 € x 50 %) als Werbungskosten abzugsfähig. Bei Einnahmen in Höhe von 6.000 € (100 m² x 5€ x 12 Monate) ergibt sich ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung von 3.000 €. Bei einer geschätzten Grenzsteuerbelastung von 40 % resultiert daraus eine Steuerersparnis von 1.200 €.

Abwandlung: Frau Wernig vermietet die Wohnung an ihre Tochter für monatlich 7 €/m² (warm).

Weil die Miete nun bei 70 % der ortsüblichen Miete liegt und die 66%-Grenze damit erreicht ist, muss das Finanzamt die Vermietung als „vollentgeltlich“ behandeln und die Werbungskosten komplett berücksichtigen. Bei Aufwendungen in Höhe von 18.000 € und Mieteinnahmen von 8.400 € ergibt sich ein steuerlicher Verlust von 9.600 €. Berücksichtigt man eine Grenzsteuerbelastung von 40 %, beträgt die Steuerersparnis 3.840 €. Dieser Betrag übersteigt die Mehrzahlung der Tochter von 2.400 € (100 m² x 2 € x 12 Monate) deutlich.

Hinweis: Sofern dies von den Beteiligten gewünscht ist, kann das Mehr an Miete der Tochter unterjährig wieder im „Eltern-Kind-Verhältnis“ zugewendet werden. Dabei sollte man natürlich darauf achten, dass kein Zusammenhang mit dem Mietverhältnis offenkundig wird.

Das einfache Beispiel zeigt, dass man die verbilligte Miete sehr genau ermitteln und keinesfalls vorschnell festlegen sollte. Neben Mietspiegeln, Mietpreisanzeigen aus Tageszeitungen, Informationen des Mieterbundes etc. kann auch auf Online-Portale wie www.immobilienscout24.de, www.immopool.de oder www.immowelt.de zurückgegriffen werden. Diese Quellen zieht im Zweifel auch die Finanzverwaltung zurate¹⁾.

Hinweis: Steuerpflichtige müssen unbedingt darauf achten, dass sie nicht nur auf die reine Kaltmiete als Vergleichsmiete abstellen, sondern auch die Umlagen berücksichtigen!²⁾

¹⁾ Vgl. Bayerisches Landesamt für Steuern, Leitfaden vom 23. Juni 2015, Aktenzeichen S 2000/St 32.

²⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 7 vom 1. April 2015, Seite 18.