Bau von Mietwohnungen: Neue Sonderabschreibung geplant

Offenbar befeuert von der aktuellen Flüchtlingssituation hat die Bundesregierung kurzfristig beschlossen, den Bau von neuen Mietwohnungen steuerlich zu fördern. Hierzu hat das Kabinett am 3. Februar 2016 den Entwurf eines „Gesetzes zur Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ verabschiedet¹⁾. Man verspricht sich davon unterm Strich etwa 100.000 neue und preiswerte Objekte.

Wer sich derzeit mit dem Gedanken trägt, neue Mietwohnungen zu errichten, kann in Erwägung ziehen, bei aktuellen Planungen bzw. Wirtschaftlichkeitsberechnungen den neuen Steuervorteil bereits zu berücksichtigen. Dazu muss jedoch geprüft werden, ob das jeweilige Projekt tatsächlich begünstigt ist und in welcher Höhe etwaige Steuervorteile eintreten können.

Hinweis: Die nachfolgenden Erläuterungen der neuen Sonderabschreibung (§ 7b Einkommensteuergesetz-Entwurf) beziehen sich auf die bislang veröffentlichte Entwurfsfassung des Gesetzes. Es ist nicht auszuschließen, dass im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch an der einen oder anderen Stelle „nachjustiert“ wird. Außerdem muss die Europäische Kommission noch die beihilferechtliche Genehmigung erteilen.

Der Gesetzesentwurf sieht die Einführung einer zeitlich befristeten, degressiv ausgestalteten Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor. Der Fokus der Maßnahmen liegt auf der Errichtung neuer Wohnungen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind.

Hinweis: Wohnungen mit hohem Standard bedürfen nach Ansicht der Regierung keiner steuerlichen Förderung und werden daher vollständig von der Sonderabschreibung ausgeschlossen.

Begünstigt werden sollen nur Investitionen, für die ein Bauantrag in den Jahren 2016, 2017 und 2018 gestellt wurde/wird. Weitere Voraussetzung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen („absolute Grenze“). Deshalb sollte der Architekt/Planer frühzeitig auf die Obergrenze hingewiesen werden. Es dürfte sich anbieten, die Einhaltung der „Kostenbremse“ ausdrücklich vertraglich zu regeln.

Begünstigt ist

• die Anschaffung neuer Gebäude,
• die Anschaffung neuer Eigentumswohnungen,
• die Anschaffung im Teileigentum stehender Räume oder anderer Gebäudeteile, die selbstständige Wirtschaftsgüter sind, bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung sowie
• die Herstellung neuer Gebäude,

sofern die Objekte nach der Anschaffung/Herstellung für mindestens zehn Jahre vermietet werden.

Außerdem muss das Gebäude in einem begünstigten Gebiet (Fördergebiet) liegen. Das Fördergebiet knüpft an die Wohngeldverordnung an und soll Gemeinden umfassen, die den Mietstufen IV bis VI der Wohngeldverordnung zugewiesen sind. Ersichtlich sind die jeweiligen Gemeinden/Kreise und die Mietstufen aus der Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung²⁾.

Hinweis: Darüber hinaus zählen solche Gemeinden zum Fördergebiet, die laut Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt oder als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze (vgl. § 558 Absatz 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch) bestimmt wurden.

Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung/Herstellung und im Folgejahr bis zu 10 % und im darauf folgenden Jahr bis zu 9 % der Bemessungsgrundlage – insgesamt also bis zu 29 %.

Weil daneben noch die reguläre 2%ige Abschreibung gewährt wird, können in den ersten drei Jahren bis zu 35 % des begünstigten Teils der „Baukosten“ steuerlich geltend gemacht werden.

Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen gelten zwar grundsätzlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Baukosten), jedoch begrenzt auf maximal 2.000 €/Quadratmeter.

Das bedeutet: Für die Prüfung, ob ein Mietwohnungsneubau grundsätzlich von der Sonderabschreibung profitiert, dürfen die Anschaffungs-/Herstellungskosten maximal 3.000 €/Quadratmeter Wohnfläche betragen, tatsächlich gefördert werden allerdings maximal 2.000 €/Quadratmeter Wohnfläche.

Hinweis: Die Checkliste ermöglicht eine schnelle Prüfung, für wen der Steuerbonus tatsächlich in Betracht kommt. Nur wer alle Fragen/Aussagen mit Ja bestätigt, gehört voraussichtlich zu den Begünstigten!

¹⁾ Vgl. Pressemitteilung Nr. 5 vom 3. Februar 2016.

²⁾ Vgl. z.B. www.gesetze-im-internet.de