Umsatzsteuer: Aktuelle Entwicklungen

Rechnungen haben im Umsatzsteuerrecht und damit für nahezu jeden Unternehmer eine ganz besondere Bedeutung. Den Vorsteuerabzug aus einer Rechnung können Unternehmer nämlich in der Regel nur dann geltend machen, wenn das Schriftstück (oder die elektronisch übermittelte Datei) sehr strengen formalen Anforderungen genügt. Stellt die Betriebsprüfung Jahre später fest, dass Eingangsrechnungen unzureichend waren, hat dies zumindest Zinsbelastungen zur Folge – immerhin 6 %/Jahr, weil der Vorsteuerabzug erst für das Jahr in Anspruch genommen werden darf, in dem eine richtige bzw. berichtigte Rechnung vorliegt.

Für die gesamte Wirtschaft wäre es eine Entlastung, wenn fehlerhafte Rechnungen nachträglich mit Wirkung für die Vergangenheit korrigiert werden könnten, weil dann etliche Feststellungen der Betriebsprüfung oder Umsatzsteuer-Sonderprüfung ins Leere gingen. Seit geraumer Zeit besteht hier in der Tat Hoffnung, weil bereits mehrere Finanzgerichte entsprechend entschieden haben und der Europäische Gerichtshof bald über ein „Musterverfahren“ entscheiden muss¹⁾.

Zwischenzeitlich hat der Generalanwalt beim Europäischen Gerichtshof seine Schlussanträge gestellt. Danach verstößt die derzeitige (deutsche) Regelung, wonach der Berichtigung einer Rechnung aus umsatzsteuerlicher Sicht keine Wirkung für die Vergangenheit zukommen soll, gegen Europarecht.

Hinweis: In den meisten Fällen folgen die Richter den Schlussanträgen des Generalanwalts, weshalb sich Unternehmer nun begründete Hoffnungen machen dürfen, dass die Korrektur fehlerhafter Rechnungen für Zwecke des Vorsteuerabzugs künftig auch „rückwirkend“ erfolgen kann. Die Belastung mit hohen Steuerzinsen könnte dann vermieden werden. Bis es so weit ist, sollte auf entsprechende Feststellungen der Betriebsprüfung/Umsatzsteuer-Sonderprüfung sofort reagiert und eine Berichtigung der fehlerhaften Rechnung(en) veranlasst werden. Entsprechende Steuerbescheide bzw. Zinsfestsetzungen sind offenzuhalten.

Die Veräußerung eines Grundstücks ist, egal ob in bebautem oder unbebautem Zustand, dem Grunde nach umsatzsteuerfrei. Unternehmer – dazu gehören auch Vermieter – haben allerdings die Möglichkeit, auf die Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Durch die Option wird der Verkauf umsatzsteuerpflichtig und die Umsatzsteuer muss vom Erwerber (sog. Reverse-Charge-Verfahren) angemeldet werden – sie gehört insbesondere nicht zum Kaufpreis für die Grundstückslieferung.

Ein umsatzsteuerpflichtiger Grundstücksverkauf ist zumindest immer dann erforderlich/ratsam, wenn für das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs-/Herstellungskosten oder Erhaltungsarbeiten geltend gemacht wurde bzw. im Zusammenhang mit der Veräußerung größere Vorsteuerbeträge (z. B. aus Rechtsberatungskosten) anfielen. Bei einem umsatzsteuerfreien Verkauf würde das Finanzamt ggf. Vorsteuerbeträge zurückfordern bzw. nicht zum Abzug zulassen²⁾.

Hinweis: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht muss bei einem Grundstücksverkauf zwingend im notariell zu beurkundenden Kaufvertrag ausgeübt werden.

Bislang war es möglich, die Option zur Umsatzsteuer auch noch nachträglich im Rahmen einer Vertragsergänzung auszuüben. Der Bundesfinanzhof hat nun allerdings entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit zwingend im ursprünglichen Notarvertrag zu erklären ist und faktisch nicht mehr nachgeholt werden kann³⁾.

Diese Rechtsprechung kann auch in Fällen mit sog. Teiloption nachteilig sein, wenn also nur für Teile einer Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden soll (z. B. wegen unterschiedlicher Nutzungsverhältnisse/Mieter) und die Flächen zunächst noch nicht ohne Weiteres bestimmbar sind.

Hinweis: Auch wenn derzeit noch nicht feststeht, ob die Finanzverwaltung diese verschärfende Rechtsprechung anwenden wird, sollte vor der notariellen Beurkundung von Grundstückskaufverträgen künftig sehr genau vom steuerlichen Berater geprüft worden sein, ob und ggf. in welchem Umfang ein Verzicht auf die Steuerfreiheit erforderlich ist. Spätere Korrekturen sind im Zweifel nicht mehr möglich.

Wer ein bebautes Grundstück erwirbt, muss sich natürlich auch mit der Frage beschäftigen, ob die Anschaffung umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig erfolgen soll, insbesondere beim Erwerb eines Geschäftshauses. Hier gibt es aber auch noch eine dritte Variante: Die sog. Geschäftsveräußerung, die generell nicht der Umsatzsteuer unterliegt („nicht steuerbar“). Entgegen dem Wortlaut kann eine Geschäftsveräußerung in Sinne des Umsatzsteuerrechts auch beim Verkauf eines einzigen (vermieteten) Grundstücks vorliegen. Entscheidend ist, dass der Erwerber das „übernommene Unternehmen“ entsprechend fortführen kann.

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs kann selbst die Veräußerung eines vermieteten Objekts durch einen Bauträger eine Geschäftsveräußerung darstellen, wenn das Gebäude bereits längere Zeit zuvor vermietet worden war⁴⁾.

Hinweis: Wer vom Bauträger ein bereits vermietetes Geschäftshaus erwirbt, sollte sich im Vorfeld gut mit seinem steuerlichen Berater abstimmen. Aufgrund der Komplexität der Materie sind hier umfangreiche Steuerklauseln im Notarvertrag vonnöten.

¹⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 24 vom 15. Dezember 2014, Seite 18 und 19.

²⁾ Vgl. AWA-Ausgabe Nr. 24 vom 15. Dezember 2013, Seite 18 und 19.

³⁾ Urteil vom 21. Oktober 2015, Aktenzeichen XI R 40/13.

⁴⁾ Vgl. Urteil vom 12. August 2015, Aktenzeichen XI R 16/14.