Vermietung und Verpachtung: Aktuelle Entwicklungen

Schuldzinsen zur Finanzierung eines vermieteten Objekts sind als Werbungskosten abzugsfähig. Deshalb kann ein geleistetes Disagio, oft auch als Damnum oder Abgeld bezeichnet, regelmäßig steuermindernd geltend gemacht werden – schließlich handelt es sich hierbei faktisch um vorab gezahlte Zinsen.

Allerdings sieht das Einkommensteuergesetz auch außerhalb des betrieblichen Bereichs eine Einschränkung vor für Ausgaben, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet werden. Solche Kosten sind grundsätzlich auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den sie geleistet werden.

Hinweis: Für ein Damnum oder Disagio gilt diese Einschränkung allerdings ausdrücklich nicht, soweit es marktüblich ist. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Disagio marktüblich, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio von bis zu 5 % vereinbart wird.

Der Bundesfinanzhof musste kürzlich über folgenden Fall entscheiden¹⁾: Eheleute hatten im Jahr 2009 ein Mehrfamilienhaus zum Preis von 1,5 Mio. € erworben, das sie fortan vermieteten. Finanziert wurde das Objekt mit dem Darlehen einer Geschäftsbank in Höhe von nominell 1.333.000 €. Der Nominalzinssatz betrug bei einer zehnjährigen Zinsbindung 2,85 % p.a. Bei der Bemessung des Zinses war ein Disagio von 10 % der Darlehenssumme (133.000 €) berücksichtigt worden, das die Eheleute in ihrer Einkommensteuererklärung für 2009 als Werbungskosten geltend machten.

Das Finanzamt erkannte nur die Hälfte des Betrags als sofort abzugsfähige Werbungskosten (5 %) an und verteilte den übersteigenden Betrag auf zehn Jahre, weil das Disagio insoweit nicht marktüblich sei.

Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass eine Darlehensvereinbarung, die mit einer Geschäftsbank wie unter Fremden geschlossen wird, die Marktüblichkeit indiziert. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle seien mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des Kreditmarkts Üblichen zu betrachten.

Nach dieser Rechtsprechung darf das Finanzamt faktisch nur in Ausnahmefällen die Höhe eines Disagios beanstanden und den „unüblichen“ Teil auf mehrere Jahre verteilen. Dazu muss es aber nachweisen, dass besondere Umstände für eine „marktunübliche Vereinbarung“ sprechen. Solche Umstände könnten etwa bei einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers vorliegen, bei besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten oder ganz atypischen vertraglichen Gestaltungen.

Internetportale wie „Airbnb“, „Wimdu“ oder „9flats.com“ haben Hochkonjunktur, sie vermitteln insbesondere private Unterkünfte in der eigenen Wohnung des Gastgebers. Schätzungen zufolge übernachten in Deutschland täglich bereits mehr als 6.000 Gäste in einer durch eine Internetplattform vermittelten Privatunterkunft.

Wer auf diese Weise Zusatzeinnahmen erzielt, muss natürlich auch an den Fiskus denken. Die (Unter-)Vermietung von Räumen in der selbst genutzten Wohnung führt nämlich regelmäßig zu einkommensteuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Apothekerin Groß vermietet im Jahr 2016 während einer Messe ihr Gästezimmer einmalig für 500 € (pauschal).

Die Finanzverwaltung sieht aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung ab, wenn die Einnahmen pro Kalenderjahr den Betrag von 520 € nicht übersteigen²⁾. Es handelt sich hierbei allerdings um eine Freigrenze. Wird der Grenzbetrag überschritten, dürfen die Einnahmen deshalb nicht pauschal um 520 € gemindert werden, sondern nur um damit in Zusammenhang stehende Ausgaben.

Hinweis: Wegen der oft fehlenden räumlichen Trennung sind die Werbungskosten gegebenenfalls zu schätzen, mitunter kann auch eine zeitanteilige Aufteilung nach Wohnfläche etc. erfolgen.

Die Vermietung von Wohnungen bzw. Räumen ist zwar grundsätzlich umsatzsteuerfrei, allerdings nur bei langfristiger Beherbergung. Wer Räumlichkeiten lediglich kurzfristig zur Übernachtung an Fremde überlässt, erzielt daraus umsatzsteuerpflichtige Einnahmen. Eine Freigrenze wie im Einkommensteuerrecht gibt es bei der Umsatzsteuer nicht. Allerdings können viele private Vermieter von der sogenannten Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen³⁾. Danach wird von Finanzamt keine Umsatz-steuer erhoben, wenn der Bruttoumsatz des Vorjahres 17.500 € nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich 50.000 € nicht übersteigen wird.

Hinweis: Die Umsatzgrenzen gelten für die gesamten Umsätze eines Unternehmers. Selbstständige Apotheker können sich deshalb bei kurzfristiger Vermietung kaum auf die Kleinunternehmerregelung berufen. Etwas anderes gilt natürlich, wenn die Vermietung durch die Eheleute als solche erfolgt (insbesondere als gemeinsame Eigentümer des Hauses), weil dann „die Eheleute“ als gesonderte Unternehmer gelten – neben dem die Apotheke betreibenden Partner.

¹⁾ Vgl. Urteil vom 8. März 2016, Aktenzeichen IX R 38/14.

²⁾ Vgl. Richtlinie 21.2 Absatz 1 Einkommensteuer-Richtlinien.

³⁾ Vgl. § 19 Umsatzsteuergesetz.