Was die Finanzverwaltung voraussetzt

Nach §7b Einkommensteuergesetz (EStG) können Sie neue Mietwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen vier Jahre lang zusätzlich mit 5% abschreiben. Zusammen mit der 2%igen linearen Abschreibung ergibt sich damit in den ersten vier Jahren eine Abschreibung von bis zu 28% der begünstigten Bemessungsgrundlage (vgl. AWA 15/2019). Aber Achtung: Die Sonderabschreibung ist nur bei Baukosten bis maximal 3.000 €/m² möglich.

Bislang war nicht eindeutig geklärt, wie sich die Fläche der Wohnung bei der Prüfung der Baukostenobergrenze berechnet. Insbesondere war fraglich, ob auch die Nutzflächen für Nebenräume oder (Tief-)Garagen einzubeziehen sind. Bejaht man dies, erhöht sich die "Wohn-/Nutzfläche" – mit der Folge, dass die Baukostenobergrenze nicht so leicht erreicht wird und sich die Sonderabschreibung in deutlich mehr Fällen beanspruchen lässt (vgl. AWA 4/2020).

Kürzlich hat das Bundesfinanzministerium erfreulicherweise klargestellt, dass auch Nebenräume bei der Prüfung der Baukostenobergrenze zu berücksichtigen sind – solche Räume also, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören und zur Nutzung durch den Einzelnen oder durch alle Hausbewohner gemeinsam bestimmt sind (Schreiben vom 07.07.2020, Aktenzeichen: IV C 3 – S 2197/19/10009 :008). Konkret nennt das Bundesfinanzministerium:

• Bodenräume,
• Waschküchen,
• Kellerräume,
• Trockenräume,
• Speicherräume,
• Bade-/Brauseräume sowie
• Fahrrad- und Kinderwagenräume.

Darüber hinaus hat die Finanzverwaltung klargestellt, dass auch Garagen, die zur begünstigten Wohnung gehören, die Nutzfläche des Objekts erhöhen. Dies gilt offenbar ebenfalls für Stellplätze in Tiefgaragen.

Hinweis: Schafft der Steuerpflichtige die neue Mietwohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung an, kann nur er die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen. Veräußert er die neue Mietwohnung allerdings noch bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung weiter, ist lediglich der Zweit- bzw. Letzterwerber zur Sonderabschreibung berechtigt.

Denken Sie daran, dass Sie die Sonderabschreibung nur dann beanspruchen können, wenn Sie den Bauantrag oder – sofern eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt bzw. getätigt haben. Außerdem endet der vierjährige Förderzeitraum mit dem Jahr 2026.

Ein Mehrfamilienhaus wird im Jahr 2024 fertiggestellt (Bauantrag: 2021). Zum 1. Dezember 2024 erwirbt Apothekerin Meyer das Eigentum und vermietet die Wohnungen ab diesem Zeitpunkt. Die übrigen Voraussetzungen des §7b EStG sind erfüllt.

Meyer kann für die Jahre 2024 bis 2026 jährlich bis zu 5% der förderfähigen Anschaffungskosten (Förderhöchstgrenze: 2.000 €/m²) geltend machen. Aufgrund der Begrenzung bis 2026 entfällt allerdings das vierte Jahr der Sonderabschreibung. Meyer kann daher für 2027 nur noch 2% linear abschreiben.

Die Sonderabschreibung können Sie auch nur dann beanspruchen, wenn Sie (wenigstens) eine "komplette Wohnung" anschaffen bzw. "herstellen". Einzelne Räumlichkeiten werden nicht gefördert. Das Objekt muss also für eine selbstständige Haushaltsführung geeignet sein und neben einem Wohnraum und einem eigenen Zugang mindestens Küche, Dusche/Bad und Toilette enthalten. Außerdem gilt für steuerliche bzw. bewertungsrechtliche Zwecke allgemein eine Mindestgröße von 23 m². Räume außerhalb der Wohnung werden dabei nicht berücksichtigt.

Ist die Wohnfläche der neuen Mietwohnung kleiner als 23 m², kann die Sonderabschreibung nach ausdrücklichem Hinweis der Finanzverwaltung auch dann (ausnahmsweise) in Anspruch genommen werden, wenn es sich

• um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder
• um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt.

Hinweis: Die Wohnung muss dann aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit (mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen) sowie einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 m² haben.

Sofern Sie keine neue Wohnung anschaffen bzw. "herstellen", sondern lediglich vorhandenen Wohnraum modernisieren oder sanieren, können Sie die Sonderabschreibung nicht beanspruchen – selbst wenn die Maßnahmen mit hohen Kosten verbunden sind und die Ausstattungsmerkmale der Wohnung deutlich verbessern. Das gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung auch dann, wenn vorhandener Wohnraum innerhalb des Gebäudes verlegt oder die bestehende Wohnung um Wohnfläche erweitert wird.

Hinweis: Anders sähe es aus, wenn Sie durch die Baumaßnahmen erstmals eine vollständige Wohnung "erschaffen" (z.B. bei einem Umbau einzelner Räume zu einer abgeschlossenen Wohnung).

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim