Wenn die Studentenbude zur Steuerfalle wird

Die Grundidee klingt genial: In Zeiten überfüllter Studentenwohnheime und überteuerter Mieten wird die Studentenbude für den eigenen Nachwuchs kurzerhand erworben und den Kindern überlassen. Nach Beendigung des Studiums veräußert man das Objekt und profitiert so von der Wertsteigerung, die zumindest in Ballungsgebieten/Universitätsstädten relativ sicher eingeplant werden kann.

Und das Beste kommt zum Schluss: Da eine unentgeltliche Überlassung an nahe Angehörige steuerlich als Selbstnutzung gilt, muss ein bei Veräußerung erzielter Gewinn auch dann nicht versteuert werden, wenn er innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist realisiert wurde.

Hinweis: Leider ist die Sache in der Praxis nicht ganz so einfach. Eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung an die Kinder gilt nämlich nur solange als Selbstnutzung, wie die Eltern noch Anspruch auf Kindergeld bzw. den Kinderfreibetrag haben – und dieser entfällt oftmals direkt mit Beendigung des Studiums oder bei Überschreiten der Altersgrenze während des Studiums.

Die Eheleute Scherer erwarben im Jahr 2014 eine 4-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zum Preis von 200.000 €. Das Objekt überließen sie unentgeltlich ihren beiden volljährigen Söhnen (Zwillinge), die in der Nähe studierten. Im Jahr 2020 wurde die Wohnung unmittelbar nach Beendigung des Studiums für 300.000 € veräußert. Das Finanzamt versteuerte den Spekulationsgewinn ("privates Veräußerungsgeschäft" gem. § 23 Einkommensteuergesetz), da die Kinder bereits 2018 das 25. Lebensjahr vollendet hatten und der Kindergeldanspruch damit erloschen war.

Zur Erinnerung: Ein innerhalb von zehn Jahren erzielter Spekulationsgewinn bleibt u.a. dann steuerfrei, wenn das Objekt

• im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken
• oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Da die Kindergeldberechtigung bereits im Jahr 2018 endete, wurde das Objekt aus Sicht der Finanzverwaltung in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf nicht mehr selbstgenutzt, sodass der erzielte Gewinn zu versteuern war.

Hinweis: Das Niedersächsische Finanzgericht hat die Auffassung des Finanzamts in einem vergleichbaren Fall bestätigt (Urteil vom 16.6.2021, AZ: 9 K 16/20).

Der Fall zeigt, dass Sie nicht nur die Dauer des Studiums im Blick haben dürfen, sondern auch auf das Alter der Kinder achten müssen.

Im Urteilsfall hatten die Eheleute noch hilfsweise argumentiert, dass ihr dritter Sohn, für den sie noch Anspruch auf Kindergeld hatten, in den letzten Jahren bei seinen Brüdern gewohnt hätte. Doch auch das hatte keinen Erfolg, weil das Finanzgericht eine "ausschließliche Nutzung" durch Kinder verlangt, für die noch ein Anspruch auf Kindergeld besteht – eine bloße Mitnutzung sei nicht ausreichend.

Es spielt nach Ansicht des Finanzgerichts auch keine Rolle, ob die Eltern gegenüber ihren studierenden Kindern tatsächlich noch zum Unterhalt verpflichtet waren, es komme vielmehr allein auf die Kindergeldberechtigung an.

Hinweis: Der Fall liegt nun beim Bundesfinanzhof (AZ: IX R 28/21). In der Vergangenheit war bereits ein ähnlicher Sachverhalt zum Bundesfinanzhof gelangt (vgl. AWA 22/2016), dieser konnte allerdings wegen einer versäumten Frist nicht abschließend entschieden werden.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim