Helmut Lehr
Wenn Sie als Vermieter langfristig Wohnungen zu privaten Wohnzwecken vermieten, können Sie die Miete umsatzsteuerfrei vereinnahmen. Damit geht einher, dass Sie aus den Kosten, die Ihnen in Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, keinen Vorsteuerabzug geltend machen dürfen. Demzufolge sind Sie bei größeren Investitionen in das Objekt wie z.B. die Erneuerung der Heizung stets mit den Bruttokosten belastet.
Nach der bisherigen nationalen Gesetzgebung und Verwaltungsauffassung sind die klassischen Nebenleistungen zur Vermietung ebenfalls umsatzsteuerfrei. Als solche gelten üblicherweise die Bereitstellung von Wärme, Waschmaschinen, die Wasserversorgung (auch Warmwasser), Flur- und Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter (vgl. Abschnitt 4.12.1 Absatz 5 Umsatzsteuer-Anwendungserlass). Insoweit gilt, dass die Nebenleistungen das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung (= Wohnungsvermietung) teilen.
Hinweis: Beziehen die Mieter ihren Strom direkt von einem externen Stromanbieter, liegt keine Nebenleistung zur Vermietung vor.
Der jüngeren Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs lässt sich allerdings durchaus entnehmen, dass zumindest bestimmte "Nebenleistungen" zur Vermietung auch als eigenständige Leistungen zu beurteilen sein können. Dies hat zur Folge, dass die Steuerbefreiung für Grundstücksvermietungen insoweit nicht greift und die entsprechenden Mietnebenkosten umsatzsteuerpflichtig werden. Und das führt wiederum dazu, dass die Vorsteuer aus den damit in Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen abziehbar ist.
Ein Fall aus der Praxis
Die Eheleute Meffert vermieten ein Grundstück mit zwei Gebäuden (insgesamt drei Wohnungen) langfristig zu privaten Wohnzwecken. Die Mietverträge beinhalten u.a. auch Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser. Im Jahr 2020 ließen sie eine neue Kesselanlage und Heizung installieren. Für jeden Mieter wurden Einzelzähler installiert.
Die Eheleute verzichteten gegenüber dem Finanzamt ausdrücklich auf die Anwendung der sogenannten Kleinunternehmerregelung und meldeten die Umsatzsteuer aus den Nebenkosten für Heizung und Warmwasser an. Außerdem machten sie die Vorsteuer aus der Anschaffung der neuen Heizungsanlage geltend. Unterm Strich hätte sich dadurch eine hohe Erstattung ergeben. Das Finanzamt lehnte allerdings ab und setzte die Umsatzsteuer mit 0 € fest, weil die Mietnebenkosten umsatzsteuerfrei seien.
Das Finanzgericht Münster hat sich in einem vergleichbaren Fall auf die Seite der Vermieter geschlagen und den Vorsteuerabzug anerkannt (Gerichtsbescheid vom 6.4.2021, AZ: 5 K 3866/18 U). Dabei haben die Richter auf die neuere Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs verwiesen.
Setzt sich diese Auffassung durch, hätten "Wohnungsvermieter" die Möglichkeit, aus anstehenden größeren Investitionen in die Heizungsanlage bzw. Warmwasseraufbereitung den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Sie wären dann lediglich mit den Nettokosten belastet. Im Gegenzug müssten sie für die vereinnahmten Mietnebenkosten natürlich Umsatzsteuer an das Finanzamt zahlen – soweit diese auf Heizung und Warmwasser entfallen. Der eigentliche Mietzins würde nach wie vor umsatzsteuerfrei bleiben.
Bei den allermeisten Wohnungsvermietern werden die Umsätze aus den entsprechenden Mietnebenkosten die Kleinunternehmergrenze von derzeit 22.000 € pro Jahr nicht übersteigen. Um den Vorsteuerabzug zu erreichen, müsste natürlich auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet werden, sofern nicht ohnehin bereits anderweitig höhere Umsätze erzielt werden (z.B. mit der Apotheke).
Hinweis: Sofern Sie von der Thematik betroffen sind, sollten Sie vorab mit Ihrem Steuerberater klären, ob Sie diese Richtung einschlagen möchten. Sie könnten sich zumindest in vergleichbaren Fällen auf das zwischenzeitlich beim Bundesfinanzhof anhängige Verfahren berufen.
In die gleiche Richtung geht eine Entscheidung des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 25.2.2021 (AZ: 11 K 201/19). Hier wurde dem Kläger der Vorsteuerabzug aus der Errichtung und dem Betrieb einer Photovoltaikanlage auf seinem Mietshaus zugesprochen. Mit dieser Anlage, die mit einem Batteriespeicher gekoppelt war, belieferte er seine Mieter mit Strom. Zu diesem Zweck hatte er mit ihnen eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über Stromversorgung" geschlossen. Der Strom konnte über Zähler individuell abgerechnet werden.
Hinweis: Nicht zuletzt weil die Mieter alternativ die Möglichkeit gehabt hätten, ihren Strom von einem externen Anbieter zu beziehen, sah das Finanzgericht hierin keine "zwingende Nebenleistung" zur Vermietung. Auch dieser Streitfall muss nun abschließend vom Bundesfinanzhof entschieden werden (AZ: XI R 8/21).
Über diese Rechtsfrage entscheidet nun der Bundesfinanzhof
Aktueller Wirtschaftsdienst für Apotheker 2022; 47(06):16-16