Bei Schnäppchenpreisen ist Skepsis angebracht

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, hat zwei Möglichkeiten: Entweder er erwirbt eine leer stehende Wohnung und sucht dafür einen Mieter oder er kauft eine bereits vermietete Wohnung. Für diejenigen, die ohnehin eine Vermietung der Wohnung planen, ist der Erwerb einer vermieteten Wohnung häufig mit einem Bonus beim Kauf verbunden – denn je nach Marktsituation werden vermietete Immobilien häufig um etwa 10% bis 20% günstiger angeboten als leer stehende oder frei werdende Wohnungen.

Grund dafür ist die begrenzte Zielgruppe: Während freie Wohnungen sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessant sind, werden vermietete Wohnungen fast ausschließlich von Anlegern gekauft, weil Selbstnutzer die rechtlichen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten einer Mieterkündigung wegen Eigenbedarfs scheuen.

Allerdings sollten die Preisvorteile nicht darüber hinwegtäuschen, dass beim Kauf einer vermieteten Wohnung mehr Stolperfallen lauern als beim Erwerb einer freien Immobilie.

Eine besondere Herausforderung für den Käufer ist der Grundsatz: "Kauf bricht die Miete nicht". Das bedeutet konkret, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag eintritt und damit nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch alle vertraglichen Verpflichtungen des bisherigen Vermieters übernimmt.

Bei der Prüfung der Unterlagen sollte dem Mietvertrag ein besonderes Augenmerk gelten, da Sie beim Kauf den Vertrag mit übernehmen und dessen Inhalte nicht einfach ändern können. Der erste Blick sollte der Höhe der Miete gelten: Liegt diese unter dem marktüblichen Niveau, kann der neue Eigentümer die Miete nur in dem Maß erhöhen, wie es auch der Vorbesitzer hätte tun dürfen.

Konkret: Bis zum Inkrafttreten einer höheren Miete müssen beim Eigentümerwechsel seit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sein, und die Miete darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Darüber hinaus ist die Kappungsgrenze einzuhalten, die im Lauf von drei Jahren insgesamt höchstens 20% – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur 15% – Mietsteigerung erlaubt.

Darüber hinaus sollte kontrolliert werden, ob einzelne Klauseln im Vertrag wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter bringen können. Typische Beispiele sind die kostenlose Überlassung von Kfz-Stellplätzen oder die Erlaubnis für die Haltung von Haustieren, die häufig zu einer schnelleren Abnutzung der Wohnung führen kann.

Kritisch ist auch die Vereinbarung einer Warmmiete zu sehen, weil hier das finanzielle Risiko bei einer Steigerung der Energiekosten weitgehend beim Vermieter liegt. Eine Umstellung auf Kaltmiete plus verbrauchsabhängige Nebenkosten ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter zustimmt. Verweigert er dies, muss auch ein neuer Eigentümer eine für ihn nachteilige Warmmieten-Vereinbarung akzeptieren.

Großen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg einer vermieteten Immobilie hat auch das persönliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. So sollten Sie sich vor der Kaufentscheidung nachweisen lassen, dass die Mieter stets pünktlich gezahlt haben und keine Rückstände bestehen. Darüber hinaus ist es ratsam, sich im direkten Gespräch ein eigenes Bild vom Mieter zu machen. Auf diese Weise lässt sich herausfinden, wie zufrieden die Mieter mit ihrem Mietverhältnis sind und ob aus ihrer Sicht Mängel bestehen. Nicht fehlen sollte beim Kennenlerngespräch die Frage, ob die Mieter langfristig bleiben möchten oder in absehbarer Zeit einen Umzug planen.

Unbedingt in ihre Preiskalkulation mit einbeziehen sollten Kaufinteressenten künftige Sanierungsaufwendungen. Besonders teuer kann es werden, wenn ein Sanierungsstau bei aufwendigen Bestandteilen wie Fassade, Dachdämmung, Fenster und Türen, Heizung sowie Sanitär- und Elektroinstallation besteht.

Vor bösen Überraschungen schützen mehrere Maßnahmen: ein kritischer Blick bei der Besichtigung von Haus und Wohnung, die Vorlage einer lückenlosen Dokumentation der bereits durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durch den Verkäufer sowie ggf. die Hinzuziehung eines erfahrenen Baufachmanns. Bei mittelfristig absehbarem Sanierungsaufwand sollten die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft auf jeden Fall hoch genug sein, um den größten Teil der Kosten zu finanzieren, sodass sich die zusätzliche Kostenbeteiligung der einzelnen Eigentümer in Form einer Sonderumlage in Grenzen hält.

Wichtig sind in diesem Zusammenhang auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Dort ist festgehalten, ob im Kreis der Eigentümer bereits über anstehende Sanierungen diskutiert wurde, oder ob bereits konkrete Maßnahmen beschlossen sind. Wurde vor dem Verkauf eine Sanierungsmaßnahme durchgeführt und ist die dafür fällige Sonderumlage zum Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung noch nicht abgerechnet worden, muss der neue Eigentümer diese bezahlen. Allerdings ist der Verkäufer verpflichtet, den Erwerber diesbezüglich zu informieren.

Auch innerhalb der Wohnung kann sich im Lauf der Zeit ein Renovierungsstau bilden. Dies betrifft insbesondere das Streichen der Wände sowie den Austausch von abgenutzten Bodenbelägen. Wenn der Mieter sorgfältig mit der Wohnung umgegangen ist und die Abnutzung auf den üblichen Verschleiß zurückzuführen ist, muss der Vermieter in regelmäßigen Abständen auf eigene Kosten für Erneuerung sorgen. Das kommt insbesondere dann zum Tragen, wenn der Vorbesitzer schon viele Jahre keine Renovierung durchgeführt hat.

Angesichts der vergleichsweise günstigen Kaufpreise für vermietete Wohnungen könnten manche Kaufinteressenten mit dem Gedanken spielen, dem Mieter nach dem Erwerb zu kündigen, um die Wohnung anschließend teurer neu zu vermieten oder selbst zu nutzen. Doch solchen Plänen steht der gesetzlich verankerte Mieterschutz im Weg: Die Kündigung zum Zweck einer anschließenden Neuvermietung ist unzulässig, und bei der Eigenbedarfskündigung gelten strenge Vorgaben. So muss der Eigenbedarf entweder vom Vermieter selbst oder einem engen Verwandten geltend gemacht werden, und je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses sind lange Kündigungsfristen einzuhalten. Darüber hinaus können betroffene Mieter einen Härtefall geltend machen, was zu weiteren Verzögerungen und gerichtlichen Streitigkeiten führen kann.

Ein wichtiges Verkaufsargument ist bei vermieteten Wohnungen die Mietrendite. Doch Vorsicht: Gerade bei Wohnungen, die mit einer hohen Mietrendite von 5% oder noch mehr angepriesen werden, sollten Sie als Kaufinteressent besonders vorsichtig sein. Die attraktivste Miete nützt Ihnen wenig, wenn Sie sich damit einen "Problemmieter" einhandeln oder aufgrund von Sanierungsstau mehrere Jahresmieten in die Renovierung investiert werden müssen.

• Enthält der Mietvertrag Vereinbarungen, die für den Vermieter nachteilig sind?
• Wie lange wohnen die Mieter bereits in der Wohnung?
• Wurde die Miete stets pünktlich bezahlt und bestehen keine Rückstände?
• Ist der Mieter wirtschaftlich solide (ggf. Bonitätsauskunft anfordern)?
• Gab es in der Vergangenheit Unstimmigkeiten oder Streit zwischen Mieter und Vermieter?
• Wann wurden zuletzt die Wände gestrichen und Bodenbeläge erneuert?
• Besteht Sanierungsstau bei Fassade, Dach, Heizung, Installationen, Fenstern etc.?
• Reichen die gemeinschaftlichen Rücklagen für absehbare Sanierungsarbeiten aus?
• Liegen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vor?

Thomas Hammer, Freier Wirtschaftsjournalist, 75443 Ötisheim, E-Mail: th@hammertext.de