Achtung, Zinswende!

Werfen wir nur einen Blick zurück auf unsere Wirtschaftsdaten-Tabellen: Dominierte bislang bei den Renditen der Bundesanleihen quer durch die Laufzeiten die Farbe Rot, so drehten diese unlängst ins (leichte) Plus. Die Zinsen für Immobilienkredite sind ziemlich rasch um rund 1%-Punkt angestiegen.

Fünfjährige US-Staatsanleihen rentieren inzwischen wieder mit knapp 3%, und es stehen dieses Jahr dort weitere Zinserhöhungen an. Gleichzeitig erklimmt die Inflation vor allem in den westlichen Industrienationen neue Höchststände. Hier sind die Energiekosten der zentrale Treiber, was zwar schnell wieder in sich zusammenfallen kann, aber auch das Potenzial hat, sich verfestigend durch alle Wertschöpfungsketten zu ziehen.

Zinserhöhungen und Nachfragedämpfung sind da das probate Mittel, die Preisdynamik wieder einzufangen, aber auch die bittere Medizin mit konjunkturellen Bremsspuren. Das Für und Wider ist zu vielschichtig, um hier erschöpfend erörtert zu werden. Es bleibt die Feststellung, dass wir wahrscheinlich vor einer durchgreifenden Zinswende stehen. Doch welche Konsequenzen hat das?

Auf die Kreditzinsen schlagen Zinserhöhungen als erstes durch, bevor auch die Sparer wieder etwas davon haben. Schließlich leben Banken von der Differenz der Kredit- und Guthabenzinsen. Wie die Tabelle 1 zeigt, schlägt das insbesondere bei langen Laufzeiten durch. Bei Zinsen von womöglich einmal wieder 6% oder 7% und langer Tilgungszeit über 20 oder 30 Jahre bezahlt man sein Wunschobjekt gern zweimal – an Zins und Tilgung. Ein lediglich 1% höherer Zinssatz bedeutet bereits bei 100.000 € Kreditvolumen rasch eine fünfstellige Zusatzbelastung über 20 oder 30 Jahre hinweg.

Angesichts der momentan im langjährigen Vergleich immer noch günstigen Zinskonditionen lohnt es, sich diese (ggf. langfristig) zu sichern. Das Risiko steigender Zinsen ist jedenfalls höher als die Chance wieder stark fallender, zumal ja das Senkungspotenzial auch beim aktuellen Niveau noch nicht allzu hoch ist.

Mit Forward-Darlehen können Sie sich die heute niedrigen Zinsen für im Maximalfall einige Jahre im Voraus sichern, natürlich gegen entsprechende Absicherungskosten (v.a. Zinsaufschlag). Interessant ist dies, wenn z.B. die Zinsbindung eines laufenden Kredits demnächst ausläuft. Ansonsten gilt bei höheren Zinsen stets, rasch zu tilgen – sofern man nicht mit einer besser rentierlichen Kapitalanlage aufwarten kann, welche die Kreditzinsen deutlich übersteigt. Das ist jedoch gar nicht so einfach, da fast alle "Assets" unter Zinssteigerungen leiden.

Es liegt es auf der Hand, dass höhere Zinsen grundsätzlich nachfrage- und wertdämpfend wirken und das eine oder andere Objekt auf den Markt spülen, was nicht mehr finanziert werden konnte.

Anhand der Werte in Tabelle 1 kann man überschlagen, um wie viel z.B. eine Immobilie günstiger werden muss, wenn die Gesamtbelastung gleich bleiben soll. Praktisch fallen die Preise nicht ganz so stark, wie die Zinslast zunimmt (von kurzfristigen, krisenhaften Zuspitzungen abgesehen).

Grundsätzlich für Immobilien spricht zwar nach wie vor ihre Rolle als Inflationsschutz sowie ein hoher Bedarf nicht zuletzt durch den jetzt wieder größeren Zustrom an Menschen. Bei überteuerten Immobilien, die teils zum 50-Fachen ihres Mietertrages notieren, könnte aber der Kipppunkt unmittelbar bevorstehen – hier sollten die Warnlampen leuchten. So niedrige Renditen bilden die Risiken, die auch mit "Betongold" verbunden sind (z.B. die zahlreichen Implikationen der Energiewende), nicht mehr adäquat ab.

Steigende Zinsen lenken da wieder das Interesse auf "Rentenpapiere" sprich Anleihen als (Beimischungs-)Alternative. Deren Kurse reagieren unmittelbar auf das Renditeniveau. Steigende Zinsen führen zu Kursverlusten, umso höher, je länger diese Papiere laufen. In ein steigendes Zinsniveau hinein kauft man daher besser keine Anleihen, und wenn, dann nur überschaubare Kurzläufer.

Aktien, im Grunde ja Sachwertbeteiligungen, sind ebenfalls nicht gefeit. Die Knackpunkte: Inwieweit ist das Unternehmen mit seinem Schuldenstand und seiner Schuldenstruktur von höheren Zinsen tangiert? Das kann bei Firmen, die teils mehr Schulden als Umsatz haben, beträchtlich sein. Und "sichere Dividendenwerte" (aber mit wenig Kursfantasie) erhalten nun eben rein rechnerisch wieder mehr Konkurrenz von den etwas attraktiver gewordenen Anleihen (die "Papiergeld-Problematik" sei mal außen vor). Zudem schlägt ein konjunkturdämpfender Effekt negativ auf die meisten Firmenbilanzen durch. Entziehen können sich dem am ehesten Firmen mit hoher Wachstums- und Innovationsfantasie, die meist aber schon (zu) hoch bewertet sind.

Es ist evident, dass diese Gemengelage, von Inflation überlagert, empfindliche Spuren in den Bilanzen der Kapitalanlagen von Versicherungen und Versorgungswerken hinterlassen kann. Während nach dem Umlageprinzip ausgereichte Renten immer noch munter der Lohnentwicklung folgend erhöht werden, drohen kapitalgestützten Modellen finanzielle Dürrejahre, die schon sehr geschickte "Finanzgärtner" erfordern.

Am Ende sind sogar die Apothekenwerte bedroht. Die Kombination aus inflationärer Auszehrung (siehe AWA 2/2022) und höheren Finanzierungskosten im Alltag sowie für eine Übernahme drückt auf die Rentabilität und damit den Wert (Abbildung 1). Der Kapitalisierungszinssatz, der zusammen mit den erzielten Gewinnen zur Wertermittlung dient, wird vom Zinsumfeld und den aktuellen Risikobetrachtungen beeinflusst – und die Risiken für den Apothekenbetrieb steigen jetzt wieder beträchtlich (Konjunkturflaute und Kaufzurückhaltung, drohende Gesundheitsreformen, u.U. weitestgehender Wegfall der Corona-Sondereinnahmen).

Lediglich Spitzenobjekte, die wegen ihrer marktführenden Stellung gern zu den Krisenprofiteuren gehören, dürften sich möglichen Werteinbußen am besten entziehen. Erfahrungsgemäß schlagen alle diese Effekte aber erst mit Verzögerung durch. Sofort spürbar ist jedoch eine "Angst-Kaufzurückhaltung", was besonders weniger attraktive Objekte betrifft.

Und nun? "Leute, kauft Kämme, denn es kommen lausige Zeiten ..." Umso besser wäre es natürlich für alle, wenn man die Kämme am Ende doch nicht braucht. Wait and see – doch umschiffen Sie die dümmsten Fallen!

Prof. Dr. Reinhard Herzog, Apotheker, 72076 Tübingen, E-Mail: Heilpharm.andmore@t-online.de