Geringfügige Mängel steuerlich unbeachtlich

Die steuerliche Rechtsprechung stellt an Verträge zwischen nahen Angehörigen besondere Anforderungen (siehe Auflistung unten). Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass es innerhalb eines Familienverbundes an einem Interessengegensatz fehle und zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten steuerrechtlich missbraucht werden könnten.

Diese Vorgaben der Rechtsprechung führen in der Praxis sehr häufig dazu, dass die Finanzämter das Mietverhältnis bereits bei kleineren Mängeln im Vertragsverhältnis bzw. der Durchführung als steuerlich unbeachtlich einstufen.

Hinweis: Seltsamerweise geschieht dies vornehmlich in solchen Fällen, in denen Steuerpflichtige Vermietungsverluste geltend machen und mit anderen positiven Einkünften verrechnen möchten.

Das Ehepaar Meffert hatte die unter dem Spitzboden ihres Einfamilienhauses gelegene Einliegerwohnung (68 qm) jahrelang an die Mutter/Schwiegermutter vermietet. Nachdem diese verstorben war, wurde u.a. das Dach neu eingedeckt, gedämmt und die Fenster ausgetauscht. Außerdem wurde der Spitzboden ausgebaut, sodass zwei neue, beheizte Räume (21 qm) mit liegenden Fenstern entstanden. Nahezu zeitgleich mit dem Innenausbau schlossen die Eheleute einen Mietvertrag über die Einliegerwohnung mit ihrer Tochter und deren Ehemann.

Aufgrund der Umbauten am Haus machten die Eheleute Vermietungsverluste geltend. Das Finanzamt vertrat daraufhin den Standpunkt, dass das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen sei. Begründung: Die Eheleute hatten bei der Festlegung der Miete und der Nebenkosten den neu entstandenen Wohnraum (ausgebauter Spitzboden) nicht berücksichtigt – dies sei zwischen Fremden nicht üblich!

Finanzgericht sieht nur geringe Mängel

In einem vergleichbaren Fall hat sich das Finanzgericht Berlin-Brandenburg auf die Seite der Steuerpflichtigen gestellt und der Auffassung des Finanzamts eine Absage erteilt (Urteil vom 10.03.2022, AZ: 9 K 9197/20).

Die Finanzrichter vertraten die Auffassung, dass im Streitfall die vertraglichen Hauptpflichten erfüllt wurden, schließlich wurde die Wohnung tatsächlich vermietet und die vereinbarte Miete sowie die vereinbarten Nebenkosten wurden gezahlt. Die Nichtberücksichtigung des Spitzbodens im Mietvertrag sei ein nur geringfügiger Mangel und damit nicht maßgebend für die steuerliche Beurteilung.

Hinweis: Das Finanzgericht hat in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der Spitzboden bei Abschluss des Mietvertrags noch gar nicht fertig war und mangels lichter Raumhöhe von mindestens 2,30 Meter auch keinen vollwertigen "Aufenthaltsraum" darstelle, sondern allenfalls eine Nutzfläche, vergleichbar mit einem Kellerraum. Solche Räumlichkeiten würden auch unter fremden Dritten in der Praxis gelegentlich nicht explizit im Mietvertrag erwähnt, befand das Gericht.

Schwerwiegende Mängel wären …

Nach Ansicht des Finanzgerichts gibt es deutlich größere Mängel, die dann zwangsläufig dazu führten, dass das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen wäre. So z.B., wenn der Vermieter die Mietsache weiterhin für eigene Wohnzwecke mitnutzt oder die Miete nur teilweise oder nicht zeitnah entrichtet wird.

Die Miethöhe war im vorliegenden Fall kein Problem, da die vereinbarte Miete selbst unter Berücksichtigung des Spitzbodens immerhin rund 75% der ortsüblichen Miete betrug.

Hinweis: Der Fall zeigt wieder einmal, dass die strengen Maßstäbe der Finanzverwaltung vor Gericht oftmals gar nicht haltbar sind. Auch der Bundesfinanzhof hat in den letzten Jahren vielfach zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden und die Zügel bei "mängelbehafteten Mietverhältnissen" etwas gelockert. Dennoch sollten Sie rein vorsorglich natürlich möglichst immer darauf achten, dass die formalen Vorgaben bei Vermietungen an Angehörige möglichst exakt eingehalten werden.

Ausdrücklich keinen Mangel stellt eine verbilligte Vermietung dar, weil diese im Einkommensteuergesetz explizit geregelt ist. Durch das Jahressteuergesetz 2020 wurde die Entgeltlichkeitsgrenze von 66% sogar auf (nur) 50% gesenkt (vgl. AWA 04/2021). Das bedeutet: Das Mietverhältnis und damit auch etwaige Verluste werden steuerlich vollständig anerkannt, wenn die Miete mindestens 50% der ortsüblichen Miete beträgt.

Bei der Festlegung der "steueroptimierten Miete" stellt sich allerdings das praktische Problem, dass zunächst die "ortsübliche Miete" möglichst exakt bestimmt werden muss.

Hinweis: Ist kein aussagekräftiger Mietspiegel vorhanden, kann u.U. auf Sachverständigengutachten, Mietdatenbanken oder Entgelte für vergleichbare Wohnungen zurückgegriffen werden (vgl. AWA 17/2021).

Mietverhältnisse zwischen nahestehenden Personen sind steuerrechtlich nur wirksam, wenn ...

• sie ernstlich gewollt sowie
• eindeutig bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind,
• entsprechend der Vereinbarung (Mietvertrag!) tatsächlich durchgeführt (vollzogen) werden und
• sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim