Baumaßnahmen an Gebäuden: Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand

Umfangreiche Bau- oder Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden, die zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, führen sehr oft zu Aus­einandersetzungen mit der Finanzverwaltung. Während der Eigentümer die betreffenden Kosten regelmäßig sofort als Erhaltungsaufwand abziehen möchte, ordnet das Finanzamt die Aufwendun- gen gerne den Herstellungskosten zu.

Die Rechtslage ist in der Tat sehr kompliziert, weil das Gesetz – maßgebend ist hierbei der Herstellungskostenbegriff nach § 255 Absatz 2 Handelsgesetzbuch – gleich mehrere Voraussetzungen nennt, deren Erfüllung je- weils für sich betrachtet bereits zu Herstellungskosten führen können.

Apotheker Schmittmann besitzt ein Zweifamilienhaus, das er an eine Psychotherapeutin vermietet hat. Diese nutzt den Keller des Hauses zum Betrieb ihrer Praxis und das Erdgeschoss sowie das Obergeschoss zu eigenen Wohnzwecken. Nachdem ein Wasserschaden im Kellergeschoss aufgetreten war, ließ Herr Schmittmann den Schaden sanieren, eine kleine Zwischenwand abbrechen, Türen verlegen sowie eine Tür durch eine Fensteranlage ersetzen. Außerdem wurde eine Heizungsanlage für die Praxis eingebaut.

Insgesamt betrugen die Aufwendungen hierfür rund 50.000 €, die er als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen bei seinen Vermietungseinkünften geltend machte. Das Finanzamt berücksichtigte die Kosten allerdings nur im Wege der Abschreibung.

Während das Finanzgericht dem Kläger in einem vergleichbaren Fall Recht ge­geben hatte, hob der Bundesfinanzhof die steuerzahlerfreundliche Entscheidung wieder auf¹⁾. Dabei machte er ganz grundsätzliche Ausführungen zur Problematik, die nicht nur in Vermietungsfällen von Be­deutung sind, sondern auch von Apothekern berücksichtigt werden sollten, die in ihrem Eigentum stehende Geschäftsräume sanieren.

Generell liegen Herstellungskosten vor, wenn ein Gebäude in seiner Funktion bzw. in seinem Wesen verändert wird. Dies kann der Fall sein, wenn sich durch bauliche Maßnahmen seine Zweckbestimmung ändert.

Herstellungskosten können aber auch dann vorliegen, wenn das Gebäude erweitert oder gegenüber seinem ursprünglichen Zustand wesentlich verbessert wird.

Der Bundesfinanzhof hat nun klargestellt, dass bei der Prüfung, ob eine Baumaßnahme zu Herstellungsaufwand führt, nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf den jeweils gesondert genutzten Gebäudeteil (hier: Kellergeschoss) abgestellt werden darf. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen das Gebäude in unterschiedlicher Weise (beispielsweise zu Wohnzwecken und zu ge­werblichen Zwecken) genutzt wird.

Hinweis: Weil nicht auf das gesamte Gebäude abzustellen ist, führen Baumaßnahmen an einzelnen unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen natürlich künftig sehr viel schneller zu Herstellungsaufwand.

Eine zu Herstellungsaufwand führende wesentliche Ver­besserung liegt grundsätz-lich dann vor, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes (also das Nutzungspotenzial) durch die Baumaßnahmen gehoben wird. Dabei kommt es laut Bundesfinanzhof we­niger auf Kernbereiche der Aus­stattung an als vielmehr darauf, ob bauliche Veränderungen vor dem Hintergrund der betrieblichen Zielsetzung zu einer höherwertigeren (verbesserten) Nutzbarkeit führen.

Hinweis: Ob diese Voraus­setzungen im Streitfall erfüllt waren, konnte der Bundesfinanzhof mangels ausreichen­der Sachverhaltsaufklärung nicht abschließend entscheiden. Aufgrund seiner Aus­führungen gilt es aber als wahrscheinlich, dass die Kosten bei der nun vorzunehmen­den erneuten gerichtlichen Prüfung „lediglich“ als Herstellungsaufwendungen im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden.

Der Fall macht deutlich, dass Renovierungsarbeiten im weitesten Sinne nicht automatisch zu Erhaltungsaufwen­dungen führen müssen. Steu­erliche Vorteile aus geplanten In­vestitionen sollten nur dann sicher eingeplant werden, wenn das Finanzamt eine entsprechende Beurteilung vorgenommen hat.

Generell ist zu empfehlen, vor Beginn einer größeren Baumaßnahme an einem bestehenden Gebäude das Projekt mit dem steuerlichen Berater zu besprechen. Dies gilt nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs umso mehr, wenn es sich um ein „gemischt genutztes“ Objekt handelt und nur einzelne Gebäudeteile betroffen sind.

Hinweis: Wurde das Gebäude erst innerhalb der letzten drei Jahre angeschafft, ist zusätzlich die Problematik des sogenannten anschaffungsnahen Aufwands zu beachten ²⁾ .

Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 € (Nettobetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, berücksichtigt die Finanzverwaltung die Kosten auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand ³⁾ .

¹⁾ Urteil vom 25. September 2007, Aktenzeichen IX R 28/07.

²⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 1 vom 1. Januar 2008, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 19.

³⁾ Vgl. Richtlinie 21.1 Absatz 2 Einkommensteuer-Richtlinien 2005.