Vermietung und Verpachtung: Sofort abzugsfähige Werbungskosten

Vermieter haben in aller Regel großes Interesse daran, Ausgaben für ein vermietetes Grundstück/Gebäude sofort als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Die Beurteilung der Kosten als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist meist nur ein „Trostpflaster“, weil die Aufwendungen in diesem Fall lediglich über die Abschreibungsdauer steuerlich amortisiert werden.

Der Bundesfinanzhof hatte kürzlich über folgenden Fall zu entscheiden: Der Boden eines zu gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücks war durch mehrere Vormieter kontaminiert worden. Vor einer Generalsanierung ließ der Eigentümer ein Gutachten für 50.000 DM erstellen und machte diese Kosten als Werbungskosten geltend. In der Folgezeit fand sich allerdings kein Mieter mehr, sodass das Grundstück schließlich rund fünf Jahre nach der Sanierung veräu-ßert wurde.

Der sofortige Werbungskostenabzug wurde zunächst aus mehreren Gründen verweigert:

• Zum einen bestehe nach Ansicht der Finanzverwaltung im betreffenden Fall keine ausreichende direkte Veranlassung aus dem Miet­verhältnis, weil keine Mietminderung oder Kündigung angedroht sei.
• Zum anderen handele es sich bei den aufgewendeten Kosten ohnehin um nachträgliche Anschaffungskosten für den Grund und Boden, die generell nicht abzugsfähig seien, auch nicht im Wege der Ab­schreibung.

Der Bundesfinanzhof gab dem Vermieter Recht ¹⁾ und bestätig­te den sofortigen Werbungskostenabzug. Aus dem Gutachten gehe eindeutig hervor, dass die Bodenverunreinigungen durch den Gewerbebetrieb der früheren Mieter verursacht worden seien. Dadurch sei der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungs­einkünften (auch nach Ablauf der Mietverhältnisse) gegeben. Entscheidend sei, dass sich der Vermieter zunächst weiterhin nachhaltig um eine Vermietung bemüht habe ²⁾ .

Darüber hinaus liegen nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nachträgliche Anschaffungskosten für das Grundstück nur dann vor, wenn die Maßnahme (hier: Gutachten) die Substanz bzw. das Wesen des Grundstücks verändert.

Insbesondere nach Auszug der Mieter bereitet die Finanzverwaltung häufig Probleme beim Werbungskostenabzug. Vermieter sollten hier zunächst darauf achten, dass sie weitere Vermietungsbemühungen auch klar belegen können. Außerdem sollten grundsätzlich sämtliche Aufwendungen, die das frü­here Mietverhältnis betreffen, noch als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden, es sei denn, es handelt sich zweifelsfrei um nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Der ab dem 1. August 2008 obligatorische Energieausweis verursacht zusätzliche (mehr oder minder hohe) Kosten. Nach den Grundsätzen des oben dargestellten Urteils des Bundesfinanzhofs dürfte es sich hierbei ebenfalls um sofort abzugsfähige Werbungskosten handeln, weil das Gebäude dadurch nicht in seinem Wesen bzw. in seiner Substanz verändert wird. Eine mögliche Wertsteigerung ist hier laut Bundesfinanzhof nicht entscheidend.

¹⁾ Urteil vom 17. Juli 2007, Akten­zeichen IX R 2/05.

²⁾ Vgl. hierzu AWA -Ausgabe Nr. 16 vom 15. August 2007, Steuer-Spartipp Nr. 3, Seite 19.