Vermietung und Verpachtung: Größere Erhaltungsaufwendungen

Bereits seit 2004 haben Vermieter (wieder) die Möglichkeit, größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen ¹⁾ . Dies gilt allerdings nur für solche Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen und nicht zum Betriebsvermögen gehören ²⁾ . Ein Gebäude dient dabei überwiegend Wohnzwecken in diesem Sinne, wenn die Grundflächen der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzflächen betragen.

Bei zum Gebäude gehörenden Garagen wird ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Nutzung angenommen, dass sie ebenfalls Wohnzwecken dienen, sofern in den Garagen nicht mehr als ein Pkw für jede in dem Gebäude befindliche Wohnung untergestellt werden kann.

Hinweis: Bei ausschließlich fremd vermieteten Ferien­wohnungen ist eine Verteilung größeren Erhaltungsaufwands allerdings nicht möglich ³⁾ .

Steuerpflichtige sollten sich vor der Abgabe der Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem die Aufwendun-gen entstanden sind, fragen, ob ein Sofortabzug am günstigsten ist oder ob eine gleichmäßige Verteilung sinnvoller ist. Dabei sind allerdings unter anderem folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Steht bereits fest, dass das Einkommen in den nächsten Jahren deutlich sinken wird (z. B. wegen Eintritts in den Ruhestand), dürfte es im Allgemeinen wenig Sinn machen, größere Teile des Erhaltungsaufwands noch in diese Phase zu verlagern.
• Umgekehrt sollte ein Sofort­abzug nicht unbedingt angestrebt werden, wenn in den nächsten Jahren mit einem deutlichen Anstieg der Einkünfte und damit auch der persönlichen Steuerprogression gerechnet wird.
• Besteht das Einkommen zu einem größeren Teil aus Kapitaleinkünften, ist zu beachten, dass diese ab 2009 grundsätzlich nur noch mit 25 % Abgeltungssteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) belegt werden. Auch dadurch könnte sich die steuersparende Wirkung einer Verteilung der Erhaltungsaufwendungen in die Zukunft (wegen einer Verringerung der Steuerprogression) vermindern.
• Ist in absehbarer Zeit ein Verkauf geplant, sollte beachtet werden, dass der bis dahin noch nicht berücksich­tigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Veräußerung voll als Werbungs­kosten anzusetzen ist.

Eine verzögerte Abgabe der Steuererklärung für das Jahr der Entstehung der Aufwendungen könnte sich als vorteilhaft erweisen, weil dann die Einkünftesituation zumindest des unmittelbar folgenden Jahres bereits besser abgeschätzt werden kann. Außerdem ist es möglich, nach Be­arbeitung der Steuererklä-rung durch das Finanzamt Einspruch einzulegen und darin die Verteilung des Erhaltungsaufwands auf meh-rere Jahre zu beantragen.

Beispiel: Apothekerin Ade besitzt ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das sie 2007 umfangreich renovieren ließ. Es entstanden ihr Erhaltungsaufwendungen von 50.000 €, die sie versehentlich nicht in ihrer Einkommensteuererklärung 2007 geltend machte. Der Bescheid wurde im Frühjahr 2008 bestandskräftig, eine Änderung ist verfahrensrechtlich ausgeschlossen.

Wegen des maßgebenden Abflussprinzips hätte Frau Ade die grundsätzlich sofort abzugsfähigen Werbungskosten für das Jahr 2007 geltend machen müssen. Sie kann jetzt allerdings noch für die Folgejahre eine gleichmäßige Verteilung beantragen. Damit sind die Aufwendungen nicht endgültig (steuerlich) verloren. Bei einer gedachten Verteilung über fünf Jahre müsste das Finanzamt in den Jahren 2008 bis 2011 noch jeweils 10.000 € Erhaltungsaufwendungen berücksichtigen. Der Anteil, der auf 2007 entfällt (10.000 €), kann jedoch nicht mehr nachgeholt werden.

Hinweis: Eine zweijährige Verteilung wäre in einem solchen Fall wenig sinnvoll, weil dann die Hälfte des Betrags (25.000 €) für das Jahr 2007 verloren ginge.

Wird ein Objekt unentgeltlich – etwa an ein Kind im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – übertragen, kann der neue Eigentümer den von seinem „Rechtsvorgänger“ gewählten restlichen Verteilungs­zeitraum weiterhin geltend machen ⁴⁾ . Die Aufwendungen gehen also nicht verloren.

Hinweis: Bei der Schenkung­steuer werden damit mög­licherweise zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen. Die Renovierung vor der Übertragung führt zu einem erhöhten tatsächlichen Wert der Immobilie, der den schenkungsteuerlich maßgebenden Wert in den meisten Fällen nicht sonderlich erhöht. Das dürfte auch nach Inkrafttreten der Erbschaft- und Schenkung­steuerreform gelten. Zudem profitiert der Begünstigte zusätzlich durch Einkommen­steuerersparnisse aufgrund der fortzuführenden Verteilung des Erhaltungsaufwands. Diese zusätzlichen Steuervorteile werden bei der Schenkungsteuererklärung zumindest in der Praxis bislang meist nicht erfasst.

Wie bereits oben angedeutet, kann die Wahl der Verteilung des Erhaltungsaufwands auch nachträglich, bis zur Bestandskraft des Einkommensteuerbescheids des Jahres, in dem die Aufwendungen entstanden sind, ausgeübt oder eine bereits gewählte Verteilung noch geändert werden. Wird dieser Bescheid dann allerdings rechtskräftig, ist die gewählte Verteilung verbindlich – auch für die Folgejahre. Man kann sich also nicht im Erstjahr für eine Verteilung über (beispielsweise) drei Jahre entscheiden und diese in einem Folgejahr auf (z. B.) fünf Jahre ausdehnen.