Vermietung und Verpachtung: Erhaltungsaufwendungen

Aufwendungen für die Instandsetzung bzw. Erhaltung einer vermieteten Immobilie sind regelmäßig sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Wird das Objekt zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt, scheidet der Abzug von Erhaltungsaufwendungen grundsätzlich aus. Etwas anderes gilt womöglich, wenn das Haus im Hinblick auf eine künftig geplante Vermietung schon renoviert wird, während die Eigentümer noch selbst darin wohnen.

Beispiel: Die Eheleute Claus möchten in ein neues Eigenheim ziehen und haben bereits einen Bauvertrag abgeschlossen. Die Arbeiten sollen in einigen Monaten beginnen. Sie beabsichtigen, ihr jetziges Haus nach ihrem Auszug zu vermieten. Um eine bessere Vermietbarkeit zu erreichen und einen Leerstand nach ihrem Auszug zu vermeiden, beschließen sie, ihr „altes Haus“ noch während der Zeit der Selbstnutzung zu reno­vieren. Den Werbungskostenabzug für die Renovierung ihres „Eigenheims“ lehnt das Finanzamt allerdings ab, weil die Aufwendungen während der Selbstnutzung getätigt wurden und somit (noch) nicht mit der Vermietung in Verbindung standen.

Dabei beruft sich das Finanzamt auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Dieser hat u.a. mit Urteil vom 10. Oktober 2000¹⁾ entschieden, dass Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige noch während der Vermietungszeit an einem anschließend selbst genutzten Gebäude durchführt, – unabhängig vom Zahlungszeit-punkt – grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen sind.

Diese Rechtsprechung wird auch von der Finanzverwaltung im Allgemeinen anerkannt²⁾. Angewendet auf den obigen Beispielfall kann man natürlich umgekehrt daraus schließen, dass Kosten, die noch während der Zeit der Selbstnutzung entstehen, nicht abzugsfähig sind.

Generell ist aber nicht um­stritten, dass Werbungskosten auch vorab entstehen können und bei einem ausreichend konkreten Zusammenhang mit (späteren) steuerpflichtigen (Miet-)Einnahmen auch abzugsfähig sind.

Vor diesem Hintergrund hat das Finanzgericht des Saarlandes in einem mit dem obigen Beispiel vergleichba­ren Fall zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden und den Werbungskostenabzug für die „vorweggenommenen“ Erhaltungsarbeiten anerkannt³⁾. Im Streitfall wurden die Kosten eines ausgetauschten Heizkessels akzeptiert, den die Eheleute vor ihrem Auszug sogar noch ein Jahr lang selbst nutzen konnten. Sie hatten ihr Altobjekt aber sofort nach Auszug ohne zwischenzeitlichen Leerstand vermieten können.

Hinweis: Mitentscheidend war offenbar, dass die Steuerpflichtigen vor Durchführung der Erhaltungsarbeiten um (verbindliche) Auskunft des Finanzamts gebeten und in diesem Zusammenhang dargestellt hatten, dass sie den Kesselaustausch im Hinblick auf die bereits angestrebte Vermietung vornehmen lassen wollten. Auch wenn das Finanzamt die verbindliche Auskunft nie erteilt hat, war der notwendige „Veranlassungszusammenhang“ mit den späteren Vermietungseinkünften zumindest aktenkundig und konnte so bei Gericht erfolgreich geltend gemacht werden.

Zwischenzeitlich kann auch der bei Neuvermietungen zwingend vorgeschriebene Energieausweis als weitere Ar­gumentationsgrundlage dienen. Wer ein selbstgenutztes Objekt noch während der Zeit der Selbstnutzung im Hinblick auf eine künftige Vermietung „energetisch“ sanieren lässt, sollte dem Finanzamt deutlich machen, dass es sich hierbei um eine faktische Notwendigkeit handelt und bereits deshalb ein klarer Zusammenhang mit den geplanten Vermietungseinkünften besteht. Aber auch bei allgemeinen Erhaltungsarbeiten sollte stets mit einer besseren Vermietbarkeit argumentiert werden, sofern die Aufwendun-gen noch in die Zeit der Selbstnutzung fallen⁴⁾.

Übrigens: Auch die Kosten für den Energieausweis selbst dürften als Werbungskosten sofort abzugsfähig sein, wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt⁵⁾.

Betreffen Erhaltungsaufwendungen ein sowohl vermietetes als auch selbstgenutztes Objekt (beispielsweise Zweifamilienhaus), dürfen Kosten natürlich nur für den vermieteten Teil geltend gemacht werden. Nach Ansicht des Finanzgerichts Niedersachsen kann auch eine neue Fassadenverkleidung dem Bereich einer bestimmten Wohnung (beispielsweise Dachgeschosswohnung) konkret zugeordnet werden, sie entfällt nicht zwangsläufig auf das gesamte Gebäude⁶⁾. Im betreffenden Streitfall war deshalb der volle Werbungskostenabzug möglich. Das Finanzamt wollte die Ausgaben nur anteilsmäßig berücksichtigen, weil sie das gesamte Gebäude betroffen hätten und dieses zum Teil selbst genutzt wurde.

Hinweis: Zwischenzeitlich hat der Bundesfinanzhof im Revisionsverfahren abschließend entschieden⁷⁾, das Urteil wurde jedoch nicht amtlich ver­öffentlicht. Inhaltlich wurde die Entscheidung des Finanzgerichts allerdings bestätigt, die Revision des Finanzamts hatte also keinen Erfolg. In vergleichbaren Fällen sollte der (volle) Werbungskostenabzug beantragt und die Finanzämter ausdrücklich auf diese Rechtsprechung hingewiesen werden.

¹⁾ Aktenzeichen IX R 15/96.
²⁾ Bundesfinanzministerium, Schreiben vom 26. November 2001, Aktenzeichen IV C 3 – S 2211 – 53/01.
³⁾ Urteil vom 28. August 2008, Aktenzeichen 1 K 2073/04.
⁴⁾ Zur Problematik bei Wohnungsleerstand vgl. AWA -Ausgabe Nr. 14 vom 15. Juli 2008, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
⁵⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 5 vom 1. März 2008, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
⁶⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 12 vom 15. Juni 2007, Steuer-Spartipp Nr. 3, Seite 19.
⁷⁾ Urteil vom 25. September 2007, Aktenzeichen IX R 43/06.