Vermietung und Verpachtung: Abrisskosten

Die steuerliche Behandlung von Abrisskosten ist äußerst komplex¹⁾. Ein sofortiger Werbungskosten- oder auch Betriebsausgabenabzug ist nur möglich, wenn das abgerissene Objekt entweder vom Steuerpflichtigen auf einem ihm gehörenden Grundstück selbst errichtet oder wenn es „ohne Abbruchabsicht“ erworben wurde²⁾. Liegen diese Voraussetzungen vor, sind die Kosten für den Abbruch eines zuvor vermieteten Gebäudes und sein „Restbuchwert“ in voller Höhe als Werbungs­kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Wer nach dem Gebäudeabriss ein neues Objekt errichtet und es fortan für eigene Wohnzwecke nutzt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Ab­bruchkosten nicht als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften berücksichtigt. In diesen Fällen wird dann meist auf eine nicht zu vernachlässigende private Mitveranlassung verwiesen. Der Bundesfinanzhof hat bereits in der Ver­gangenheit klargestellt, dass die Abrisskosten bei anschließender Selbstnutzung nur dann zum Werbungskosten­abzug führen, wenn klar ist, dass der Grund für den Abbruch in der bisherigen Nutzung zu Vermietungszwecken liegt.

Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit Urteil vom 15. November 2005¹⁾ den Werbungskostenabzug für den Abbruch eines sehr alten und wegen erheblicher Mängel nicht mehr vermietbaren Hau­ses bestätigt. Ein Gutachter hatte zuvor die Kosten für eine umfassende Sanierung höher geschätzt als die Aufwendungen für einen kompletten Neubau. Daraufhin entschieden sich die Eigentümer für den Abriss und nutzten das neu errichtete Objekt selbst.

Hinweis: Nach dem Auszug des letzten Mieters (wegen erheblicher Baumängel) war die Suche nach etwaigen Nachmietern erfolglos geblieben.

Das Finanzamt legte gegen die steuerzahlerfreundliche Entscheidung des Finanzgerichts erwartungsgemäß Re­vision ein. Mit nicht amtlich veröffentlichtem Urteil vom 31. Juli 2007³⁾ bestätigte der Bundesfinanzhof die Entscheidung der Vorinstanz erfreuli­cherweise. Danach können die Aufwendungen für den Abbruch auch dann als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn anschließend eine Eigennutzung des neu errichteten Objekts erfolgt.

Dies setzt aber stets voraus, dass der wirtschaftliche Verbrauch des Objekts (soll heißen: die zahlreichen Gebäudemängel) eindeutig auf die vorherige Vermietungsphase zurückzuführen sind.

Hinweis: Mit Beschluss vom 10. April 2008⁴⁾ bestätigte das oberste deutsche Steuergericht nochmals, dass Abbruchkosten als Werbungskosten abzugsfähig sind, wenn die für den Abbruch maßgebenden Altlasten durch die frühere Vermietung (hier: gewerbliche Nutzung) veranlasst sind. In der Praxis sollte deshalb frühzeitig Beweisvorsorge getroffen werden. Die konkreten Schäden/Mängel an der Gebäudesubstanz sollten umfassend dokumentiert und idealerweise gutachterlich festgestellt werden. Außerdem sollte ausgeschlos-sen sein, dass diese aus der Zeit einer etwaigen früheren Selbstnutzung des Objekts stammen.

Dass Renovierungskosten im Gegensatz zu Abbruchkosten nach Vermietung und vor Selbstnutzung in den meisten Fällen nicht abzugsfähig sind, hängt laut Bundesfinanzhof mit der hier oftmals gegebenen privaten Mitveranlassung zusammen. Hingegen bestünden bei einem eindeutig auf die Vermietungstätigkeit zurückzuführenden Abbruch eines Gebäudes regelmäßig keine Zweifel an der Veranlassung durch die vorherige Einkünfteerzielung.

Eine weitere steuerzahlerfreundliche Entscheidung hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gefällt⁵⁾. Im Streitfall erwarben die Kläger 1992 ein Gebäude mit fünf Wohnun- gen und einer Gewerbeeinheit. Weil der Voreigentümer ohne Wissen der Käufer drei Wohnungen ohne Baugenehmigung errichtet hatte, untersagte die Baubehörde später die Nutzung dieser Wohnungen. Die Kläger machten Werbungskosten für das gesamte Objekt geltend, weil die anderen (nutzbaren) Einheiten vermietet wurden. Das Finanzamt kürzte jedoch den Werbungskostenabzug anteilig und begründete dies mit dem (behördlich verordneten) Nutzungsverbot, das zwangsläufig zu einem Wohnungs­leerstand führte.

Hinweis: Das Finanzgericht hat sich jedoch für einen ungekürzten Werbungskostenabzug ausgesprochen. Im Streitfall sei eine Werbungskostenkürzung wegen be­stehender Unvermietbarkeit nicht gerechtfertigt. Schließlich diente das Gebäude vor wie nach der (teilweisen) Nutzungsuntersagung ausschließlich der Erzielung von Einkünften. Ein anderer – etwa privater – Veranlassungszusammenhang war für das Gericht nicht erkennbar. Außerdem konnten sich die Kläger den Aufwendungen für die leer stehenden Wohnungen gar nicht entziehen (z.B. durch Teilabriss), sofern sie die verbleibenden Einheiten weiter vermieten wollten.

Nicht zu entscheiden hatte das Gericht, ob ein Werbungskostenabzug für das gesamte Objekt auch dann möglich gewesen wäre, wenn die einzelnen Einheiten jeweils aus rechtlich selbstständigen Eigentumswohnungen bestanden hätten. In diesem Fall hätten die Aufwendungen wohl auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden müssen. Möglicherweise wäre ein Werbungskostenabzug aber dennoch in vol­ler Höhe möglich gewesen.

¹⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 16 vom 15. August 2006, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 18.
²⁾ Vgl. H 6.4 Einkommensteuer- Hinweise, Stichwort Abbruchkosten.
³⁾ Aktenzeichen IX R 51/05 n.v.
⁴⁾ Aktenzeichen IX B 126/07 n.v.
⁵⁾ Urteil vom 16. April 2008, Aktenzeichen 14 K 2286/05.