Fristlose Kündigung bei signifikanter Wohnflächenabweichung

Ein Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten vorliegt, so der Bundes­gerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29. April 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 142/08).

Im betreffenden Fall kündigten die Mieter das Mietverhältnis knapp drei Jahre nach Bezug der Wohnung fristlos, nachdem sie feststellten, dass die Wohnung mit rund 78 qm deutlich kleiner ist als die im Mietvertrag angegebenen ca. 100 qm. Zudem forderten sie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.

Nach Ansicht der BGH-Richter liegt bei einer derart erheb­lichen Wohnflächenabweichung von – hier – 22,63 % ein Mangel vor, der zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 BGB berechtigt. Sie führten jedoch auch aus, dass das Recht zur fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles verwirkt sein könne. Dies wäre etwa der Fall, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkenne, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 % unterschreite und er dies nicht zeitnah zum Anlass einer fristlosen Kündigung nehme.