Mietverhältnisse zwischen Ehegatten: Steuerfallen vermeiden

Verträge mit nahen Angehö­rigen eignen sich im Allge­meinen sehr gut, um Steuern zu sparen¹⁾. Dabei stehen Darlehensverträge mit Kindern²⁾ oder Mietverträge zwischen Ehegatten besonders hoch im Kurs. Obwohl die Rechtsprechung in diesem Bereich in den letzten Jahren zunehmend steuerzahlerfreundlich ge­worden ist, bedeutet dies keinen Freibrief für entsprechende Steuergestaltungen. Der Erfolg beim Steuernsparen tritt nur ein, wenn sich die Betei­ligten streng an bestimmte Regeln halten. Ganz allgemein gilt:

• Die vertraglichen Vereinbarungen sollten stets schriftlich (Beweissicherung) getroffen werden und zivilrechtlich wirksam sein.
• Die Vereinbarungen müssen klar und eindeutig sein, sodass keine Zweifel aufkommen, wer gegen­über wem welche Leistung wann schuldet.
• Die Abmachungen müssen nachweisbar in der vereinbarten Art und Weise tatsächlich vollzogen werden.

Hinweis: Dem sogenannten Fremdvergleich kommt nach wie vor eine wichtige Rolle zu. Das bedeutet: Je fremdübli­cher die Verträge sind, desto größer sind die Chancen auf (problemlose) steuerliche Anerkennung. Umgekehrt gilt: Wer vom Üblichen deutlich abweicht, muss damit rechnen, dass die Finanzverwaltung die Verträge zumindest sehr kritisch prüft und gegebenenfalls den erhofften Steuervorteil versagt.

Aus diesen allgemeinen Grundsätzen ergibt sich für Mietverhältnisse zwischen Ehegatten, dass zumindest die Hauptleistungspflichten der Vertragsparteien zweifelsfrei feststehen müssen. Der vermietende Ehegatte muss deshalb die überlassenen Räumlichkeiten genau bezeichnen (Standort, Anzahl der Räume, mit/ohne WC, Größe etc.). Außerdem muss die Miet­zahlung zu einer endgültigen Vermögensminderung beim Mieter und zu einer endgültigen Vermögensmehrung beim Vermieter führen.

Unter Ehegatten finden sehr häufig die verschiedensten Geldbewegungen statt, ohne dass die Partner sich dabei „steuerliche“ Gedanken machen. Oft werden mehrere unterschiedliche Konten, teils mit verschiedenen Zugriffs­berechtigungen, geführt, zwischen denen die Eheleute Gelder hin- und herzahlen. Beziehen sich einzelne Zahlungen konkret auf vorher vom Ehegatten empfangene Geldmittel und existiert zugleich ein steuerrelevanter Vertrag zwischen den Ehepartnern, kann dies negative Folgen haben.

Beispiel: Apotheker Meinolf vermietet Teile (gesonderter Anbau) des ihm gehörenden Einfamilienhauses an seine Frau, die darin eine psychotherapeutische Praxis selbstständig betreibt. Die Miete überweist Frau Meinolf mo­natlich von ihrem betrieblichen Konto auf das Konto ihres Mannes, über welches sie mitverfügungsberechtigt ist. Alle drei Monate überweist Herr Meinolf ungefähr die dreifache Monatsmiete auf ein anderes Konto seiner Frau. Alle Konten werden jeweils bei unterschiedlichen Banken unterhalten. Wegen der fortlaufenden „Rücküberweisung“ erkennt das Finanzamt den Mietvertrag insgesamt nicht an.

Hinweis: In einem vergleichbaren Fall hat das Finanzgericht Düsseldorf die Entscheidung des Finanzamts bestätigt³⁾. Wird die Miete nach Eingang alsbald wieder an den Mieter zurückgezahlt, ohne dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, sei nicht von einer ernsthaften Durchführung des Mietvertrags auszugehen. Infolgedessen wurden die geltend gemachten Vermietungsverluste des Ehemannes sowie der Betriebsausgabenabzug (Miete) der Ehefrau steuerlich nicht berücksichtigt.

Bei Vermietungen an Kinder oder an den geschiedenen Ehegatten hat der Bundesfinanzhof bereits mehrfach entschieden, dass die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern bzw. des „Vermieter-Ehegatten“ gezahlt werden darf, ohne dass dies der steuerlichen Anerkennung der Vermietung im Wege steht. Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht des Finanzgerichts jedoch nicht auf den hier genannten Beispielsfall anwendbar. Es sei zwar jeder Ehegatte berechtigt, in angemessenem Umfang über Geldmittel zum Familienunterhalt sowie zur Befriedigung der eigenen Bedürfnisse zu verfügen, daraus ergebe sich jedoch keine Verpflichtung zur Zahlung von Barunterhalt. Folglich war der „Vermieter-Ehegatte“ auch nicht bürgerlich-rechtlich verpflichtet, die erhaltene Miete als „Barunterhalt“ zurückzuzahlen.

Hinweis: In vergleichbaren Fällen sollten Geldüberweisungen durch den „Vermieter-Ehegatten“ möglichst so gestaltet werden, dass betragsmäßig keine offenkundige Verbindung zu den Miet­zahlungen besteht.

Nahe Angehörige entscheiden sich untereinander oftmals für eine verbilligte Vermietung. Dies hat steuerlich den Vorteil, dass trotz verbilligter Miete der Werbungskostenabzug (insbesondere Schuldzinsen und Abschreibungen) voll erhalten bleibt, sofern die Miete mindestens 75% der orts­üblichen Miete beträgt. Wird eine Miete von weniger als 75%, aber mindestens 56% der ortsüblichen Miete vereinbart, prüft die Finanzverwaltung, ob auf lange Sicht ge­sehen überhaupt ein Total­überschuss möglich ist. Bei Mieten unter 56% des Orts­üblichen kommt nur ein an­teiliger Werbungskostenabzug in Betracht.

Hinweis: Steuerpflichtige müssen dabei beachten, dass die genannten Grenzen ge­nerell nur bei der Vermietung von Wohnräumen gelten. Bei einer verbilligten Vermietung zu Nicht-Wohnzwecken (z.B. Gewerberäume) ist grundsätzlich nur ein an­tei­liger (Wer­bungs)Kostenab­zug möglich – maßgebend ist das Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete.

¹⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 1 vom 1. Januar 2010, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
²⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 8 vom 15. April 2010, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 18.
³⁾ Urteil vom 25. Juni 2010, Akten­zeichen 1 K 292/09 E.