Immobilien-Spekulationsfrist: Rückwirkung teils verfassungswidrig

Erst kürzlich hat das Bundesverfassungsgericht den Steuergesetzgeber in die Schranken gewiesen und die „Arbeitszimmerregelung“ teilweise für verfassungswidrig erklärt ¹⁾ . Nun wurde auch die von zwei auf zehn Jahre ver­längerte Spekulationsfrist für Grundstücksgeschäfte moniert, die bereits seit 1999 gilt ²⁾ . Die Entscheidung kann für zurückliegende und noch nicht endgültig veranlagte Steuerjahre von Bedeutung sein.

Hinweis: Eine Besteuerung von privaten Veräußerungsge­schäften erfolgt insbesondere beim Verkauf von vermieteten/leer stehenden Immo­bilien, da zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte dem Grunde nach von dieser Besteuerung ausgenommen sind. Etwas anderes gilt allerdings, wenn sich in dem privat genutzten Objekt ein Arbeitszimmer befindet.

Im Rahmen des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 (verkündet am 31. März 1999) wurde die Spekulationsfrist für private Grundstücksver­äußerungsgeschäfte rückwirkend zum 1. Januar 1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert. Das traf insbesondere solche Eigentümer von vermieteten Immobilien „hart“, die ihr Haus nach Ablauf der zuvor geltenden Zwei-Jahresfrist veräußern wollten oder mussten. Das Bundesverfassungsgericht stellte nun klar, dass die Spekulationsfrist verfassungswidrig ist, soweit die früher zweijährige Spe­kulationsfrist bereits abge­laufen war und durch die Gesetzesänderung Wertsteigerungen der Besteuerung unterworfen werden, die bereits vor Verkündung des Geset- zes am 31. März 1999 entstanden sind.

Auch wenn die Gesetzesänderung schon über elf Jahre zurückliegt, kann sie in offenen Steuerfällen der letzten Jahre noch von praktischer Bedeutung sein und zu konkretem Handlungsbedarf führen. Vorsorglich sollte der Steuerberater angesprochen werden, sofern in den letzten Jahren private Veräußerungsgewinne aus Grundstücksgeschäften versteuert werden mussten.

Beispiel: Apothekerin Graf hatte am 1. Dezember 1996 ein Mehrfamilienhaus erworben und vollständig vermietet. Das Objekt musste aus privaten Gründen (Ehescheidung) zum 30. Juni 2006 veräußert werden. Wegen zwischenzeitlich eingetretener Wertsteigerungen und weil auch steuerwirksam vorgenommene Abschreibungen den Veräußerungsgewinn unterm Strich erhöhten, musste Frau Graf einen stattlichen Gewinn versteuern. Da sich die steuerliche Betriebsprüfung für die Jahre 2006, 2007 und 2008 angekündigt hat, stehen die entsprechenden Einkommensteuerbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, sie sind also derzeit noch offen.

Hinweis: Die damals zweijährige Spekulationsfrist war eigentlich am 1. Dezember 1998 abgelaufen (sog. Steuerentstrickung), Frau Graf hätte die Immobilie zu diesem Zeitpunkt „steuerfrei“ im Privatbereich veräußern können. Durch die umstrittene Geset­zesänderung wurde das Objekt wieder rückwirkend „steuerverhaftet“. Da die neue, auf zehn Jahre verlänger­te Spekulationsfrist zum Veräußerungszeitpunkt (30. Juni 2006) noch nicht abgelaufen war, hat das Finanzamt eine Versteuerung vorgenommen.

Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts dürfen in vergleichbaren Fällen solche Wertzuwächse nicht besteuert werden, die auf die Zeit bis zur Gesetzesverkündung (31. März 1999) entfallen. Das bedeutet konkret: Kann Frau Graf etwa anhand eines Sachverständigengutachtens nachweisen, dass die Immobilie einen (nennenswerten) Teil ihrer Wertsteigerung bereits in der Zeit zwischen 1. Dezember 1996 und 31. März 1999 erfahren hat, darf dieser Betrag (Teil des Veräußerungsgewinns) nicht besteuert werden. Das Finanzamt muss den Einkommensteuerbescheid für 2006 insoweit ändern.

Hinweis: Weil die Immobilienpreise in den Jahren vor der „Jahrtausendwende“ tendenziell noch gestiegen sind, kann ein solcher Nachweis durchaus gelingen. Ob die Finanzverwaltung in „offenen Altfällen“ nun von Amts wegen nochmals gründlich ermitteln wird, bleibt abzuwarten, ist aber eher unwahrscheinlich. In jedem Fall wird es besser sein, wenn Steuerpflichtige aktiv auf die Behörden zu­gehen und aussagekräftige Unterlagen vorlegen.

Wie oben bereits erwähnt, kann die Besteuerung des Veräußerungsgewinns auch beim Verkauf eines zu privaten Wohnzwecken genutzten Objekts erfolgen. Befindet sich im Objekt nämlich ein Arbeits­zimmer im steuerlichen Sinn, muss dessen „Wertsteigerung“ (inkl. etwaiger Abschreibungen) bei einem vorzeitigen Verkauf versteuert werden. Deshalb sollten auch solche Fälle nochmals genau geprüft werden, in denen in den letzten Jahren ein anteiliger Veräußerungsgewinn beim Verkauf des „Familienheims“ versteuert wurde.

Hinweis: Das Arbeitszimmer dient nach Rechtsauffassung der Finanzverwaltung selbst dann nicht zu eigenen Wohnzwecken, wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten ausgeschlossen oder eingeschränkt war. Es konnte bzw. kann daher auch dann „Spekulationssteuer“ auslösen, wenn keinerlei Kosten für die Räumlichkeiten (mit Ausnahme der Ausstattung) steuerlich absetzbar waren/sind.

Das Bundesverfassungsgericht hat zwar die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist teils für verfassungswidrig erklärt, es hat aber kei­ne grundsätzlichen Bedenken gegen eine zehnjährige Spekulationsfrist. Daher gilt: Wer ein nicht selbst genutz­tes Objekt nach dem 31. März 1999 angeschafft hat oder anschaffen wird und es innerhalb von zehn Jahren veräußert, kann sich nicht auf eine etwaige Verfassungswidrigkeit der Frist als solche berufen.

¹⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 16 vom 15. August 2010, Steuer-Spartipp Nr. 2, Seite 18.

²⁾ Vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 7. Juli 2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04 und 2 BvL 13/05.