Ferienwohnung: Einkunftserzielungsabsicht

Eigentümer von Ferienwohnungen müssen sich gegen­über der Finanzbehörde in be­sonderem Maße rechtfer­tigen, wenn sie Vermietungsverluste aus dem Objekt geltend machen. Da Ferienwohnungen meist nicht das ganze Jahr über vermietet sind, prüft die Finanzverwaltung genau, ob überhaupt die Absicht besteht, dauerhaft Überschüsse zu erzielen. Dies gilt umso mehr, wenn der Eigentümer sein Objekt teilweise auch selbst zu Erholungszwecken nutzt.

Hinweis: Die wesentlichsten Verwaltungsgrundsätze zur ein­kommensteuerrechtlichen Behandlung von Ferienwohnungen enthält ein Schreiben des Bundesfinanzministeri-ums vom 8. Oktober 2004¹⁾. Die Oberfinanzdirektion Niedersachsen hat hierzu kürzlich umfangreiche ergänzende Arbeitshinweise für die Finanz­ämter veröffentlicht²⁾.

Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, geht die Finanzverwaltung ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen aus. Die Berücksichtigung von Verlusten ist dann „relativ problemlos“ möglich, auch wenn es sich um hohe Ver­mietungsverluste handelt³⁾.

Hinweis: Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet.

Wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist, gehen die Finanzbehörden von einer ausschließlichen Fremdvermietung aus:

• Die Entscheidung über die Vermietung wurde vertraglich auf einen (dem Eigentü­mer nicht nahestehenden) Vermittler übertragen und eine Eigennutzung für das gesamte Jahr ausgeschlossen. Als Vermittler gelten z.B. auch Reisever­anstalter, Feriendienstorganisationen und Kurverwaltungen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei-/Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist aber, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht. Und nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass der Eigentümer seine Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
• Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine davon für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung.
• Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison.

Hinweis: In allen anderen Fällen wird zunächst unterstellt, dass der Eigentümer die Wohnung auch selbst nutzt bzw. unentgeltlich überlässt. Der Steuerpflichtige hat jedoch auch dann noch die Möglichkeit, das Fehlen der Selbstnutzung schlüssig darzulegen und ggf. nachzuweisen.

Gelingt der Nachweis der fehlenden Selbstnutzung nicht, wird die Einkunftserzielungsabsicht mittels sog. Totalüberschussprognose geprüft. Dabei werden über einen Zeitraum von (in der Regel) 30 Jahren die voraussichtlichen Einnahmen und Werbungskosten gegenübergestellt. Nur wenn sich ein dauerhafter Einnahmenüberschuss erwarten lässt, berücksichtigt die Finanzverwaltung auch Verluste in einzelnen Jahren⁴⁾.

Selbst wenn die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird (z.B. durch einen Verwalter), könnten die Finanzämter Schwierigkeiten bereiten. Unterschreitet nämlich die tatsächliche Vermietungszeit (Tage pro Jahr) die ortsübliche Vermietungszeit erheblich, ohne dass Vermietungshindernisse wie Renovierung etc. vorliegen, soll wiederum eine Totalüberschussprognose angestellt werden.

Hinweis: Nach aktueller Verwaltungsauffassung ist bei der Prüfung der Vermietungszeit eine Unterschreitungsgrenze von mindestens 25% der ortsüblichen Vermietungszeit entscheidend. Die Beweislast wird dem Eigentü-mer des Objekts aufgebürdet, der die jeweils ortsüblichen Vermietungstage „belegen“ muss. Womöglich können hierbei die Kurverwaltungen bzw. Tourismusinformationen der Gemeinden behilflich sein.

Bei der Prüfung, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt, kann in der Praxis natürlich nur mit voraussichtlichen bzw. geschätzten Werten gearbeitet werden. Die Werbungskosten für die laufende Instandhaltung, die erfahrungsgemäß mit dem Alter des Objekts zunehmen, können mit den Wertansätzen laut §28 der Zweiten Berechnungsverordnung berücksichtigt werden. Die Abschreibung für Einrichtungsgegenstände ist im Regelfall nach den Sätzen der amtlichen AfA-Tabelle für das Gastgewerbe zu bemessen. Bei den Finanzierungskosten erfolgt eine Schätzung ausgehend von den abgeschlossenen Verträgen.

Hinweis: Wer behauptet, ein Darlehen frühzeitig ablösen zu wollen, um damit künftige Schuldzinsen einzusparen, sollte entsprechende Vereinbarungen (z.B. für die Tilgung zweckgebunden abgeschlossener Lebensversicherungen oder Bausparverträge) vorlegen können. Generell ist zu beachten, dass Wertsteigerungen und etwaige Veräußerungsgewinne bei Verkauf des Objekts nicht in die Totalüberschussprognose einbe­zogen werden – selbst dann nicht, wenn sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist realisiert werden und damit steuerpflichtig sind.

¹⁾ Aktenzeichen IV C 3 - S 2253 - 91/04.
²⁾ Vgl. Ergänzung der Einkommen­steuer-Kartei vom 18. Juni 2010, Karteiblatt §21 EStG, Nr. 1.12.
³⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 6 vom 15. März 2009, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
⁴⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 6 vom 15. März 2009, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.