Die echten Vorteile sind Vergangenheit

In den 1970er- und 1980er-Jahren war Bausparen noch attraktiv: Banken und Spar­kassen berechneten für die klassische Immobilienfinanzierung zeitweise mehr als 10,0 % Zinsen, zudem unterlag der Markt erheblichen Schwankungen. Wer dann auf ein günstiges Bauspardarlehen mit z.B. 4,5 % Jahreszins, festgeschrieben auf die gesamte Laufzeit, zurückgreifen konnte, musste sich keine Sorgen mehr um mögliche Kostensteigerungen bei seiner Finanzierung machen.

Mitte der 1990er-Jahre wandelte sich das Bild. Bedingt u.a. durch eine niedrige In­flationsrate sanken die Zinsen in den vergangenen 15 Jahren weitgehend kontinuierlich. Hinzu kam ein harter Wettbewerb zwischen den Anbietern, ausgelöst u.a. durch die neuen Vergleichsmöglichkeiten im Internet. Aktuell werden Finanzierungen mit fünf Jahren Zinsfestschreibung bereits ab 3,0% Jahreszins ange­boten, zehnjährige Darlehen kosten nur rund 3,8% und selbst wer sein Geld mit 15-jähriger Zinsfestschreibung ausleiht, muss kaum mehr als 4,8% dafür aufwenden. Bausparkassen tun sich jedoch schwer, mit diesen Konditionen mitzuhalten: Zwar werden auch Darlehen mit Effektivzinsen zwischen 1,8% und 3,0% angeboten, im Durchschnitt kostet das Geld von der Bausparkasse aber bereits deutlich mehr als das Darlehen von Bank oder Sparkasse.

Und dabei bleibt es nicht einmal, denn die Bausparfinanzierung erfordert gegenüber dem klassischen Bankdar­lehen einigen Mehraufwand. Dies beginnt bei den Abschlusskosten: Schließt ein Bausparer beispielsweise einen Vertrag über 30.000 € ab, berechnet ihm die Bausparkasse zunächst bis zu 1,6% der Vertragssumme als Abschlussgebühren, hier also bis zu 480 €. Nimmt er dann das Darlehen in Anspruch, werden ihm bei Auszahlung meist weitere 2,0% Gebühren abverlangt, berechnet aus der Darlehenssumme.

Darüber hinaus erfordert das Bausparen auch Vorleistungen: Wie der Name bereits sagt, ist der Darlehensgewähr eine Sparphase vorgeschaltet. Bevor ein Darlehen beantragt werden kann, muss der Kunde zunächst zwischen vier und zehn Jahren mehr oder minder regelmäßig sparen, wobei sein Kapital lediglich mit 0,5% bis 1,0% verzinst wird. Der Bausparer vergibt sich also die Möglichkeit, sein Geld rentabler am Kapitalmarkt anzulegen. Dieser Zinsnachteil summiert sich im Laufe der Jahre zu einer beträchtlichen Summe, die durch festgeschriebene Darlehenszinsen kaum noch wettgemacht werden kann.

Denn erst wenn mindestens 40% bis 50% der Bausparsumme erreicht sind, kann die „Zuteilung“ überhaupt geprüft werden. Aufgrund eines festgelegten Kriterienkatalogs, der u.a. die Bauspardauer berücksichtigt, und der zur Verfügung stehenden Mittel wird nunmehr berechnet, welche Darlehen zugeteilt werden. Meist können die Bausparkassen recht frühzeitig den voraussichtlichen Zuteilungstermin nennen, eine Garantie dafür gibt es jedoch nicht. Ist z.B. das Sparaufkommen einer Bausparkasse ungewöhnlich niedrig, kann dies ein Hinauszögern der Darlehenszuteilungen zur Folge haben.

Zwar bieten die Kassen auch Lösungen für Kunden an, die schnell ihr Geld benötigen. Doch diese Vorfinanzierun­gen (Darlehen, für die noch keine Ansprüche aus dem Bausparvertrag erworben wurden) bzw. Zwischenfinanzierungen (Überbrückungsdarlehen bis zur Auszahlung eines Bauspardarlehens) sind meist wesentlich teurer als ein klassischer Bankkredit mit vergleichbarer Laufzeit.

Und gerade mit Vorfinanzierungen ist ein weiteres Problem verbunden. Denn hier bekommt der Bausparer zwar das gewünschte Darlehen sofort ausgezahlt. Er muss aber einerseits vergleichsweise ho­he Zinsen zahlen, andererseits auch einen Bausparvertrag besparen, der nur mager verzinst wird. Nimmt ein Bausparer z.B. 50.000 € Vor­finanzierung auf, zahlt er dafür bei 4,0% jährlich 2.000 € Zinsen – die bis zur Zuteilung des Bausparvertrags unverändert bleiben. Gleichzeitig erhält er für seine ebenfalls zu leistenden Bausparbeiträge nur z.B. 1,0% Guthabenzins. Hat er also z.B. 10.000 € angespart, bekommt er darauf 100 € Zins pro Jahr. Per saldo zahlt er also immer noch 1.900 € p.a.

Im Gegensatz dazu würde sich bei einem klassischen Bankdarlehen die Restschuld und damit die Zinsbelastung kontinuierlich reduzieren. Legt man wiederum eine 50.000 €-Finanzierung zu vergleichsweise teuren 4,0% Zinsen zugrunde, kostete das Darlehen nur anfangs 2.000€ Jahreszins. Wurden jedoch dann 10.000 € getilgt, liegt die Kostenbe­lastung der Restschuld von 40.000 € nur noch bei 1.600 € statt bei den 1.900 € der Bausparfinanzierung.

Zudem müssen Bauspardarlehen in der Regel schon innerhalb von 10 bis 12 Jahren wie­der zurückgeführt werden, während Banken und Spar­kassen meist eine 25- bis 35-jährige Tilgungsdauer vorsehen. So kostet eine 250.000-€-Bausparfinanzierung monatlich immerhin 1.500 € bis 2.000 € an Zinsen und Tilgung, während sich Banken und Sparkassen derzeit bereits mit einer monatlichen Rückzahlungsrate von weniger als der Hälfte dieses Betrags zufriedengeben. Kleiner, aber von den Bausparkassen werblich ausgenutzter Vorteil der Bausparfinanzierung: Aufgrund der wesentlich kürzeren Darlehenslaufzeit sind die Gesamtkosten der Finanzierung niedriger als bei Bankdarlehen.

In manchen Konstellationen kann ein Bausparvertrag aber auch vorteilhaft sein. Dies ist etwa dann der Fall, wenn staatliche Förderungen wie etwa die Wohnungsbauprämie oder die Riesterzuschüsse in Anspruch genommen werden können und der Vertrag entsprechend konzipiert wurde. Vorteilhaft wirkt sich auch die von vielen Bausparkassen gebotene Rückerstattung der Abschlussgebühren aus, wenn der Bausparer auf das Darlehen letztlich verzichtet.

Interessant kann Bausparen weiterhin sein, wenn erst nach sieben bis zehn Jahren ein Dar­lehen benötigt wird, die Zinsen bis zum Zeitpunkt des Dar­lehensbedarfs aber wieder massiv steigen: Da die Darlehenskonditionen beim Bausparvertrag bereits bei Vertragsabschluss festgeschrieben werden, muss der Bausparer keine Zinsänderungsrisiken fürchten. Auch empfiehlt sich der Abschluss eines angemessen hohen Vertrags in manchen Fällen, in denen bei der Finanzierung die von den meisten Kreditinstituten festgelegte Beleihungsgrenze von 60% des realen Immobilienwertes überschritten wird, da sich dann das Bankdarlehen oftmals erheblich verteuert. Denn Bausparkassen gewähren Darlehen meist für bis zu 80% des Immobilienwertes, zudem begnügen sie sich mit einer Eintragung im Grundbuch an zweiter Rangstelle.

Sieht man von derartigen Sonderkonstellationen ab, wird Bausparen in den meisten Fällen zumindest vorerst uninteressant bleiben. Schließlich erzeugt ein Bausparvertrag auch erhebliche Abhängigkeiten: Verzögert sich z.B. die Darlehenszuteilung aufgrund des geringen Sparaufkommens bei einer Kasse, ist möglicherweise eine teure Zwischenfinanzierung erforderlich. Aber auch in Fällen knapper finanzieller Mittel kann mit einer Bank bzw. Sparkasse vor Ort viel leichter z.B. über eine Tilgungsaussetzung verhandelt werden als mit einer Bausparkasse, die im Interesse des Sparerkollektivs meist die Einhaltung ihrer strengen Regeln verlangen wird.