Gewerblicher Grundstückshandel: Vorhergehende Renovierung

Wer ein Grundstück seines Privatvermögens veräußert, muss einen dabei erzielten Gewinn in der Regel nicht versteuern, es sei denn, der Verkauf erfolgt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist und das Objekt wurde zuvor nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In besonderen Fällen geht die Finanzverwaltung von einem sogenannten gewerblichen Grundstückshandel aus.

Hinweis: Die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führt ggf. zu einer zusätzlichen Belastung mit Gewerbesteuer. Außerdem zählen die „Privatgrundstücke“ dann zum Umlaufvermö­gen, mit der Folge, dass etwaige Abschreibungen bei den Vermietungseinkünften rückwirkend aberkannt werden.

Nach Ansicht von Rechtsprechung und Finanzverwaltung können private Grundstücksgeschäfte aus steuerrechtlicher Sicht unter anderem dann zu einem gewerblichen Handel führen, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden. Die Objekte müssen aber in zumindest bedingter Verkaufsabsicht angeschafft worden sein. Von einer solchen Verkaufsabsicht geht man unter anderem aus, wenn der Verkauf wiederum innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung stattfindet.

Hinweis: Diese Vorgaben sind allerdings keinesfalls starr. Das bedeutet: In Einzelfällen genügt auch die Veräußerung weniger (großer) Objekte oder Verkäufe außerhalb des Fünfjahreszeitraums, um zu der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels zu gelangen. Dennoch bietet die Drei-Objekt-Grenze der Praxis einen wichtigen Anhaltspunkt zur gezielten Steuer­planung bzw. -vermeidung.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung kann der Verkauf eines Objektes auch dann einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen, wenn dieses gar nicht mit Veräußerungsabsicht erworben wurde und kein zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb/Errichtung und Veräußerung besteht¹⁾. Dies könnte der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie umfangreich saniert und dadurch ein Wirtschaftsgut „anderer Marktgängigkeit“ entsteht²⁾. Für die Berechnung der Fünfjahresfrist soll dann auf den Abschluss der Sanierungsarbeiten abgestellt werden.

Beispiel: Die Eheleute Michels erwerben im Jahr 2000 ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen je zur ideellen Hälfte. In den Jahren 2002 bis 2005 führen sie eine umfangreiche Sanierung durch und erweitern eine Wohnung im Dachgeschoss. Nachdem in der Folgezeit Veräußerungsversuche scheitern, begründen sie Wohnungseigentum und verkaufen in den Jahren 2006 bis 2007 vier der insgesamt sechs Eigentumswohnungen.

Hinweis: Da Eigentumswohnungen als eigene Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze gelten, nimmt das Finanzamt mit dem Verkauf der vier Wohnungen einen gewerblichen Grundstückshandel an. Für die Prüfung der Fünfjahresgrenze stellt die Behörde auf den Zeitraum zwischen Be­endigung der Modernisierungs-/Instandset­zungsarbeiten und (letzter) Veräußerung ab.

In einem vergleichbaren Fall hat das Finanzgericht Münster die Klage abgewiesen und die Ansicht der Finanzbehörde damit bestätigt³⁾. Die Richter vertreten die Auffassung, dass die Eheleute im Sinne einer „Quasi-Bauherrenakti­vität“ durch wertschöpfende Modernisierungsmaßnahmen nach dem Gesamtbild der Verhältnisse ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit geschaffen haben, auch wenn sie im Ergebnis keinen Neubau errichtet und auch die Funktion des Objekts (Wohngebäude) nicht geändert haben.

Hinweis: Gegen die Entscheidung wurde Beschwerde beim Bundesfinanzhof eingelegt⁴⁾.

Der Fall zeigt, dass bei „größeren Aktivitäten“ im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften stets die Annahme eines gewerblichen Handels im Raum steht, die massive Steuerbelastungen nach sich ziehen kann. Damit die Ver­äußerungsgewinne nicht als gewerblich eingestuft werden, müssen in kritischen Fällen die Aktivitäten auf bloße Mängelbeseitigung bzw. übliche Erhaltungsaufwendungen beschränkt werden. Reichen kleinere Sanierungsarbeiten nicht aus, sollte überlegt werden, zwischen Been­digung der umfangreichen Modernisierung und Ver­äußerung eines vierten Objekts mindestens fünf Jahre ins Land gehen zu lassen.

Hinweis: Wie bereits erwähnt, sind die Objekt- bzw. Jahresgrenzen keinesfalls starr. Bei der Aufteilung eines größeren Gebäudes in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf einzelner Wohnungen wird das Finanzamt stets kritisch prüfen, ob nicht allein deshalb bereits bei Anschaffung eine Veräußerungsabsicht gegeben war. In solchen Fällen sollten die Maßnahmen frühzeitig mit dem steuerlichen Berater besprochen werden.

Ein Grundstückshandel kann selbst dann angenommen werden, wenn nur ein einzelnes Objekt aus dem „eigenen“ Privatvermögen veräußert wird, da z.B. auch Ver­äußerungen einer Grundstücksgesellschaft zusätzlich als Zählobjekte berücksichtigt werden können, wenn man an dieser Gesellschaft in nennenswertem Umfang beteiligt ist.

Hinweis: Der Verkauf des bislang zu eigenen Wohn­zwecken genutzten Hauses zählt allerdings nicht mit, es sei denn, das Objekt wurde nur vorübergehend selbst genutzt.

¹⁾ Vgl. Bundesfinanzministerium, Schreiben vom 26. März 2004, Aktenzeichen IV A 6 – S 2240 – 46/04.
²⁾ Vgl. AWA -Ausgabe Nr. 20 vom 15. Oktober 2004, Steuer-Spartipp Nr. 1, Seite 17.
³⁾ Vgl. Urteil vom 17. August 2010, Aktenzeichen 4 K 4918/07 F.
⁴⁾ Aktenzeichen IV B 108/10.